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三四线城市,也有楼市大涨的春天

今天,我们要聊一个县城的楼市。
 
  它的存在,足以颠覆你对楼市的绝大多数固有认知。
 
  如果你仍身处三四线城市,或手中正持有三四线城市的房产,请耐心看完这篇文章。
 
  1
 
  一座县城的楼市奇迹。
 
  这个县城里,有一个别墅项目“玫瑰园”。
 
  这个“玫瑰园”,并非你所熟知的“绿城玫瑰园”。开发商并不是绿城,而是一家当地小房企。两年前,这家房企已经破产。
 
  房企破产后,还剩下10栋未售的现房别墅。自去年开始,这10栋别墅陆续被拿出来法拍。
 
  10栋别墅,从去年8月一路拍到去年10月。成交总价从3300万,涨到4485万。成交单价从8万/㎡,涨到12万/㎡。
 
  两个月的涨幅,超过50%。
 
  最爆的一场,单套别墅连续出价122次。
 
  
 
  牛批么?别慌,更牛批的还在后面!
 
  2017年玫瑰园别墅入市,单价不到2万/㎡;
 
  2018年玫瑰园清盘收尾,单价涨到3-4万/㎡。
 
  2021年玫瑰园别墅法拍,单价最高涨到12万/㎡。
 
  短短四年,涨幅500%。
 
  有人说,既是别墅,又是法拍,价格不具备参考。
 
  Ok,我们聊普通住宅。
 
  下面这张图,是这个县城2021年的“新房成交价”和“二手挂牌价走势”——
 
  
 
  新房从年初的18000元/㎡,上涨到年末的23000元/㎡;
 
  二手从年初的18000元/㎡,上涨到年末的21500元/㎡。
 
  整个县城,全年平均涨幅约30%。
 
  记住!以上全市所有楼盘的全年平均涨幅哦。
 
  所有版块、所有楼盘,所有户型,全部加在一起哦。
 
  30%的全市平均涨幅,意味着什么?
 
  2021全年,能达到30%全市平均涨幅的城市,全国不超过10个。
 
  ——哪怕是深沪也仅仅刚过线,杭州因为新房限价,甚至还未过线。
 
  牛批么?别慌,更更牛批的还在后面!
 
  这个县城有个核心板块,也是全市土豪都能达成共识的“富人区”,2021全年涨幅超过50%。
 
  核心板块50%以上的涨幅,意味着什么?
 
  2021全年,核心板块涨幅能达到50%以上的城市,全国也不超过10个。
 
  ——大家狂追的成都高新、东莞南城、广州珠江新城、上海大虹桥……也就刚刚过线。
 
  ——至于郑州、济南、武汉、重庆、佛山、珠海……远未过线。
 
  这是一个颠覆传统认知的楼市奇迹。
 
  我们常说,三四线城市的楼市,没有任何未来。
 
  但这个县城的去年楼市行情,却跳起来打了所有人的脸。
 
  30%的全市平均涨幅,超过全国90%以上的城市。
 
  50%的核心板块涨幅,超过全国90%以上的一二线城市核心区。
 
  并非三四线城市没有未来,只是你所在的那个绝大多数三四线城市,没有未来。
 
  2
 
  门阀的荣耀。
 
  先说说,这座县城是哪里吧。
 
  浙江永康。
 
  绝大多数类似我这样的北方人,这是个陌生的城市。
 
  GDP不足千亿,人口不过百万,去年常住人口增长仅8000。看到这个基本面,你懵逼了啊。
 
  平常我们谈到有价值的城市,张口闭口就是:万亿GDP、人口过千万、每年人口流入超10万。永康不仅不具备,还相差十万八千里。
 
  它唯一能跟一线城市媲美的就是:老龄化数据。
 
  ——60岁以上人口,占比13.45%。
 
  但就是这么个城市,跳起来打了你的脸,懵不懵逼。
 
  为什么?
 
  为什么这样一个县城,能以这样一个基本面,颠覆了你对楼市的几乎所有认知?
 
  第一个原因是,产业催生出的强大土著。
 
  永康有个称号,世界五金之都。
 
  这里生产了全国70%的防盗门、全球90%的滑板车和煤气炉灶头、全国2/3的衡器、全国出口总量1/3的锯条、全国出口总量50%的气筒,电动工具与日本和德国并称“全球三强”。
 
  这个人口不足百万的小县城里,拥挤着4家上市公司、153家年产值亿元以上企业、1027家规上工业企业、4.5万家中小企业、12.4万家个体工商户。
 
  以上企业,99%都是民营企业。准确的说,都是家族企业。
 
  永康楼市的基本盘,从来都不是外来人口,而是这群家族企业背后的强大土著。
 
  第二个原因是,家族企业的共识版块,多年不供地。
 
  永康不缺购买力,更不缺家族企业背后的强大土著购买力。
 
  永康缺什么?缺地!
 
