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最后一个红利,也没了

限价的红利,终于消失了!
 
  1
 
  这是一条注定要结束的崩溃之路。
 
  短则3年,长则6年。
 
  限价红利彻底消失的背后,也预示着房地产链条的一条重要逻辑链条走向了崩溃之路。
 
  地方政府的遮羞布终于消失了。
 
  开发商的遮羞布终于消失了。
 
  笼罩在购房者头顶的悲喜终于消失了。
 
  上一轮市场,市场最火热的城市,有2点非常典型:
 
  1、但凡是限价的城市,都是最热的城市。
 
  2、但凡是学区的城市,都是最热的城市。
 
  尤其是过去几年最值得关注的限价城市,北京限竞房,以及更大范围内的上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、长沙等城市,全部都是抢房最热的城市,全部都是最值得关注的城市,热度、关注度、持久度都是最好的。
 
  但是,也正因为如此,因为市场的惯性,因为城市的惯性,因为购房者的惯性,很多人依旧是沿着路径依赖往前走。
 
  但是一旦市场变化很大,随着限价的逐渐提高,随着倒挂的逐渐压缩,市场的红利就会越来越少。
 
  换句话说,之前大家最关注的城市,就要谨慎了。
 
  因为限价的红利,几乎消失了。
 
  22
 
  徐州连涨了5年多。
 
  西安连涨了5年多。
 
  成都连续抢了5年多。
 
  杭州到现在位置依旧很热。
 
  更多更多的城市。
 
  何也?倒挂也。
 
  但是今年,所有人盯着的限价城市,都发生了巨大的变化。
 
  比如南京。
 
  所有人都盯着南京江核,盯了多少年了,打新很多年了,但是从去年开始,就有一个坏消息:
 
  江核最高毛坯限价3万8!
 
  什么概念?
 
  2021年的最高精装限价3万4.
 
  2022年正荣润江城的二手房降到了4万3。
 
  去年的账面倒挂至少在8000+。
 
  今年的账面倒挂仅仅在4000+
 
  一涨一跌,打得市场措手不及。
 
  最关键的是,这还是账面倒挂,能卖出去、能变现、而且必须保证等你交易的时候二手房价格不会再变化,这才是最关键的。
 
  恭喜2021年之前抢到房的人。
 
  提醒2022年之后还要上车的人。
 
  虽然去年之前的上车成本很高,要绑定装修,首付至少5-8成以上,甚至很多楼盘都需要摇号,但是至少倒挂都是现成的,吃到嘴里就是安全的。
 
  但是现在:
 
  越来越多的楼盘不要抢。
 
  越来越多的楼盘不用8成首付。
 
  越来越多的中介出现在江核。
 
  越来越多的二手开始拉胯。
 
  你就应该非常清楚:
 
  打新,失去了价值。
 
  3
 
  西安:
 
  一旦曲江的中铁建翡翠国际,1万7彻底消失。
 
  一旦曲江的华润悦玺,2万3彻底消失。
 
  一旦软件新城的天地源云水天境,2万1彻底消失。
 
  一旦CID的中海和华发,2万以下彻底消失。
 
  取而代之的是大量的2万5甚至3万+的时候,你就应该非常清楚的知道,这个市场终于走向了平静。
 
  长沙:
 
  哪怕是之前限价最严的长沙,也刚了起来。
 
  去年长沙最值得关注的板块——滨江中,去年12月,旭辉铂悦湘江7-10栋楼的价格,震惊了所有人:
 
  最低精装价:2万4。
 
  最高精装价:2万6。
 
  总价竟然高达460万-960万。
 
  这个楼盘不仅仅是单价非常高,而且是总价非常高,直接刷新了长沙新房均价的天花板。
 
  因为在之前,滨江华润的价格也就2万左右。
 
  北京:
 
  石景山,区域最高价直接干到了7万+;
 
  亦庄,楼面价最高到了4万+,限竞房将近6万;
 
  榜单前20中有12个限竞房。
 
  榜单前8更是全部被限竞房牢牢占据。
 
  4
 
  倒挂,就是一个吃血的馒头。
 
  这是一个利益完全分配不均的市场,一个底层民众根本无法参与的市场,甚至是一个人为制造出来的畸形市场。
 
  我想跟大家探究一下倒挂的出现与终止。
 
  要知道,当初之所以产生倒挂,最核心的推动力在于房地产涨幅太高,而为了稳定市场,或者说,最关键的是在一些数据上稳定高层,所以地方政府不得不在数据上做文章,至少在官面上数据看着非常喜人。
 
  所以只要你去查70城数据,每个月的涨幅最多最多一般都是2%之内,而且永远是最高涨幅,基本上一个城市能够在一年12个月中,能够在4个月的涨幅排名在前10就已经非常不错了。
 
  假设一个城市每个月的涨幅是1%,取一个中间数。
 
  那也就是说,这个城市在一年内的涨幅是:1.1268,换句话说,这个城市在一年中的最高涨幅,大致在:12.68%。
 
  是吧,你完全想象不到,单单看数据的话,一个城市的最高涨幅竟然只有13%不到,你说吓人不吓人?
 
  这样的涨幅,大家都很满意。
 
  地方政府很满意,涨幅终于控制住了。
 
  统计局很满意,这个数据终于过关了。
 
  高层更是很满意,房地产泡沫终于压住了。
 
  只有购房者不满意,这他娘的买房还是很难啊。
 
  你以为这只是过去1年70城数据是这样的吗,至少在过去7年,从2015年到2022年之间,70城市数据一直如此,一直处于账面数据之中。
 
  最可笑的是,这样可笑的数据竟然还运行了这么多年。
 
  难道我们不知道北上广深房价至少翻了一倍,甚至2倍,3倍?
 
  难道我们不知道杭州合肥西安成都南京深圳的打新有多难吗?
 
  难道我们不知道全国的学区房领涨之后再涨,房价反复上涨。
 
  这就是倒挂出现的根由,源于一个可笑的统计数字。
 
  5
 
  很多话不敢多说。
 
  你以为地方政府输了?恰恰相反,他们保证了政绩,保住了乌纱帽,却留下了一个面上正常,底下行情却一再暴涨的城市。
 
  你以为开发商输了?恰恰相反,虽然现价非常严格,但是他们也不亏,可以绑定车位,可以绑定精装修,可以全款,开发商怎么可能傻呢。
 
  你以为购房者输了?恰恰相反,10%的购房者跑赢了市场,他们更有钱,他们运气更好,变现能力更强,于是,提前实现了gtfu。
 
  谁输了?
 
  不言而喻。
 
  这个市场的遮羞布终于结束了。
 
  2021年一个极其重要的分水岭。
 
  当我们的高层开始关注里子大于面子的时候,当我们的高层开始关注楼市的底层逻辑的时候,当我们的高层开始关注深层次的二手房的时候,二手房指导价应运而生了。
 
  二手房指导价,真是打蛇打七寸了。
 
  从深圳刮起的第一道黑风席卷全国,从上海到三亚,从北京到合肥,从成都到西安,全部都在执行这样的政策利器。
 
  于是,市场急转直下。
 
  整个房地产的颓势再难掩盖。
 
  直到这个时候,所谓的70城数据,所谓的二手房指导价,才算真正的可以看了,才算真正可以堂而皇之的出现在高层的案桌上。
 
  因此:
 
  1、别盲目打新了,轮不到你。
 
  2、非要打,哪里最热,去哪里打新。
 
  3、如果抢的不厉害,就不要打新。
 
  4、放弃80以上的打新楼盘。

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