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最新信号:跌了,楼市25年以来第一次出现

两天前,央行公布了2月份各项金融数据,相比于1月份的大放异彩,2月份应该说各方面都黯淡无光。
 
  尤其是其中一项数据,可以说是非常刺眼,以至于让一众正经的和野生的所谓经济学家们都坐不住了,纷纷跳出来要逼叨逼叨两句指点指点江山。
 
  那么,到底是一个什么样的数据,让一种大佬、巨佬、小佬们如此慌张,纷纷要出来走两步呢?
 
  嗯,这个数据,就是“居民中长期人民币贷款数”——终于搞成了负数,-459亿元。
 
  所谓居民中长期人民币贷款数,到底是个什么东西呢?
 
  简单地说就是普通人在银行申请的贷款,中期是指大于1年小于5年期的贷款,长期是指5年及以上期限的贷款。
 
  看到这里,很多人应该就已经明白了:所谓居民中长期贷款,基本就相当于普通人的住房按揭房贷了。
 
  当然有的人可能要说,车贷也是中长期贷款的部分啊,是不是应该说是以房贷和车贷为主?
 
  如果你要这么理解的话,那你就是太小看房贷的规模,而高估车贷的数量了。虽然央行没有具体公布居民中长期贷款的具体构成,但是机构曾经统计过:
 
  如今,中国居民的长期贷款,房贷占到大约90%,是绝对的大头中的大头。
 
  如果算上中期贷款(主要指车贷以及各种装修啊旅游啊什么的中期贷款),房贷在中长期贷款中所占的比例,也到达到大约80%,而车贷只占到8%左右。
 
  因此,在房贷这个巨无霸面前,车贷只能算个可有可无的弟弟,完全不够打。
 
  因此,在懂行的人看来,所谓的居民中长期贷款,基本就等同于个人房贷。
 
  如今,今年2月,居民中长期贷款(房贷),居然不仅没有再像之前那样增长,而是直接干到了负数,这,就让很多人坐不住了。
 
  居民中长期贷款(房贷)这个数据,是从2007年1月才开始公布的,因此惊呼:哦,天啦,居民中长期贷款出现了15年以来的首次负增长。
 
  当然,如果你也跟着说15年以来的首次负增长的话,那就只能说明,年轻人,你还是太年轻了。
 
  中国的全面住房制度改革,是从1998年停止福利分房,全面改为自买商品房开始的。自那以后,房地产市场经历了长达25年的巨牛行情。
 
  即使是在全球金融危机的2008年,国内的居民中长期贷款(房贷),也是正增长的。
 
  因此,这不是15年以来的首次居民中长期贷款出现负增长,至少应该说是25年以来的首次负增长才准确。
 
  1
 
  那么,到底是什么原因,导致了居民中长期贷款(房贷),出现单月负增长的呢?
 
  有人说这还不简单,2月份本来就只有28天,再加上今年春节扣除7天,2月一共有效工作日不到20天,因此,房贷出现负增长不是理所应当吗?
 
  嗯,如果你非要这样说,那只能说,年轻人,你这是思考问题不用大脑,只用小脑啊。
 
  过去的25年,2月份赶上春节的一共出现了不下十次,为啥偏偏就今年负增长而其他年份都没有呢?所以,将原因甩锅给2月份时间段,显然是不厚道的。
 
  有人说,居民中长期贷款(个人住房贷款)首次出现负增长,是因为楼市调控太紧,让大家不敢买房了。
 
  嗯,如果你非要说楼市调控太紧的话,那只能说,年轻人,你可能还活在2021年。
 
  从2021年底开始,从上至下,对于楼市可以说是政策暖风吹,当个大宝宝来呵护着了。
 
  据不完全统计,1月1日至今,不到80天的时间里,已经有大约60个城市先后放松了楼市调控,这里面一二三四城市全部齐上阵。
 
  目前,降低利率、放宽公积金贷款都已经是小儿科,不能刺激大家的兴奋点了。降低首付比例,取消认房认贷,缩短限售年限这些大招都已经用上了。
 
  连消失了三四年的棚改货币化,这种被叫停了的硬核手段都已经大张旗鼓地出现在红头文件里面了。
 
  甚至金融高层人士也发话了,说是当前楼市泡沫化势头得到根本性扭转。
 
  应该说,当前的楼市,很多地方甚至都恨不得把“赶紧去买房”这5个字直接甩你脸上了。
 
  这么多利好,这么多救市政策,但是为什么,楼市还是没有全面热乎起来?这是为什么?要搁以前,早就蹦跶得撒欢了。
 
  或许唯一的答案是,这一次,房价是真的太高了,普通人,是真没钱了,买不动了。
 
  2
 
  上了年纪的人都知道,过去的15年,全国楼市一共有两次大面积的上涨,一次是2009-2010年,一次是2015-1018年。
 
  中间还有两次小范围的上涨,一次是2013年,当时上涨的只有北京上海深圳广州四个一线城市,另一次是2020年下半年,疫情之后放水导致的深圳、上海等一线城市和杭州、合肥等少数二线城市。
 
