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楼市的赚钱效应,已开启倒计时

3月17日早晨,合肥气温骤降21度,一夜转冷。
 
  淅淅沥沥的小雨更让这个城市多了一丝冷清,但此时合肥土拍大厅里却早已人满如患。
 
  约40家房企代表聚集于此,他们今天的任务很简单
 
  ——用皮箱里的Money,轰炸合肥土地市场。
 
  1
 
  合肥2022年第一轮土拍开幕,出让19宗地块,其中包含2宗租赁用地。
 
  上午11宗地块被抬上竞拍桌,经过各大房企间的激烈举牌角逐
 
  ——结果最终却角逐出了个寂寞
 
  不是因疫情防控被遣散了,也不是因没人喊价而集体流拍了,而是
 
  ——所有地块竞价均触顶停牌,全部进入竞品质阶段。
 
  拍了半天啥也没拍到,过几天还得重新竞拍,毕竟价格都打到顶了。
 
  如蜀山202203号地块,2家房企直接喊到1020万元/亩;
 
  如经开202204号地块,4家房企直接喊到1505万元/亩;
 
  如滨湖202201号地块,12家房企直接喊到1890万/亩;
 
  ……
 
  11宗地块,宗宗触发最高限价,宗宗进入竞品质阶段。
 
  市场不敢相信,这是合肥么?
 
  回看去年合肥的土拍情况,多宗土地以底价成交,市场惨不忍睹。
 
  上半场结束,下午继续,热情依旧
 
  经开202204号地块,5家房企进入竞品质阶段;
 
  包河202204号地块,3家房企进入竞品质阶段;
 
  瑶海202204号地块,未触发限价,但以7.87%的溢价率成交;
 
  ……
 
  市场再次揉了揉眼,这是合肥么,火爆程度真的过于真实。
 
  第一,今天参与竞拍的17块宅地,其中15块触顶最高限价,进入“竞品质”阶段;
 
  第二,达到竞品质的15块宅地中,至少10块地有5家及以上数量的房企进行“竞品质”,4块地超过15家房企“竞品质”,人气最高的一块地吸引了23家房企“竞品质”;
 
  第三,不少地块都是“秒”进入竞品质阶段,房企默契度很高,直接在最终竞品质环节PK;
 
  第四,参与这次土拍的房企名单中,出现了大量中小地方房企,还在最终的“竞品质”阶段高频出现,例如新华、远大、徽创等。
 
  合肥土拍“烧起一把火”,直接给相关部门带来149.7831亿元的卖地收入,直接给萎靡的楼市注入了一剂强心针。
 
  2
 
  看到合肥的热情土拍,此时应该很多人会说
 
  ——瞧,昨天的会议开始发力了。
 
  其实不然,早在3月15号就看到今天热门地块的拥挤度了。
 
  今天哪些会热,哪些会冷,在会议召开前便已是明牌。
 
  所以你很难说,这次合肥的土拍行情是由会议引发的。
 
  而且之前的政策性利好也不少,也从没见过楼市有过啥过激反应。
 
  过去的几个月里,地方放松限购,银行下调利率,领导站台讲话,资金在宽松……
 
  即便暖风频起,需求端仍旧不买账,仍在持续观望。
 
  
 
  原因很简单,楼市缺乏赚钱效应。
 
  市场悲观预期加剧了购房者的观望心态,持续观望加剧了市场冷清行情,市场冷清行情再一次加剧了市场悲观预期。
 
  而之前频吹的暖风仍旧不改颓势,频频失效也是因为没有释放楼市的赚钱效应,没有改变购房者的观望态度。
 
  对于购房者而言,按揭利率降得再低,可乘上高基础的放贷数额仍是一笔巨大的金额。
 
  当市场预期买房不赚钱,甚至不断的跌价赔钱,在不是特别紧急的情况下,没有人愿意上这车,没人愿意多还这笔利息。
 
  所以想复苏楼市,首先便是要复活楼市的赚钱效应,不仅让购房者不觉得亏,甚至还觉得赚才是关键。
 
  如果您理解了这个,那么接下来就简单了。
 
  新的面粉价上来后,那么当前市场上的老面包是不是就显得很诱人了,是不是就显得很划算了,赚钱效应是不是就起来了?
 
