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触目惊心!这个省会城市,房价正在“鹤岗化”!

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  哈尔滨楼市正在“鹤岗化”
 
  人口拐点即将到来的当下,越来越多的三四线城市,楼市走向“鹤岗化”,比如甘肃的张掖、宁夏的石嘴山、山西的朔州,乃至安徽的淮南等。
 
  三四线城市楼市衰退,并不新奇,毕竟它们的人口、产业和资金,依旧被中心城市虹吸。值得惊讶的是,居然有省会城市的楼市,也走在了“鹤岗化”的路上。
 
  这个省会城市,是鹤岗的兄弟,同处黑龙江的哈尔滨。
 
  和北方多数城市一样,哈尔滨的房价已经持续阴跌好几年了。根据中房数据研究院披露的2月份数据显示,哈尔滨2月份均价为9831元/平方米,环比下跌0.22%,同比下跌10.69%。
 
  
 
  来源:中房数据研究院
 
  从总价来看,貌似还是很高,但从安居客查询的二套房数据来看,哈尔滨居然出现了很多只需几万元一套的住宅。
 
  其中总价不高于10万元的住宅有46套,有28套都在阿城区,且多数都为3个月内新上架的50平左右的二手房。从平台信息来看,阿城区一套建面67.61平的住宅单价最低,仅1036元/平,也就是说,买下这套67.61平两室一厅房源,仅需7万元。
 
  看清楚,这些便宜的房子,并不是在哈尔滨所辖的县城农村,而是市区。
 
  在贝壳平台,总价10万以下的房源,也有40多套。最低的,只需5.8万元。
 
  
 
  均价最低的,只需1133元/平方米。这一均价,与鹤岗的低价房相比,高不了多少。
 
  最关键的是,从黑龙江持续阴跌的情况来看,总价低于10万元的二手房数量,还会继续增加。
 
  2
 
  人口、产业、库存困扰下的哈尔滨
 
  哈尔滨房价持续阴跌,越来越多的低价房出现,房价正在“鹤岗化”的根本原因,在于人口持续流失、产业不振、库存高企。
 
  人口和产业直接影响经济,是一个城市楼市的基石。而库存量则会短期内直接影响一个城市的楼市走向。
 
  哈尔滨在这三方面的数据,都不好看。
 
  第一,人口方面流失。
 
  从去年披露的第七次人口普查数据可以看到,哈尔滨过去十年常住人口减少了62.6万人,是所有省会与首府城市中,唯一人口下跌的省会城市。
 
  更为关键的是,像哈尔滨这样人口减少的城市,在东北比比皆是。
 
  整个黑龙江省过去十年常住人口减少了646.2万人,所辖的13个地级市与地区,人口全部负增长。
 
  
 
  数据:黑龙江省第七次人口普查公报
 
  整个东北三省过去十年常住人口合计减少了1099万人,辽宁省较十年前减少了115.5万人,吉林省较十年前减少了338万人。
 
  东北36个城市,除了长春、沈阳和大连三个城市正增长外,其余城市常住人口全部负增长。
 
  人口与产业、经济是互为因果的关系。当一个地区人口不断流失,反映的是一个地区产业和经济竞争力持续下降,产业和经济持续下降,又会加剧人口流失,如此形成了恶性循环。
 
  当下的东北正处在这样一个循环当中,哈尔滨也不外如是。
 
  第二,产业与经济持续低迷。
 
  哈尔滨统计局披露的最新数据显示,其2021年GDP为5351.7亿元,同比增长5.5%,两年平均增长3.0%,无论是当年同比增速,还是两年平均增速,在中心城市中,都处于靠后位置。
 
  经济规模排名,哈尔滨位居全国第48位,较2020年,排名下滑了4个位次,在东北四大主要城市中,位列倒数第一。
 
  遥想改革开放初期,沈阳、长春、大连、哈尔滨这4个东部主要城市均在全国排名的头部,都是十强阵容中。而如今,四个城市都有掉出了前30强,哈尔滨几乎要掉出50强。
 
  
 
  哈尔滨等东北城市经济低迷,一方面是思维僵化所致。
 
  作为重工业基地,哈尔滨属于进入计划经济最早,而转变市场经济最晚的东北地区,在计划经济环境下发育充分,惯性强,市场经济基础薄弱,企业转型进度缓慢或不愿转型。
 
  其次是产业结构问题。这种结构问题存在两点:
 
  1、工业结构转变迟缓。
 
  目前,第二产业一直以4个传统产业为主(军工、机械、电力、采矿),新兴产业少,发展缓慢,对于第二产业结构影响不大,对哈尔滨经济发展也未起到拉动作用。
 
  在新时代,传统产业尽管依然重要,但新兴产业才是带动经济与就业的阀门。在这方面,华东华南城市做得就比较好。
 
  以工业第一市苏州来说(2021年工业总产值突破4万亿),传统工业依旧非常强大,其装备制造业和电子信息产业产值均突破了万亿,分别达到了12709.4亿元、11623.3亿元。
 
  与此同时,苏州的新兴产业也没有落下,苏州统计局数据显示,全市制造业新兴产业产值、高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重分别达54.0%和52.5%。
 
  反观哈尔滨,新兴产业没有上来,老旧工业产业,竞争力也在退化。哈尔滨统计局数据显示,2021年哈尔滨实现全部工业增加值870.3亿元,这一数据还不到头部工业强市的零头。
 
  2、脱实向虚过快。
 
  哈尔滨的第二产业(广义制造业)占比长期低于25%,对于一个以工业立市的城市来说,这样的产业结构非常不合理。
 
  
 
  来源:哈尔滨统计局
 
  更重要的是,哈尔滨的第三产业(服务业)层级又不够高,运输邮电业、餐饮业和批发零售贸易占全市第三产业增加值已经超过八成。而其他金融、科技、信息等产业仅占不到二成。
 
  这样的工业规模,这样的产业结构,根本无法实现哈尔滨的重塑辉煌的梦想,反倒会继续丢失人口竞争力和经济竞争力。
 
  第三,库存高企。
 
  哈尔滨库存高企的原因,一方面是因为人口持续流出,产业、经济不振,导致楼市基石撼动,楼市进入长期调整状态,市场信心丧失。
 
  另一方面,哈尔滨市政府为了土地财政,仍在继续大规模挂牌土地,增加土地供应量。
 
  哈尔滨在链家平台的二手房挂牌量超过10万套,位居全国第八位。
 
  
 
  新房去化周期方面,根据《易居市场报告》披露,截止到2021年12月,哈尔滨全市商品房去化周期约24.1个月,远高于住建部划定的12个月合理周期警戒线。
 
  主城六区的去化周期均高于12个月,尤其是平房区、松北区、道外区、香坊区,去化周期高得吓人。即便不再增加供应,也需要3年左右的时间才能消化。
 
  
 
  经济与产业低迷,当地人的购房意愿本就不强,再加上人口流出,房子又遍地都是,这样的市场,房价不下行,才怪。
 
  3
 
  可以慢慢挑
 
  从库存和去化周期角度来看,哈尔滨的房价还远没有调整到位。
 
  目前哈尔滨的新盘大多都在打折促销,有的赠送面积,有的打折,有的降首付,有的送装修,可谓八仙过海,各显神通。
 
  哈尔滨的楼市,已经完全进入了买方市场。
 
  这样的城市,即便有省会、副省级等头衔加身,也没有多大投资价值了。
 
  有投资需求的人士,需要谨慎,如果可以,还是去南方城市投资吧。
 
  当地的刚需和置换需求人群,可以慢慢挑,不用急,着急的是开发商。

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