  永康,是个以本地土著为主的城市。
 
  过去10年,永康强大的土著购买力只形成了一个楼市共识:溪心版块。
 
  溪心版块,是区隔永康门阀与普通人的一道门槛。
 
  永康能称得上豪宅的楼盘,单价在4万以上的楼盘,绝对高端的别墅,9成都在溪心。
 
  进了溪心,就相当于跃入了永康的金字塔尖。
 
  从某种意义上说——
 
  溪心不是一个版块,而是一种信仰和一道圈层。
 
  永康几乎所有的人都想挤入溪心,但遗憾的是:溪心多年新房0供应,压根没地。
 
  下面这张图,就是永康溪心版块的卫星图——
 
  密密麻麻,全是已建成的小区,仅剩最核心的一块地。
 
  2021年,溪心的最后一块住宅地,被绿城以“17725元/㎡的楼面价+27360㎡的配建”竞得。
 
  至此,溪心的住宅供应彻底归零。
 
  
 
  家族企业那么多,人人都能赚点。但凡赚点钱,就想挤进溪心买套房,偏偏溪心又没房……这将导致一种必然结果——
 
  卷啦卷啦,有钱人卷起来啦!
 
  有钱人卷起来,价格就自然涨上去!
 
  第三个原因是,过往开发太粗暴,优质产品过于少。
 
  永康楼市,有个与一线城市相似的典型特征:
 
  核心板块溪心,带着其他版块一起涨;
 
  一线房企开发的品质产品,带着普通产品一起涨。
 
  2015年以前,永康楼市的开发主体,大都以中小房企为主。这就将导致一种必然结果,开发相对粗放,产品品质较弱。
 
  前面说,溪心版块是永康达成共识的富人区和天花板。来来来,我们来看看永康的住宅天花板上,长出来的二手房。
 
  下面这张图,是溪心版块内“勉强称得上高品质”的二手住宅小区——
 
  
 
  过气的托斯卡纳风格,小黄帽尖尖顶,外墙以真石漆为主;
 
  过时的户型设计,窄开间长进深,160平的客厅开间只有5米3。
 
  就这?对,就这!
 
  单价依然卖到了小4万,还只有5套挂牌。
 
  以上三个原因叠加在一起,你就能明白永康楼市的上涨逻辑。
 
  强大的本土购买力,稀缺的土地供应,过气的产品供应……
 
  永康的有钱人饿疯了,永康的改善需求饿疯了。
 
  12万/㎡的法拍别墅?
 
  对不起,我没看到12万的单价,只看到了溪心和别墅。
 
  拍!必须拿下!
 
  永康楼市的最大矛盾是什么?
 
  日益增长的顶配居住需要,与核心区域优质产品供应不充分不平衡之间的矛盾。
 
  3
 
  像永康这样的三四线城市,未来的楼市将如何走?
 
  答案其实清晰——
 
  不管全国楼市怎么走,永康溪心大概率不会跌。
 
  至于原因,其实很简单。
 
  1、核心区“溪心版块”,是不是仍然紧俏?
 
  是!甚至是更紧俏!
 
  唯一的住宅地,也被绿城拿走了。
 
  2、溪心版块内的品质住宅,是不是仍然紧俏?
 
  是!甚至是更紧俏!
 
  新房断供了,低劣的二手房伴随时间的推移,只会越来越老,越来越破。
 
  3、日益增长的改善需求与优质产品供应之前的矛盾,是不是依然存在?
 
  是!亘古不变的存在!
 
