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取消预售制,这事儿到底靠谱吗?

今年两会,“废除商品房预售制,实行现房销售制度”的提案再次摆上桌面。
 
  拿出这项提案的代表,是南方某省住建主管部门的负责人,出发点和专业性毋庸置疑。
 
  其实在此之前,已有委员连续5年递交了相关提案。
 
  他们的出发点,都是为了最大程度上遏制居民的购房风险。
 
  可是,取消预售制的呐喊,为啥年年提,年年有?
 
  咱们今天就来盘一盘…
 
  1
 
  商品房预售制的前世今生
 
  商品房预售制,几乎和公摊面积同一时期从香港传入内地。
 
  自1995年《城市商品房预售管理办法》正式颁布后,开始在全国迅速推广。
 
  2005年,全国商品住宅现房销售比重尚有43.4%;
 
  2021年,现房销售比重只剩下13%,其余87%的房源均采用预售制销售。
 
  也就是说,商品房预售制已然是主流销售模式。
 
  
 
  在房屋销售的过程中,房企将建设中的楼盘预先出售给购房者,提前拿到全部或部分房款。
 
  这种玩法,房企当然喜闻乐见——
 
  1)不需要在项目前期大量垫付资金,而且回款周期还能大幅缩短;
 
  2)只要运气不太差,房子还没卖完,现金流就可以回正,到交付时它们早已锁定项目利润;
 
  3)某种程度上说,商品房预售制的存在,相当于变相鼓励了房企的高负债、高周转模式;
 
  现金流的高速周转,对土拍和地方财政也有好处:
 
  实际操作中,很多房企A项目刚刚回款,就能去拿B项目的地。
 
  房企得以迅速扩张的同时,城镇化进程也能火速铺开:
 
  短短二十多年间,中国楼市创造了众多千亿级甚至万亿级的世界房企;
 
  我们的城镇化规模从33.35%成长到64.72%。
 
  期房销售比重越做越高的核心动力,就在于此。
 
  当然,我国对于商品房预售制准入和资金监管有一套相对复杂的流程。
 
  其一,要想取得预售审批,需要同时满足:
 
  -四证齐全,即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和建设用地规划许可证;
 
  -已投入资金不少于工程总造价的25%;
 
  -主体结构完工1/4以上,部分地区此项有适当宽松;
 
  其二,针对预售资金监管,不同的城市有自己的一套模式,但核心都是围绕预售资金或工程造价的监管。
 
  以预售资金监管为例,具体流程大家可以参考下图:
 
  
 
  客观上说,90%以上的交房纠纷,都与商品房预售制有关:
 
  譬如交房时出现货不对板,回款部分被房企用作拿新地…
 
  “十个锅九个盖”的情况在牛市周期还能应付;
 
  一旦楼市出现急转直下,骨牌效应在所难免。
 
  2021年,楼市经历过史无前例的硬核调控后,去杠杆的动作也是此起彼伏。
 
  多家千亿规模的品牌开发商相继出现债务违约,能在三道红线外独善其身的房企成为香饽饽。
 
  统计显示,截至2021年底——
 
  郑州未交付的问题项目达25249套,占比约28%,大中城市里列第一;
 
  长沙、昆明、福州未交付问题项目分别为28139套、10976套和8077套,占比均在20%上下;
 
  重庆、南宁、盐城、武汉等未交付问题项目占比在15%上下;
 
  上海、苏州、西安等未交付问题项目占比也接近10%…
 
  全国24座重点监控城市,未交付的问题项目总建面高达2468万㎡,约占2021年商品住宅成交总面积的1/10。
 
  
 
  光是某大一家房企,就涉及约70万套住宅存在无法及时交付的问题。
 
  吃瓜群众只看到了冷冰冰的数字,背后却是数十万鲜活的家庭。
 
  如此大体量的去化房源一旦烂尾,后果将不堪设想。
 
  早在一年多以前,“昆明30户居民住进烂尾楼”的新闻便曾登上过热搜——
 
  家徒四壁、雨水洗脸、工地水坑打水烧饭、用帐篷抵御阵阵寒风…
 
  更有业主从意气风发等到两鬓斑白,甚至有人直到离世也未能等到交付。
 
  看到这儿,是不是瞬间懂了,近期住建部会议上为何对“保交楼”如此三令五申。
 
  “保交楼”已经体现出高超的智慧,因为决策层深知:
 
  现阶段取消预售制依旧困难重重…
 
  2
 
  取消预售制,到底有多难?
 
  “治大国毕竟不是烹小鲜”,凡事都要尊重客观规律。
 
  取消商品房预售制或许是大势所趋,但就目前来看,你我有生之年不一定能看得到。
 
  1)房源供应或将断档
 
  截至2021年底,全国在售商品房中,只有13%的房源为现房销售。
 
  一旦对商品房预售制采取“一刀切”——
 
  那么,待这批现房售罄之后,楼市必将迎来一年半到两年的断档期。
 
  在此期间,新房市场将无房可卖,资金回流和销售端就业都会出问题。
 
  笔者曾追访过长三角地区数个现房销售的楼盘项目——
 
  无论规划现房还是“鸽”成的现房,都曾不同程度出现过员工批量跳槽的现象。
 
  推广现房销售,对房企最显著的影响在于——
 
  开发周期延长,资金成本预算上升,盈利节点整体后移,既得利润也将被蚕食。
 
  久而久之,广大房企今后的拿地热情也势必遭受打击。
 
  2)倒逼一二手房价继续上涨
 
  一旦新房市场供应中断,供需矛盾必将进一步加剧。
 
  最明显的,莫过于新房根本摇不到,大把大把的购房者被挤到二手房市场去。
 
  新房市场形成的恐慌将大概率在二手房市场继续蔓延,价格就这样被推高了。
 
  北上广深核心城区的存量房源,相当一部分年事已高;
 