  2009年和2015年的两次上涨,势头都非常猛烈,全国房价基本都翻倍了。但是2015年和2009年那次上涨,又有很大的不同。
 
  第一个不同点在于,2009年那一拨上涨,前后持续时间在一年半。
 
  而2015年这一波,持续时间非常久,从2015年初开始一直到2018年中才结束,前后历时3年多,从一线城市到十八线小县城,雨露均沾、全部上涨。
 
  深圳、杭州、合肥这样的一线城市、二线城市,都涨了三倍,甚至是徐州这样的三线城市,涨了三倍还多。
 
  持续时间如此的久,影响面积这么的大,以至于让每个人都感受到了一句话——何以暴富?唯有买房。
 
  因此,2015年之前,炒房一族还只是在一线城市和少数二线城市才有,而2015年这一轮上涨产生的后果就是“全民炒房”。
 
  当“炒房才是普通人唯一有机会暴富的途径”这一理念深入人心之后,反过来进一步加速了更多的人和更多的资金涌入房地产行业,从而让房价持续了史无前例的3年上涨。
 
  第二个不同点在于,虽然都是翻倍式的上涨,但2015年这一波相较于2009年那一波,是在房价已经很贵的情况下实现的高位翻倍,其难度和数量级完全不在一个档次。
 
  单纯这样说,可能很多人不好理解,我们以具体的城市为例,就能更好地理解高位翻倍的威力。
 
  这个例子,我们找上海。
 
  2008年的时候,上海的房价大概在12000元一平米,经过2009年一年的大涨,2010年,上海房价涨到27000元左右,涨幅大约135%,以一套一百平米的房子计算,总共涨了150万。
 
  2014年的时候,上海房价大概在32000元一平,经过2016年和2021年两次大涨,目前上海房价大概是75000元一平米,一套一百平米的房子,总共涨了430万。
 
  因此,同样是涨幅135%左右,由于2008年的时候,房价基数低,因此总价只涨了150万,而到了2015年和2021年这一波,由于总价高,这次虽然也是135%左右的涨幅,总价却是足足涨了430万。
 
  430万和150万,2015年这一波差不多是2009年的3倍,已经完全不在一个数量级上了。
 
  正因为此,才出现了某位经济学家广为人知的“6个钱包买房理论”。
 
  因为,如果说2008年之前买房,一对30岁的夫妻,需要掏空双方的钱包可以买房的话,经过2009年的大涨之后,就需要再掏空双方父母的钱包了,而2015年之后,则需要再加上爷爷奶奶姥姥姥爷合计6个钱包才行了。
 
  当掏空6个钱包才能买房之后,也就意味着,一个人的买房能力,已经达到实操情况下的极限了,还能挖掘的,只剩下理论上的另外两个钱包,那就是下一代,子女的钱包了。而作为30岁的夫妻,子女都在10岁以下,是根本没有钱包的。
 
  因此,经过上一轮掏空6个钱包的全民买房浪潮之后,全国的购买力,基本已经枯竭了,再有什么花式招数,基本都没啥用了。这一点,在三四线城市身上,尤为明显。
 
  比如,2017年底,某个以高周转著称的房企,进入中部湖北某四线城市,开发了一个超级大盘,均价10000元,销售非常好,卖了一万多套。
 
  看着市场行情如此好,于是他们又拿了一块地,但是这一次,项目上市后销售情况非常差,即使降价到8000多,也很不好卖。
 
  后来销售团队复盘发现,作为一个城市人口只有四十几万的四线城市,有购买力的客户,也就两万多个家庭,经过自己和同行前面两轮销售,基本已经将这座城市有钱人过去几十年积攒的家底,两把梭哈收割完毕了,余下的,再怎么卖力挤,也挤不出几滴油了。
 
  当然,如果你不相信,另一个数据,也可以从宏观层面佐证这一点。
 
  月初的时候,央行发布了2021年国民经济和社会发展统计公报,其中显示,我国居民杠杆率,已经达到62%。
 
  对于不少房企负债率动不动就百分之百,百分之八九十而言,很多人可能觉得居民杠杆率62%没什么,很低啊?有什么大惊小怪的?
 
  其实不然,这个杠杆率,应该说已经非常高了。
 
  做一个横向对比你就知道,62%的居民杠杆率,已经超过英国、法国、德国等主要发达国家,逼近次贷危机前的美国,略低于90年代初的日本。
 
  这也意味着,我们的居民杠杆率,再往上加的空间已经很小。如果再硬往上加,美国的次贷危机和日本的楼市崩盘或许就是前车之鉴了。
 
  3
 
  2008年的时候,我国居民杠杆率还只有18%,从18%到62%,中国用了14年,而美国居民杠杆率从20%到60%,用了大约80年。
 
  我们经常说,中国经济发展,用不到三十年的时间,走完了西方国家需要一百年才能走完的路。
 
  但却很少有人注意到,我们加杠杆的速度,是用了不到15年的时间,就走完了西方国家需要80年才能加完的杠杆。
 
  嗯,很显然,在加杠杆这一点上,我们比搞经济更猛、更快、更用力。

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