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居民按揭房贷,正式进入负增长

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  3月11日下午4点,央行公布了2月金融数据,市场哗然。
 
  原因很简单,除上个月跌入负值的M1外,其他数据完全不及预期。
 
  
 
  最具说服力的社融不仅没有保持住1月的高光时刻,连新增人民币贷款数据也比预期值少了2500亿。
 
  单纯从量的角度看,数据并不太好看,但要是再从结构上看
 
  ——不好意思,更出问题了。
 
  
 
  如图所示,2月份人民币贷款中的"居民中长期贷款"项成了-459亿元,而该数据也是近15年首次跌成负值。
 
  居民中长期贷款,即以中长期消费贷款为绝对主体,这部分其实就可以理解成个人住房按揭贷款。
 
  从上图不难看出,该数据历史上曾有两次明显的低点。
 
  ——第一次是2008年金融危机,第二次是2020年疫情期间。
 
  以上两者给中国经济带来的正面冲击有多严重,咱就不做过多解释了,但即便当时那么惨烈,该指标也仍未出现过负值。
 
  再反观当下,从2021年末起楼市就暖风不断,宽松声频出。
 
  从加速放款到下调利率,从购房补贴到提高公积金额度,从"维护购房者合法权益"到"合理满足购房者需求"……
 
  而宽松程度,目前就差做个市场问卷调查了
 
  ——广大的购房爷爷们,你们要我怎样刺激才肯买嘛?
 
  在楼市不断解绑的宽松背景下,在并无黑天鹅事件直接冲击下,按揭贷款却率先倒下了。
 
  而众多周知,按揭贷款骤降背后必是楼市成交量的骤降。
 
  2
 
  2022年的2月,很特殊。
 
  2月1日即是大年初一,春节假期直接丢了7天;
 
  且今年又是平年,2月份只有28天,与1月份相比又丢了3天。
 
  一来一回,10天没了。
 
  故站在时间差的角度,成交量与居民中长期贷款环比下跌33%左右理论上属于可以接受,但干成负值……
 
  而数据都是交易出来的,2月份楼市的真实成交情况如何,如下图所示。
 
  
 
  在新房方面,一二线楼市成交面积跌幅远小于33%,一线下跌幅度偏低,而三线楼市成交面积大幅下挫;
 
  二手房方面,一线超跌10个百分点,二线少跌5个百分点,而三线楼市成交面积依然大幅下挫。
 
  由此我们不难看出,本轮影响居民长期贷款数据变化的关键在于三四线楼市成交的拖累。
 
  看完成交面积,我们再看下价格涨跌情况。
 
  
 
  2月份一线、二线、三线城市住宅价格分别环比变动0.14%、-0.06%和-0.05%。
 
  一线城市环比涨幅明显上升;
 
  二线城市环比由涨转跌;
 
  三线城市环比连续四个月下跌。
 
  由此我们不难看出,一线城市房价表现要强于二线城市,而中小城市房价下行压力依然较大。
 
  在楼市里,我们不怕成交量下挫,也不怕价格下挫,但怕的是成交量与价格的同时下挫。
 
  价格下挫使得楼市失去赚钱效应,而潜在购房人则不会跟以前一样着急上车锁定收益,反而会推迟上车使购房成本更低,何乐而不为?
 
  购房者一旁观望看热闹,但地方跟房企可就为难了,不降价卖不动,降价购房者则观望情绪更浓厚了。
 
  而诸如此类的楼市死循环,正在全国各地的中小城市上演。
 
  三四线楼市出问的题,但这却成了无解的难题。
 
  就算你说把5年前的神器拿出来再刷一波,可目前地方也没那么强的体力了。
 
  3
 
  孝感,一个很普通的地级市。
 
  自2021年Q1后便开启了楼市的量价齐跌旅程。
 
  原因之一,人口持续净流出。
 
  根据湖北省七普数据,孝感市人口净流出居全省首位,主要是距离武汉较近,在本地缺乏产业的条件下人口净流出导致楼市需求空心化。
 
  简单点说,就是没人买。
 
  原因之二,去化慢,库存积压严重
 
  去化难度加大,各大开发商纷纷竞相降价吸引客户抢占市场。
 
  即使在11月份限跌令出台,也通过车位、物业费、返佣等变相促销政策降价。
 
  2021年孝感市区新增2.3万套房源,全年仅销售1万套,整体去化率不足一半。
 
  当初的期房如今成了现房,当初的职业顾问如今也熬成了销售经理。
 
  项目太多了,需求又不足,楼市就卷起来了。
 
  孝感楼市,已成了无数中小城楼市的缩影。
 
  同时经济下行的趋势,使得居民收入端的压力也随之颇大,尤其是工作溢价偏低的中小城市。
 
  即便从居民杠杆率角度,三四线楼市仍叫人不寒而栗。
 
  下面给三四线的刚需朋友两个建议,如果您将在三四线购房
 
  第一,请忽略当地房产未来的涨跌。
 
  找个买主都难得要死,一味的讨论价格又有什么意义呢。
 
  想开点吧,这确实是消费。
 
  第二,请不要在当地买超高价住宅。
 
  舒适的小区就够了,大别墅、城市标杆项目真没必要。
 
  孩子大学毕业后说不定去哪个大城市发展,届时能帮一把是一把。
 
  同在昨天,总理在会议闭幕后出席记者会并答记者提问,稳增长与保就业依旧是当下不变的主题。
 
  各地方的专项债已经陆续发动了,去年没用的一万亿今年也接过来了。
 
  各级财政正在紧锣密鼓,预计今年的财政扩张力度创近10年新高。
 
  而作为经济顶梁柱的楼市也必将担当起大哥该有的责任,为稳增长发力。
 
  但只不过这一轮不是楼市集体行动,而是一二线陆续上马。
 
  毕竟只有它们有这个能力,有这个资格,有源源不断的"新市民"。
 
  都想满足新市民合理居住要求不假,但新市民却不是每个城市都有的。
 
  接下来,请期待楼市继续宽松,请期待货币工具箱继续亮家伙。
 
  经济不起,信用不扩,宽松则不止。
 
  请不要质疑上面稳增长的信心,以为7个月后
 
  ——我们必须交出一份亮丽的经济成绩单。

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