  但由于这些城市及其中心城区板块,自身具有不可替代性和不可复制性——
 
  因此,这些房源依旧保持着相对乐观的增值预期和流动预期。
 
  价格之所以能穿越房龄和体验,是流动性紧缩造成的一大后遗症。
 
  如统一现房销售,开发商的销售节点、回款节点以及交付节点均要后移。
 
  类似北上广深的那种流动性紧缩,完全有可能在全国范围内复制——
 
  下游市场动荡不仅会将调控成绩瞬间归零,甚至可能形成新一轮报复性反弹。
 
  显然,这与房住不炒的出发点是严重背离的。
 
  3)房企债务或进一步加剧
 
  2020年下半年,“三条红线”横空出世。
 
  截至2020年底,全国60家上市房企中——
 
  零踩线的共22家,踩一道线的房企23家,踩两道红线的房企6家,三道红线全踩的共有9家。
 
  其中,35家房企剔除预收款项后的资产负债率超过70%;
 
  15家房企净负债率高于100%;
 
  另有12家房企现金短债比小于1。
 
  目前,全国已有多家千亿级房企出现债务问题,其中美元债更是违约重灾区。
 
  统计显示,光是涉及美元债违约的房企在售项目就有约7.5亿㎡。
 
  若采用现房销售,开发商的回款周期将从目前的9-12个月延长至3年-3年半。
 
  已经面临债务问题的房企将进一步雪上加霜。
 
  如此一来,加快工程进度,很可能就成了提高资金周转率最有效的方式。
 
  若真到了这一步,工程质量的问题、违规施工的问题,也会跟着接踵而至…
 
  现如今,郑州、武汉、长春、南宁等城市,已售未交付项目体量明显偏高;
 
  若贸然推进现房销售模式,短期交付风险必将陡然升高。
 
  2021年底,上述城市已售但未交付项目数量均超过200个,涉及总建面均在5000㎡以上。
 
  政策摩擦中,若有房企倒下去,便再无站起来的可能。
 
  3
 
  现阶段,如何避免买到烂尾楼?
 
  取消预售制的出发点绝对是好的,但对于普通购房者而言,有这个功夫真不如多琢磨琢磨如何避免踩坑。
 
  当前的主流对策主要有两个——
 
  1)远离交付风险高的城市
 
  通常而言,若尚未交付的问题项目套数比重若能控制在10%以内,说明这座城市大致还是安全的。
 
  像北上广深,当前尚未交付的问题项目总套数都在这个安全线以内;
 
  二线城市中,杭州、南京、成都、青岛、常州等,类似问题项目的总套数普遍保持在5%以下。
 
  许多头部城市考虑十分长远:
 
  无论是核心产业新城还是热点住区,一旦有烂尾苗头,对整个板块的招商或土拍都会造成消极影响。
 
  如若处理不善,坏运气很可能像瘟疫一般蔓延。
 
  二线城市中一些规划高端、落地拉胯的板块就是这么来的。
 
  另一方面,这些城市的地方财政与政企合作机制也更为完善;
 
  配套好且后期仍有大量潜在地块的区域,对于烂尾楼的容忍度更低。
 
  即便出现问题项目,往往也能通过合理干预,让更具实力的房企补充进来。
 
  此外,这类城市的业主往往卧虎藏龙,维权意识更强烈,且维权渠道更多元。
 
  2)务必看清房企债务背景
 
  如果一定要在问题房源较多的城市置业,那就务必着重审视开发商自身的债务情况。
 
  过去一年多的时间里,有两件事大大增加了房企债务的透明度:
 
  一是“三条红线”问世,二是“国进民退”频繁霸榜集中土拍。
 
  按照央行和银保监会等机构针对房地产企业提出的指标,三条红线即——
 
  -剔除预收款项后资产负债率不超过70%
 
  -净负债率不超过100%
 
  -现金短债比大于1
 
  红线嘛,当然是踩的越少越好。
 
  一般而言,踩一条线的“黄档”房企和一条都没踩的“绿档”房企安全性明显要高得多。
 
  2021年的集中土拍,我们还多次听到了“国央企、城投系兜底”的新闻说辞。
 
  这些企业的债务违约风险通常要低得多。
 
  2021年末到2022年第一季度,决策层与监管层频繁“暖吹风”;
 
  今年的市场形势与房企营商环境也大概率会好于去年。
 
  一个简单的判断就是——
 
  如果一家房企目前还未出现严峻的债务问题,那么大概率这家房企(至少在此轮周期内)就是没问题的。
 
  结
 
  “取消商品房预售制,实行现房销售”的提案,不知让多少人感动不已。
 
  但即便有一天,这种玩法真的寿终正寝,恐怕也是很久很久以后的事。
 
  当前,经历过分化后的楼市,来到了一轮新的回暖期。
 
  但“房住不炒”的原则不会更改,楼市的分化也不会停歇——
 
  无论一座城市的问题房源无论是百分之几,对于个体而言,只要买到,那伤害值就是百分之百。
 
  越到这种时候,越要守护好资产的安全性与流通性,在此之上谈受益才有意义。
 
  楼市,正在与天气一道回暖,愿自助者,天助之。

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