  假如现在市场上新房2万,面粉价都干到1万5了,请问你还观望么?
 
  当市场持续保持宽松,宽货币开始向宽信用传导,房企开始得到资金滋润敢拿地,购房者察觉到赚钱效应,观望心态打消,楼市的良性循环就起来了。
 
  买涨不买跌,追涨杀跌,是永远改不掉的人性。
 
  所以能彻底复燃购房者热情的,远不是政策的鼓励号召,更不是降息补贴,
 
  而是普通人肉眼可见的"赚到"。
 
  自从去年末开始释放暖风,层层深入,但是始终却没有触碰到赚钱效应。
 
  一是该武器威力大,二是土拍不是开会,说拍就拍。
 
  同时土拍房企作为土拍的主角,只有喝到奶才有力气去拍地。
 
  但随着金融的放松,我们看到不少企业重新得到了银行的授信,重新发债,想办法慢慢取得奶源。
 
  随着2022新一年的土拍将陆续开启,接下来几个现象需要我们持续关注
 
  一,会不会有越来越多的城市开启土拍触顶热潮?
 
  二,会不会有更多的民营房企加入到土拍队伍中来?
 
  三,会不会有更多的暴雷房企加入到土拍队伍中来?
 
  若以上现象陆续出现,只能说明两件事
 
  一,货币宽松行情下,资金已经流入楼市,流进房企。
 
  二,届时的市场将更加混乱,所有区域都显得很诱人,而真正的价值版块也更难辨别。
 
  正因为如此,也请大家重点关注第一轮当地土拍。
 
  因为此时,刚喝到奶的房企对拿地仍是相对比较谨慎的,相对而言更愿意拍具有长期价值且不愁卖的地块,通过销售还款实现稳定的现金流。
 
  而不是瞎拍,拍完后然后把自己套住。
 
  而本次合肥土拍,就是再明显不过的例子。
 
  3
 
  2021年,合肥GDP来到11412.8亿元,同比增长9.2%。
 
  通过持续的产业创新与升级,去年常住人口总量逼近千万、跃居长三角城市第6,新增人口居长三角第3……
 
  旺盛的需求推动夯实了城市(准)核心的楼市价值,而去年房企的供给腰斩将价值进一步夯实。
 
  由于需求端与供给端的共振,在宽松周期中拿到钱的房企优先下注合肥核心区域。
 
  因为在他们看来,这风险系数更低,回款周期更短,项目相对而言更安全。
 
  合肥19宗地块的火热,所有人都有目共睹。
 
  但实际上合肥本轮供地计划是32宗,其余13宗为啥没登场,你懂得。
 
  刚经历过缺奶的苦日子,房企对拿地还是优中选优,而非闭着眼拿。
 
  观察本次15宗触发土最高限价的土地的地段,没一个属于拉胯的远郊,都是供求不足的(准)核心位置。
 
  而没有房企参与报名没登场的地块,地段需求与配套等综合而言都让人缺乏良好的销售信心。
 
  因此,请务必关注您关注城市最近的土拍行情,从中我们清晰的看到更加专业的房企是如何看待城市的各个板块价值的。
 
  他们首轮抢的板块,你要重要关注;
 
  他们首轮放弃的,你也要考虑放弃。
 
  同时也要记得,房企获得奶量越充足,风险偏好越高,以前不愿拿的地也开始凑和拿了。
 
  届时,通过土拍判断他们的价值判断便已然失效。
 
  前天,最喜欢收税的财政部都开始宣布延缓房产税试点了,你就要明白上面对楼市未来的态度了。
 
  毕竟赚钱效应不至,楼市是绝不会从ICU出来的。
 
  楼市的赚钱效应已然进入倒计时,随着乱花渐欲迷人眼,希望你届时
 
  ——莫被风险偏好扩张而引发的赚钱效应,带进阴沟。

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