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大城转舵!一线城市的转型,该有多艰难?

一个商贸立城的城市,该如何转型?
 
  该如何在时代洪流的冲刷中,转头调舵,逆流而上?
 
  有两个城市,分别交出了两份不同的答卷。
 
  此前,我们写过义乌。
 
  江南小镇义乌,给出的答案是:持续夯实上游,电商搞起来,直播搞起来,网红带货搞起来。
 
  今天,我们聊聊广州。
 
  作为一个百年商贸之都,广州正在逐渐交出自己的产业转型答卷。
 
  1
 
  1956年11月,中国首届出口商品展览会在中苏友好大厦开幕。
 
  当时5辆解放牌汽车从广州南站开往中苏友好大厦的途中,被热情围观的数百群众堵得动弹不得。时任香港《大公报》记者的毕清,后来回忆“我身处群众包围之中,热泪盈眶”。
 
  作为建国初期全国唯一对外开放的窗口城市,广州打破西方封锁,解决了新中国成立之初,大量建设物资如橡胶、化肥、钢材、机械甚至沥青这些基础建设物资的短缺,支援了国家建设。
 
  广州——南中国商贸第一城。
 
  清康熙乾隆年间,广州十三行独揽中国外贸长达八十五年;
 
  1957年,周总理亲自命名并亲赴近十次的“广交会”诞生;
 
  1965年,两届广交会的成交额已经突破7.57亿美元,占当年全国外贸出口总额的三成多;
 
  1991年,改革开放后,凭借兴盛的客流、商流、物流、资金流和信息流,广州的经济总量一跃从全国第八位冲到了全国第三,仅次于上海和北京。
 
  2020年,白云国际机场旅客吞吐量4376.8万人次,全球第一;广州港货物、集装箱吞吐量升至全球第四、第五位。
 
  2021年,广州机场货邮吞吐量同比增长16.2%,位列全国第二。
 
  
 
  从清朝到近代,从改开到新时代,数百年里广州一直都是华南乃至南中国的商贸流通的核心枢纽。
 
  广州的城市格局也始终跟着商贸产业的发展在不断变迁。
 
  2
 
  每一次城市产业的升级转移,都会带来新的的财富变迁。
 
  回顾广州的产业发展史不难发现——
 
  近十年,围绕商贸产业,广州已经串联起一条环环相扣的产业链条。
 
  瞧,就是下面这条。
 
  
 
  黄埔科学城,以研发和制造为主,处于商贸产业的上游;
 
  珠江新城和琶洲,以交易和流通为主,处于商贸产业的下游。
 
  那么,中游呢?
 
  没有中游!
 
  对,过去10年的广州产业进化,几乎遗忘了中游。
 
  截至目前,广州只能称得上“打通了上游和下游”
 
  ——拥有了辐射全国乃至全球的研发、制造、电商和商贸中心。
 
  但是,这条看似完美的产业链条,却缺失了最重要的中游环节:金融和数据。
 
  近几年广州的经济总量被深圳超越,一线地位被杭州觊觎,还不是因为老老实实做实体贸易,错失了发展金融和数字经济的机遇。
 
  而大数据的重要性,大家都深有体会。
 
  比如,高峰期的快递业务,五天发货超过1亿件,数千家国内外物流、仓储公司以及200多万物流及配送人员在数据平台上运转,每一个环节都需要大数据的支撑。
 
  再比如应对yiqing,如果没有大数据的分析筛查,我们十四亿人根本没法正常生活、工作和出行。
 
  目前的广州,对比北京、上海、深圳,最薄弱的就是金融和数字这两个环节。
 
  广州自身引以为傲的商贸物流产业,目前也因为金融和大数据产业的缺失,制约了上下游产业的调整升级。
 
  相比成熟的中下游产业,中游的金融和数据,是广州目前最亟待填充的支点。
 
  3
 
  广州金融城和天河智谷,是广州未来十年能否顺利完成产业升级,坐稳一线的关键。
 
  金融城是广州集全市之力发展的金融中心;
 
  天河智谷是广州从传统商贸转向数字经济的第一站。
 
  它们是身居中游的金融和数据。
 
  一旦打通了中游的金融环节和数据环节,广州的商贸流通将成为一条畅通高效的产业链条——
 
  上游的研发制造,在科学城;中游的金融和数据,在金融城和天河智谷;下游的交易流通,在珠城和琶洲。
 
  所以,金融和数据决定着广州在下一个10年能否跳出传统的商贸中心,成长为中国唯一的商贸消费品全产业链城市。
 
  近一年的广州金融城,忙到飞起。
 
  2021年4月,广州期货交易所揭牌;
 
