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又一波抢人大战?!

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  3月17日,国家发展改革委印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》,主要有几个内容:
 
  城区常住人口300万以下城市,全面取消落户限制!
 
  积分落户政策,社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
 
  都市圈和城市群内户籍准入年限同城化累计互认。
 
  加快改造城镇老旧小区,防止大拆大建。
 
  扩大保障性租赁住房供给,着力新市民、青年人等群体住房困难问题。
 
  大家最关注的还是户籍制度改革。
 
  常住人口100万以下的中小城市很早已经陆续取消了落户限制。
 
  2019年范围扩大了,300万以下的就要取消。后来还提出了城区常住人口300-500万的大城市也要全面放开放宽落户条件。
 
  如果加上今年,已经连续四年明文提到此事,可以看出国家对放开落户的重视。
 
  有个标准,按照住建部划分:
 
  城区人口1000万以上是超大城市,目前有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津共7个城市。
 
  城区常住人口500-1000万的是特大城市,包括东莞、武汉、杭州、佛山、南京、郑州、西安、济南、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨、昆明、大连,共14个。
 
  剩下的300-500万是I型大城市,100-300万是II型大城市;50-100万是中等城市;城区常住人口50万以下是小城市。
 
  也就是说,除了超大城市、特大城市和之外,放松落户限制的发令枪又一次轰轰烈烈打响了,我估计很多城市又要有动作了。
 
  我觉得吧,除了500万以上的21个城市,500万以下的城市很快就可以自由落户了,后面你想去哪就去哪,自由切换。
 
  2
 
  为什么会有这个调整呢?
 
  本质上还是人口红利正在逐渐消失。
 
  以前生育率高啊,但是现在生育率下滑非常严重,2021年的数据一部分省份已经出来了。
 
  整体上:
 
  2021年我国出生人口1062万人,打破1949年以来的最低值纪录。
 
  2021年我国出生率7.52‰,同样是有记录以来的最低值。
 
  分省看:
 
  
 
  其中,广东、江苏、浙江、湖北势头相对好一些。
 
  差的是人口大省河南,已经都不愿意生了!
 
  2021年出生人数79.3万,这是44年来首次跌破80万大关。
 
  广东的出生率一直非常高,但也从常年在1.1%以上,跌到不足1%......
 
  
 
  广东是因为人口基数大,过去生育率相对较高。但常住人口第一的宝座还是被不爱生娃,但外来人口多的浙江拿下。浙江一年净增72万人,超过广东的60万人,一跃成为全国人口净增最多的省份!
 
  江苏,湖北和浙江类似,虽然生娃不给力,但能抢人过来啊,靠这招人口净增长数据也被拉起来了。
 
  看到没,这就是抢人的魅力,人口是一种资源,随着人口变成一种存量资源,各个城市也会进入存量博弈的新阶段,我估计呀,以后城市要是不给力的,人口就会流失,压力会更大。
 
  回顾这几年抢人的城市,越早启动的效果越好,楼市也相对滋润。
 
  因为人口增长趋势很大程度上决定了房地产的趋势。
 
  特别是一二线城市,大家看看一线的深圳、广州,二线的西安、杭州就非常明显,抢人这事,一直非常重视,这也导致这两年楼市极其火热。
 
  而像在收缩人口的北京,房价就跑输了广深。
 
  不过现在看北京上海也在慢慢放开人才落户。尤其是上海,去年稍稍放开了毕业生落户,5大新城的落户,楼市就非常坚挺,这一轮率先回暖。
 
  但整体看,2021年北京、上海、广州的常住人口增长只有7.7万人,比起过去十年三座城市平均每年共增长101万人,跌幅大到让人无语。
 
  疫情的冲击,让人口的流动也在变缓,另外高房价也挡住了一部分人。
 
  至于那些三四五线小城市,受到的冲击更大,绝大多数撑死了也就勉强捞点汤喝喝。
 
  有些省,本身经济一般般,人口数据出来,就不太好看。
 
  举江西为例,它是全面放开了落户限制的省份。2021年,江西全省常住人口为4517.4万人,较2020年普查数据相比,减少了1.46万人。
 
  除了南昌多了18.25万人外,景德镇、萍乡、赣州等增加了点零头,其他都不太给力,被省会城市吸走了。
 
  
 
  人都跑了,楼市也不太好,所以,人口基数最多的赣州就出来救市了。
 
  所以一个地方的楼市政策,跟那个地方的人口数据是强关联的,内部都有逻辑。
 
  3
 
  那么,放开城区人口300万以下的城市落户限制,会对楼市有多大的影响呢?
 
