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房价跌到50万一套,三四线楼市“下跌潮”降临?

曾经,鹤岗10万买套房,震惊全国。
 
  更让一批人,因为鹤岗的低房价,远赴千里奔赴东北去买房。
 
  但实际上,很多三四线城市房价已经在降了!
 
  在经历2021年楼市最冷的寒冬后,一批三四线城市房价迎来降价潮。
 
  20万就能买套房,50万甚至能入手百平住宅,在全国许多地方成为现实。
 
  1
 
  先说说最近的大湾区。
 
  惠州,惠东的十里银滩,房价已经狠狠腰斩了!
 
  去年国庆前,这里的新房价格还曾一度卖到1.2w/平,但现在已回落到6千/平。
 
  以为这已经足够惨了?
 
  远远不止,看看二手市场,才知道什么叫房价如葱!
 
  贝壳的中介告诉我,现在十里银滩的二手虽然挂牌价有6000元-7000元,但几乎没什么客户来看。
 
  
 
  以水蓝天为例,不看海的57平的单间,挂牌26万都没人来看房,真正的成交价也就23万左右。
 
  最近更是爆出一起超低价成交,十里银滩山海林有业主67平的两房,总价20万成交。
 
  20万成交是什么概念?
 
  相当于单价仅仅3000元/平,这要比很多人的老家县城还要便宜...
 
  这就发生在距离深圳仅仅40分钟车程的海滩边上,深圳海景房20万/平,惠州海景房4k/平。
 
  合理,但又有些魔幻!
 
  同样的跌幅,不仅发生在惠州,与深圳隔海相望的中山也是。
 
  中山的三乡镇,在中山还算可以,紧邻珠海,与炒作非常火热的深中通道40分钟车程。
 
  
 
  2018年,三乡的雅居乐万象郡一度卖到1.35万元/平,然而在去年的寒冬之后,开发商同样熬不住降了。
 
  去年已经降到了1.1万/平,今年年初再次降价,房价直接腰斩到7200元/平,跌到50万套房真不是夸张。
 
  仅仅过了个春节,房价就降了30万,这酸爽不要再提。
 
  惠州、中山尚且如此,雪莉的老家韶关更是,市区4字头的房子越来越多,30万买套房早已不是新闻。
 
  2
 
  不止是大湾区,富饶的长三角也是如此。
 
  南京都市圈的镇江句容,距离南京仙林不过16公里左右,还能通过s6句容线直达南京市区。
 
  
 
  这样的区位不算太差,但开发商从去年10月开始,便开启了疯狂打折模式。
 
  “8折”、“均价5000+元/平,楼层任选”、“比安置房还便宜的电梯商品房”、“先到先得”这些都是刷屏朋友圈的促销语。
 
  
 
  碧桂园的某项目2017-2018年,价格还保持在1.1-1.2w/平的均价,现在毛坯价只要7000元,新推出的云顶甚至只需要5千多!
 
  算下来,50万来套百平平层,真的不是梦。
 
  除了句容,同样属于南京都市圈的安徽滁州,房价同样跌跌不休。
 
  根据365楼市显示,有同事当年6.8k/平出头,买下的124平知名房企开发商的项目,现在已经跌回4字头。
 
  85万买入的房产,现在降价20万也卖不出,连本带息亏了将近30万。
 
  
 
  6.8k的单价,已经很便宜了,但还能再跌到4.3k。
 
  很多时候,不是房价贵的地方有泡沫。
 
  相反,越便宜的地方越是熬不住大环境的冷淡,跌幅是更猛。
 
  50万一套,远不是终点,三四线的降价潮早已悄无声息的铺展开来。
 
  3
 
  中西部和北方地区,这样的城市更多、更多!
 