  永康的产业,90%以上都是制造业和家族企业,向外迁移的可能性极低。
 
  产业在、家族在、改善需求就在。
 
  改善需求仍然得不到大满足,品质住宅供应却意义稀缺,两者之间的矛盾,只会更加紧张。
 
  讲到这里,你会发现——
 
  像永康溪心版块这样的市场,背靠着稀缺的供应和强大的土著改善需求,几乎是和全国楼市脱节的。
 
  管你全国如何涨跌,溪心左右都赢。
 
  举个例子吧。
 
  去年下半年开始,全国楼市一片哀嚎。
 
  但在永康溪心版块,有个楼盘依旧卖的飞起。
 
  ——绿城柳岸晓风。
 
  去年绿城拍下了溪心版块的最后一块住宅地,做出来溪心核心内“唯一称得上高端”的住宅社区。
 
  当溪心版块内的绝大多数二手房,还停留在“过气风格的真石漆外墙”。
 
  绿城柳岸晓风,拿出来了这样的外立面——
 
  
 
  大面积玻璃、仿石材铝板,大尺度的窗墙比……矗立在镜面水系前,浑身透着极简主义的高级感。
 
  假如你天天看着土黄色的真石漆外墙,猛然看到这种外立面,麻不麻?
 
  当然麻!谁看谁麻!
 
  当溪心版块内的绝大多数二手房,还停留在“五重立体景观、灌乔木高低搭配”。
 
  绿城柳岸晓风,拿出来了这样的景观体系——
 
  
 
  双层立体花园、层层叠叠荡漾……连“天圆地方”的中国传统文化都被嵌套进去。
 
  假如你天天看着灌木乔木大草坪,猛然看到这种景观,麻不麻?
 
  当然麻!降维打击的麻!
 
  当溪心版块内的绝大多数二手房,还停留在“欧式大门,罗马柱,大台阶”。
 
  绿城柳岸晓风,拿出来了这样的社区入口——
 
  
 
  似乎已经完全无法比较,这完全两种代际的产品,有种胜之不武的碾压感。
 
  大家可以想想看——
 
  当绿城把这样一种产品,投放在永康这样一个市场里,投放在溪心这样的共识版块里,会发生什么?
 
  柳岸晓风,几乎是“饿疯了的永康改善需求”的唯一选择。
 
  这个唯一选择的前面,站着的是——
 
  永康的4.5万家中小企业主,1027家规上企业的老板,152家亿元以上企业和4家上市企业的中高管,所一致达成的共识。
 
  这就是永康的基本盘,这也是柳岸晓风的基本盘。
 
  结
 
  我们的后台,市场常有人问起一个问题:
 
  三四线真的没有未来了么?县城的房子真的不会涨了么?
 
  通过今天的文章,我想告诉大家——
 
  并非完全没有未来,也并非完全不会涨。
 
  “有没有机会、能不能涨”,取决于三点。
 
  第一,这个县城,是否拥有足以媲美永康的产业结构和规模。
 
  永康楼市的基本盘,就是那数十万家的个体工商户、数万家的中小企业、上千家的规上工业企业,以及他们背后的一个个土著改善需求。
 
  如果你所在的县城,也拥有规模一次庞大的产业,那就不能说“完全没有机会”。
 
  第二,这个县城,是否达成了类似“永康溪心版块”这样的强大共识。
 
  溪心版块的高涨幅,源自于:几乎永康所有的有钱人,都以拥有一套溪心的房子为荣。
 
  它是一种信仰、一种象征,一种烙印在永康人心中的图腾。
 
  如果你所在的县城,既拥有类似永康这样规模庞大的民营企业和家族企业,同时这些企业主、中高管和上下游的个体工商户,又对某个板块达成信仰。
 
  那这个版块,就不能说“完全没有未来”。
 
  第三,这个共识版块,是否拥有比永康更加紧缺的改善产品供应。
 
  核心板块的地是不是供完了?还有多少地?还有多少新盘?二手房的供应量大不大,品质如何?
 
  如果已经没地,新盘正在归零,二手品质又很低劣。
 
  此时此刻,恰好又出现了一个类似“绿城柳岸晓峰”这样的盘。那么,它的价值大概率不会逊色于二线和强二线城市。
 
  讲到这里,你应该明白:当很多人在后台问到他们所在的三四线和县城楼市还有没有价值时,我们绝大多数的回答都是:建议放弃。
 
  因为——
 
  中国类似永康这样的县城,不超过5个;
 
  这些县城里类似“溪心”这样的板块,往往只有1个;
 
  核心板块里类似“柳岸晓风”这样的盘,往往几乎没有。
 
  接下来,想给一部分人先上个小福利!
 
  过去这段时间,大碗团队一直泡在长三角地区考察。
 
  伴随考察的深入,我们越来越发现一个问题:
 
  江浙地区的一部分县城,是真有钱;
 
  江浙地区的部分县城楼市,区别于全国绝大多数的三四线。
 
  对于江浙县城的楼市,并不能用一句简单的“远离三四线”所概括。

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