  2021年9月,大湾区跨境理财和资产管理中心成立;
 
  2021年11月,获批资本市场金融科技创新试点。
 
  2022年1月,《广州国际金融城“十四五”产业发展规划》发布。十四五规划给金融城定了个“小目标”,到2025年,力争生产总值达700亿元,目前片区生产总值近200亿元。
 
  2022年3月,广州国际投资年会天河分会场选址金融方城举办。
 
  除了金融城,中游的另一个关键节点是“数字经济”。
 
  ——2018年,广州天河智谷规划落地。
 
  
 
  上图中,夹在广州金融城和天河智慧城中间的那片天河区内仅存的成规模可开发净地,将被打造成为广州的互联网+数据+科技企业总部集群。
 
  也就是,广州的大数据中心。
 
  科学城的高端制造业再牛逼,黑灯工厂再智能,没有大数据的支持,弄不成事。
 
  传统贸易做的规模再大,品种再好,没有大数据的支持,卖不过一个网红。
 
  数字经济时代,拼的是效率。
 
  如果说广州的宇宙中心是天河,那天河的小宇宙就是天河智谷。
 
  现在的广州,像极了上有老下有小还赶上了行业变革的中年男人。
 
  虽然不再年轻,但是还得拼命。
 
  下一个十年,广州的发展重心在金融和数字经济,也就是金融城和天河智谷。
 
  关注广州,深耕广州,长期看多的朋友,金融城和天河智谷是你在未来十年绕不开的一个点。
 
  4
 
  如果你看多广州,也请一定要紧紧盯住金融城和天河智谷这两张王牌。
 
  未来几年,政策、资金、人才、产业等等资源都会不遗余力地投入到这两个区域,直到完成产业升级。
 
  来来来,先聊聊聊金融城。
 
  下面这张图,就是金融城的整体规划——
 
  
 
  通过上面这张图,看出来了什么问题?
 
  第一,没有住宅。
 
  纯粹的金融城,纯粹的商办。
 
  整个金融城核心区,没有一宗住宅用地,全都是商业和商务用地。
 
  也就是说,想要进场金融城核心区,商办类物业是唯一的选择。
 
  第二,没有空地。
 
  7成土地,已有它的主人。
 
  金融城起步区41宗土地已成功出让30宗,4个投入使用,8个封顶,16个项目开展主体结构施工及前期工作,建设火热。
 
  不仅土地大部分已经出让,甚至接近一半的写字楼上,已经被打上了企业的标签。
 
  大量的金融类总部企业,已经先行入驻。
 
  比如,广州银行、中国人寿、中国人保、新华人寿、广发银行、南粤银行和太平洋保险等等。
 
  也就是说,金融城的土地供应,商办类物业供应正在逐步归零。
 
  第三,特殊政策。
 
  金融总部的迁移,来自于特殊政策的吸引。
 
  前面提到的已进入金融城的总部企业中,有相当数量是从广州的其他区域迁进来的。
 
  他们为什么愿意迁入金融城?
 
  无他,唯真金白银的补贴尔。
 
  广州,每年都会拿出3亿元的资金,用以补贴金融企业的进驻。
 
  对新设全国性金融市场交易平台,金融机构全国总部入驻,新设立和新迁入法人金融机构等都将给予奖励。
 
  ——最高2500万元。
 
  支持招商机构引进投资、支持企业重点企业落户、支持高层次人才创新创业等也将获得奖金支持。
 
  ——最高可获1亿的资金支持。
 
  也就是说,背靠每年3亿的政策补贴,未来仍将有源源不断的总部级企业进入广州金融城。
 
  第四,供应紧缺
 
  挤进金融城的机会,不多了。
 
  抢手的金融城早已被大企业定向拍下。
 
  真正能对外公开销售的仅剩500套,如果按照金融城2021年的成交速度,只够销售一年。
 
  而纵览金融城,能对外公开销售的项目屈指可数。
 
  其中之一,就是保利南方财经大厦。
 
  谈到保利南方财经大厦,且不说金融城起步区核心的位置,也不说超甲级写字楼标配的10米挑高大堂和13部高速电梯,更不说双国企开发的信心托底,还不说首进金融城的类独栋办公区设计……
 