  去年,张家口、岳阳、桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山等多个城市颁布限跌令,原因正是因为开发商的折扣太猛,市场遭不住。
 
  比如河北的张家口,尽管冬奥会如期举行,但张家口的房价依旧在滑雪式的落落落落。
 
  2018年巅峰时期房价在13000元/平方米左右,如今降到8000元/平方米左右,就这样开发商还能给到花式折扣来刺激购买力。
 
  比如湖南岳阳,近2年一直处于下跌之中,现在岳阳房价已经由2017年最高的9000元/平方米降至不足7000元/平方米,去年甚至有开发商因为债务压力,打算降价5000元/平卖房。
 
  比如广西桂林,2021年房价肉眼可见的下跌。临桂,从前6千多的均价,现在一路下跌,眼看就要奔3。
 
  除此之外,全国50多座城市房价不足5000元/平,鹤岗、阜新、三门峡、百色、中卫、六盘锦、张掖等等。
 
  
 
  三四线城市的降价潮,已经客观出现!
 
  越来越多三四线城市,为了挽救不景气的楼市,开启紧急救市行动。
 
  降低房贷利率、降低公积金门槛、降低购房限制、给予三胎购房补贴等等,为的就是挽救不多的购买力!
 
  
 
  4
 
  涨的时候多猛烈,跌的时候就有多惨烈。
 
  为什么越来越多的三四线城市,房价开始熬不住下跌?
 
  主要原因有以下两点:
 
  1、货币化棚改走向尾声。
 
  房价能够涨起来,寻根究底是需求。
 
  供不应求,房价自然上涨;供过于求,房价自然下跌。
 
  地方想要刺激需求,主要有两大办法,其一是货币化棚改,通过拆迁赔钱,暴力的带动地方的购买力和需求;其二是发展经济,靠经济带动就业,带动人口流入,人口来了,自然有安家买房的需求。
 
  但是大多数三四线城市很难做到后面这点,反而前些年,因为我国处于城镇化前期,更容易也更需要做到货币化棚改。
 
  很多三四线城市,就是在这波货币化棚改中涨起来的。比如2018年,张家口的房价达到峰值,就是因为张家口大批握着补偿款的拆迁户流入楼市,而当时市场的供应还不足。
 
  但在2020年,国家已明令叫停货币棚改化,随着城镇化进入中期,全国的棚改面积和货币棚改化的比例开始下跌。
 
  
 
  这是三四线楼市最大的利空。
 
  这种短期刺激市场的行为,带不来长久的繁荣,没有持续的人口流入,这些地方的楼市,就像无源之水,刺激一次有,再刺激可能也还有。
 
  但再再再刺激,就真的一滴也没有了!
 
  2、全国人口逐渐达到峰值,三四线人口竞争越来越乏力。
 
  2021年末,我国的人口总数是14.126亿人,比上年末仅仅增加了48万人,人口净增长创60年来新低,已经逼近零增长。
 
  增量人口缩小,这意味着什么?
 
  这意味着未来的人口抢夺,会越来越激烈,越来越困难,大多数三四线城市,没有过多的就业岗位,在这场人口竞争中必定处于末流中的末流。
 
  房地产长期,一定是看人口的。
 
  没了人口,就没了购买力,房价自然难涨。
 
  更麻烦的是,三四线的购买力在减少,但房子却越盖越多!
 
  所以说,未来一部分三四线城市,房价跌到50万一套,可能并不是终点。
 
  当然,今天说这些并不是为了制造恐慌,三四线城市楼市的下行,并不意味着全国楼市的衰败。
 
  这实际上,是大多数国家发展必然会经历的正常阶段!
 
  城镇化进入中后期之后,虽然全国人口增量不大,但人口内部的流动依旧存在。
 
  国际国内的经验都在告诉我们:
 
  大城市人口还会持续上行,三四线城市人口还会持续流出。
 
  三四线城市,房价的下跌,是趋势的必然,也是保留每个人心中故乡净土的需要!
 
  现在,楼市已经到了睁眼买房,可能都会跌的时代。
 
  必须时刻谨记,找到那20%的有价值城市,20%的有价值板块。
 
  三四线城市,抱着消费的态度,自住能买一套,投资千万别碰了!

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