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降了降了!库存创新低,但我依然劝你远离这类产品

前不久,头部房地产咨询公司戴德梁行发布了2021年度《大中华区写字楼供应/前沿趋势》报告。
 
  一线城市和少数头部二线城市写字楼空置率持续下降,经济复苏势头十分明显。
 
  而且,这些城市写字楼市场的复苏几乎与住宅市场的回暖呈现出同频态势。
 
  产业与住宅的双向拉动正在形成…
 
  1
 
  一线城市写字楼空置率创下近年最佳表现
 
  戴德梁行的统计数据显示:
 
  2021年全国21座热点城市核心商圈的甲级写字楼存量已达6318.6万平方米,净吸纳量388万平方米,同比增长129.6%。
 
  2022年,需求端有望继续保持良好预期,空置率有望在现有基础之上实现进一步压缩。
 
  
 
  1)一线城市写字楼:高供应与低空置并存
 
  四大一线城市甲级写字楼,无论库存规模还是新增供应均位居全国前列。
 
  截至2021年底,四大一线城市核心地段甲级写字楼存量最高:
 
  -北京、上海存量在同一档,分别为849万㎡和833万㎡;
 
  -广州、深圳存量在同一档,分别为562万㎡和638万㎡;
 
  相比之下,二线头部城市的库存规模大多保持在200-250万㎡之间,碾压态势十分明显。
 
  此外,一线城市甲级写字楼未来五年的供应量均保持在100万㎡以上。
 
  其中广州未来供应近300万㎡,深圳则高600万㎡以上,相当于当前的存量五年内翻一番。
 
  二线城市中,仅武汉、成都两地未来五年的甲级写字楼供应在100万㎡以上。
 
  一线城市妥妥继续碾压。
 
  北上广三城甲级写字楼的空置率分别为9.8%、9.9%和7.6%。
 
  这是中国大陆唯三甲级写字楼空置率保持在个位数的城市。
 
  其中,北京和广州2021年的甲级写字楼吸纳量双双创下五年来最佳。
 
  由于库存规模庞大,深圳的空置率约为18.8%,但也是近两年来的最低值。
 
  2)前沿产业成为写字楼库存消化主推力
 
  一线城市写字楼市场高供应与低控制率绝非偶然——
 
  其背后,是高端前沿产业全面复苏。
 
  特别是后疫情时期,头部城市的吸引力更是印证无疑。
 
  截止至2021年第三季度末,北京甲级写字楼租户中:互联网企业独占49%,金融占比约23%;
 
  在上海,甲级写字楼租户中,金融、互联网、传媒、医疗、新零售以及现代物流依然是最重要的支撑行业;
 
  广州和深圳的情况与之类似,半数左右的甲级写字楼成交面积被金融和互联网两个行业类目包揽。
 
  值得注意的是,在过去一年左右的时间里——
 
  北京、广州两地双双以文件的形式明确了强化城市金融枢纽属性;
 
  上海则适应了疫情防控的新常态,这意味着2022年,疫情冲击渐弱似乎已成定局;
 
  而深圳,在将写字楼干成白菜价的同时,依旧会积极利用产业集聚的惯性,在新兴优势行业中继续发力。
 
  3)老牌商圈占据核心供应权重
 
  除上海的甲级写字楼新增供应里的九成以上集中在虹口、前滩、普陀一干新兴商圈之外——
 
  其余三城均表现出“按既定方案行动”的倾向。
 
  在北京,丽泽金融商务区、燕莎、东二环、中央商务区以及中关村等老牌商务区依旧占据市场供需大头儿。
 
  京沪两地新增供应空间分布印证了两个事实:
 
  一是两地核心商务区饱和度此前本就存在一定差距;二是核心商业区供应潜力存在巨大差异。
 
  广州目前已是全国除台湾省台北市之外,写字楼空置率最低的头部城市;
 
  在珠江新城逐渐成熟后,其核心商圈一路向东的趋势十分明显。
 
  琶洲商务区和国际金融城的顺势崛起便是最好的证明。
 
  未来三年,琶洲商务区的甲级写字楼新增供应约占65%,国际金融城占比约27%。
 
  前者伴随互联网大厂入驻发家,腾讯、阿里均在此安营扎寨;后者则吸引了许多粤系银行相继入驻。
 
  深圳未来五年的新增供应超过600万㎡,约90%集中于福田CBD、前海和深圳湾。
 
  一路向西的核心产业圈布局,与广州有着异曲同工之妙。
 
  难怪有人开玩笑说:“假使深圳的住宅供应有写字楼一半慷慨,深漂买房也能容易很多。”
 
  2
 
  优质产业加速向头部聚集,二线城市遭遇分化压力
 
  过去一年多的时间里,全国头部城市甲级写字楼空置率创下新低,大致得益于三大因素:
 
  1)新冠疫情带来的不确定性及其边际作用正在削弱;
 
  2)租赁价格集体承压,利好写字楼租赁市场的集体去化;
 
  3)产业整合与集聚,促成了一线城市产业端的集体向好;
 