  咱们就只聊最直观的视觉感受——
 
  喏,这就是保利南方财经大厦6楼的视野。
 
  
 
  哪怕是站在底层区,也能把一整面珠江映射在眼底。
 
  与对岸的琶洲电商总部,对话相望。
 
  我只想告诉你——
 
  整个广州金融城,能完整拥有这片江景的总部级写字楼,不多,真的不多。
 
  金融城是开启广州产业升级下一个十年的封面,而保利南财大厦就是这张封面上的一枚烫金印章。
 
  来来来,聊完金融城,再来聊聊天河智谷。
 
  前面说过,广州产业升级的下一个十年,发力点在中游的金融和数据。
 
  天河智谷,就是广州数字经济的腰部核心。
 
  天河智谷能称得上“腰部核心”,并非只存在于规划图上,而是已经有大量的产业落地。
 
  目前天河智谷已有2500家科技企业入驻、是天河唯一成规模的数字化产业区。
 
  其中,已进驻300多家重点企业中——
 
  既有网易、太平洋网络、阿里跨境电商,趣炫网游等总部级的互联网企业;
 
  也有中兴通讯研究院、中国电信、致远电子等电子信息技术类企业;
 
  还有国药、天普生化等生物制药类企业。
 
  以上企业,全部都已经落地!
 
  这重点300家企业可带动25万人就业预计产值1100亿元。
 
  除此之外,天河智谷还拥有5条地铁;10大公园;24所学校;6大商场、10家医院。
 
  通过以上的论述,你会发现——
 
  天河智谷拥有一个核心板块该拥有的一切,有产业、有公园、有地铁、有学校,有商场,有医院……唯独缺乏一个至关重要的东西!
 
  土地!
 
  天河智谷作为产业区,区域内大部分土地都提供给了企业。
 
  整个天河智谷核心区内,只有一个楼盘在售—
 
  保利天汇。
 
  
 
  核心区内唯一的独苗,保利天汇承接了“天河智谷”几乎所有的红利。
 
  10分钟到达科学城,15分钟到达金融城,25分钟到达内核心CBD珠江新城;
 
  800米内,就是地铁21号线大观南站。3站到天河公园,7站到珠江新城;
 
  10分钟车程里,存在着三个商圈。6分钟万科广场,9分钟天河城百货;
 
  30分钟车程里,19家高新技术总部企业,数千名高新技术产业人口。
 
  作为一个78万平米的超级综合体项目,保利天汇除了传统住宅之外,还有个让我印象深刻的“纯投资的小玩具”。
 
  ——首付50多万的loft公寓。
 
  得益于极具优势的产业结构和规模庞大的就业人口,天河智谷板块的租金收益极为可观,尤其是小面积的公寓租金。
 
  距离天汇3公里的米酷公寓,25平的单间能租到2500元/月,35平的一室一厅能租到3500-4200元/月。
 
  天汇的loft公寓,创新的引入了“双钥匙”和“三钥匙入户”的设计——
 
  29平米的最小面积,能拆分成两个单间,分开出租。
 
  37平米的明星产品,能至少拆分成一个单间和一个一室一厅,分开出租。
 
  
 
  无论哪种户型,按照市场价格,保利天汇公寓的月租金至少能达到3500-4500元/月。
 
  二三十平米的面积,100万上下的总价,对应的是——
 
  年租金接近5万的稳定现金流收益。
 
  这叫什么?
 
  无房票者的稳定现金流产品。
 
  如果你在广州已经用光了房票,单纯从保值角度考虑,像这种小玩具,对抗通胀绰绰有余。
 
  结
 
  站在十年的周期,广州产业升级的成败与金融和数据牢牢捆绑,也就是与金融城的和天河智谷的发展牢牢捆绑到了一起。
 
  坚定看好广州的人,也请坚定看好金融城和天河智谷。
 
  因为他们,决定了广州未来十年的发展高度。
 
  今天的广州,依然渴望成长为辐射全国乃至全球的制造业、电商和商贸中心。也依然奔涌在引领时代活力的国际大都市的开放之路上,无法停歇。
 
  而每一次城市的升级变革,也都将解锁一票人的财富密码。

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