  1、短期的人口增长和对房地产的促进当然是有的,但是整体非常有限。
 
  不排除放松落户的城市会吸引一波人口,楼市能消化一波库存,但抢跑和踏实做好城市配套很重要。
 
  不然大家都在抢人,你凭什么能吸引别人去?
 
  城区人口300万以下的多是三四线城市,它们本身的落户门槛、限购门槛就比较低,有的甚至不限购。加上小城市的楼市整体趋势下行,很难逆转。
 
  所以放松落户门槛,人也不一定去,对刺激楼市的作用有限。
 
  2、城市和城市之间又不一样,一定要找有“大腿”的小城市。
 
  什么意思呢?
 
  两个方面,一是本身实力要够强,能有人口流入;二是要有靠山,承接外溢需求。
 
  美国底特律地区、德国鲁尔地区、日本部分中小城市的经验告诉我们,城镇化率达到65%以后,人口流动会从乡村到城市迁移,变成城市和城市之间的迁移。
 
  人口向大城市汇集已经是趋势,这个不用多说了。最终能够留住人口的,还是得看能提供更多就业、更好生活配套的都市圈、城市群。
 
  所以,主要关注两个地方:
 
  1、城市群都市圈,尤其是一线城市都市圈。
 
  像粤港澳大湾区、长三角、京津冀,中部城市群,成渝等周边有人口持续流入的小城市,还是有受到核心区外溢的支撑。
 
  大湾区里小而美的珠海,人口增速仅次于深圳;北京边上的北三县,上海旁的昆山等,都值得关注。
 
  2、有重大政策利好的地方。
 
  比如海南的海口、三亚。
 
  独特的旅游资源和海南自贸港口政策利好。需求很多,购买力来自全国有钱人,土地供应不足,市场供不应求。
 
  如果它们能放松落户限制,这对楼市来说绝对是个利好。
 
  但是放开落户是为了推进城镇化发展,如果楼市太火爆了,调控手段还是会出来的。所以建议关注长线,不要指望短期爆炒。
 
  4
 
  最后,樱桃因为对城市规划也有些研究,简单补充我的几个观点:
 
  第一,从城市本身的角度,为什么后面很多城市都会鹤岗化?
 
  因为没有产业,没有税收,城市就是一个企业,市政配套(学校,公园,医院,交通等等)就是他的投资,税收是收入。过去很多城市是靠投资拉动,而不是税收支撑。
 
  如果后面城市赚不到钱,就不会有更好的配套,就吸引不来人才,更加吸引不了企业来创收,进入恶性循环。
 
  现在是经济还有中高速增长,存量搏杀的并不激烈,但是随着经济新常态,资源只会集中到大城市,城市与城市的竞争会非常激烈。很多小城市就会鹤岗化。
 
  第二,城市的发展,逐步会从投资型增长转变为运营型增长。
 
  这啥意思呢?
 
  过去有城镇化,城市靠基建投资能拉动增长,修地铁,修公路马路和市政配套,但是很多三四线城市的配套已经饱和了,不需要修了,再修过剩了,那怎么办,就要筑巢引凤啊,靠招商引资产生税收,但是好的企业会去么?都要抢啊。
 
  有几个能像合肥这样,能不顾一切把京东方蔚来抢过来呢?这是合肥管理有远见,至少人家还是个省会呢?其他城市可没这么好运了。
 
  所以很多城市进入运营型增长之后,就是我们说从CAPEX转向OPEX的过程中,注定会有很多城市转型失败。
 
  这也进一步告诉我们,只有一二线城市才有持续性的增长,因为一线城市除了有企业的税收,连市政都没完善呢?你看看每年深圳只有6成初中生能上高中,入学率这么低,说明资源和配套还有很大的提升空间。
 
  因为只要人口流入,就必须有配套跟得上,每流入10万人,就要有多少个幼儿园,初中,高中,绿化面积等等,照理这都是要算出来去补的。
 
  所以在过去轰轰烈烈的城镇化之后,必然会迎来又一波的大城市化,大城市化过程中,优质资源一定会往优质城市倾斜。相信你懂这个逻辑。
 
  第三,随着一二线城市的人口虹吸效应加剧,买房跟着人流买没错,但凡能流动的人口,基本上也都是有些资产和积累的。
 
  人与人之间的财富差距,仍然跟你所选择的城市强相关,这一点到现在也不过时,城市强,意味着平台提供的机会多,努力只是一方面,平台给机会,这很重要。
 
  相信我,水往低处流,人往高处走,给小城市的人的建议是,尽量提前往一二线城市卡位,时间越久越难流动,努力很重要,但选择更重要。
 
  如果觉得一线房价高,那你就去二线,二线跟三四线的房价差距现在并没有拉开,未来是K型发展,还会进一步拉开的。

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