  从产业布局上看,金融、传媒与互联网科技行业以及医疗健康行业对甲级写字楼租赁市场的去化效应最为明显。看看下图便一目了然:
 
  
 
  经历了疫情与2020年二季度至2021年底的一轮复苏盘整后,引领转型的前沿产业仍在加速向一线城市集聚。
 
  2021年,四大一线城市的经济增长率分别为:北京8.5%、上海8.1%、广州8.1%、深圳6.7%。
 
  这一增长率与强二线城市相比并不具明显优势,但由于其自身基数较大,净增值依然领跑全国。
 
  从产业聚合度、政策加持度与写字楼空置率三项指标来看——
 
  新兴强二线城市的能级仍与一线城市保持着肉眼可见的差距。
 
  在强二线城市中,成都、杭州、苏州、无锡等甲级写字楼的空置率均控制在20%以下。
 
  其中成都空置率仅有12.8%,在二线城市里的最低值,其次为杭州的15.7%。
 
  沈阳、大连、武汉、长沙、南宁等空置率甚至超过30%。
 
  租金方面,二线城市与一线城市之间的差距更加明显——
 
  二线城市中排名第一的杭州,甲级写字楼租金已接近150元/㎡/月,但也只有上海的1/2强,较广州低了近30元/㎡/月;
 
  南京、成都、青岛、武汉甲级写字楼租金均保持在100-130元/㎡/月。
 
  这四座城市已经是区域内前沿产业较为集聚的地方,产业端、供应端与租金值呈正相关。
 
  其它二线城市的甲级写字楼租金,则普遍不到100元/㎡/月。
 
  可即便如此,未来三年间,成都和武汉两地甲级写字楼仍旧保持着翻倍式的天量供应。
 
  画风与深圳不能说十分相似,只能说一模一样。
 
  许多省会城市及东部沿海城市未来三年甲级写字楼的供应规模均保持在50-100万㎡之间。
 
  综合来看,二线城市中除杭州、南京、成都三城呈现出向一线城市亦步亦趋的倾向外,其它城市甲级写字楼市场均出现了一定程度的分化、内卷。
 
  要么空置率居高不下,要么靠租金以价换量,要么未来继续面临天量供应…
 
  3
 
  请远离写字楼,继续拥抱核心住宅
 
  一线城市甲级写字楼市场空置率不断出清的同时,已对二线城市写字楼市场形成了一定程度的降维优势。
 
  未来一段时间内,基本面要素、政策要素与城市规划要素叠加,还将继续拉升写字楼的租赁需求。
 
  但这里必须要强调一点——普通家庭依然不建议去碰写字楼!
 
  之所以空置率如此之高,但各地还是本着“要把写字楼干成白菜价”的精神去盖,无非出于三点考虑:
 
  1)有助于招商引资,做大经济蛋糕与财政蛋糕;
 
  2)有助于后续住宅市场土地出让;
 
  3)产生后续收益的频次和坪效要高于住宅市场;
 
  也就是说,在其盈利链条当中,普通人能掌握的主动权实际非常有限。
 
  此外,写字楼本身就是一个比住宅更为分化的细分市场,通俗一点说——
 
  牛逼的是真牛逼,不行的是真不行,二八定律十分明显。
 
  在这种情况下,相当一部分写字楼成为定向收割中产的利器;
 
  即便遇到了真正优质的标的物,其本息投入、税费成本、流动性和收益性,让普通人根本吃不消。
 
  但好在当前头部城市产业基本面的向好,恰好与其住宅市场的回暖保持着同频。
 
  纵观2022年发布的前两份“70城房价数据”——
 
  1月份新房、二手房价格环比下降的城市分别为39座和55座,较上月分别减少了11座和8座。
 
  到了2月份,新房、二手房价格环比下降的城市出现了小幅反弹,为40座和57座。
 
  但尽管如此,一线城市的住宅环比涨幅却在不断扩大——
 
  1月份,北京新房环比涨幅达1.0%,上海0.6%、广州0.5%;
 
  到了2月份,北京、上海、广州、深圳新房同比涨幅分别达到0.6%、0.5%、0.6%和0.4%;
 
  四大一线城市二手房价格环比涨幅达到0.5%,较1月份扩大了4个百分点。
 
  其中,北京、上海、广州二手房价格环比上涨分别达到0.7%、0.9%和0.6%。
 
  二线城市中,存量房市场率先止跌回升的,主要有成都、杭州以及无锡等。
 
  尽管绝大多数城市还未真正触底反弹,但一线城市已经呈现出明显的止跌转涨
 
  作为政策转向后的头两份“70城房价数据”,其参考意义在于——
 
  有力地印证了头部城市引领市场回温的大趋势不变。
 
  特别是那些深度绑定优质就业资源的热点城市,很可能会在接下来的住宅市场回暖中陆续回归其应有的价值。
 
  再说一遍!请立刻远离写字楼市场,无论它看起来有多诱人。
 
  但拿着本文写字楼市场市场情况,指导住宅市场投资还是颇具现实意义的。
 
  特别是在接下来的1-2年的时间里,回归核心城市住宅市场,仍旧是中产家庭财富沉淀与价值成长的重要渠道。

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