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海南楼市再爆严政,这次打击的对象有点多!

3月17日海南住建厅联合省市场监督管理局、省委网信办、省公安厅四部门举行了新闻发布会,表示要开展房地产领域专项治理工作。

 

主要针对“捂盘惜售”“价外加价”“捆绑销售”、通过虚构劳动关系骗购住房、违规发布虚假广告等问题。

 

随后,雅居乐被约谈了,星华海德豪庭被罚款,庆豪天悦、盛达景都、华景苑、千江悦等4个项目被关停网签系统。

 

从这阵仗,从这速度,不难看出,海南此次整治的意志很强烈。

 

其实在此之前,海南已经多次开展房地产领域的治理工作。

 

最近的一次是去年8月,也是海南省住建厅主持。

 

上一次,海南省共约谈企业和机构771家,停业 83家,取消备案44个项目,吊销营业执照60家,处罚金额592.86 万元。其中还有8名犯罪嫌疑人被逮捕或刑事拘留。

 

可以说海南对捂盘惜售、价外加价、虚假宣传的乱象整治从未手软,但是为什么海南楼市乱象还是如此猖狂呢?

 

特别是千江悦项目,在去年8月就已经因为存在违规销售问题已被处罚318万元。

 

这一次可以说是知法犯法,屡教屡犯。为什么呢?

 

一个知情的朋友说到了点上:

 

1、和违法获得的收益相比,违法成本太低了。

 

2、参照目前海南的调控政策和供地模式,越拖赚越多,所以开发商们甚至巴不得被查,以拖延销售进度。

 

 

 

2

 

这一切还要从海南省对产业结构的调整说起。

 

自2017年以来,海南省以壮士断腕的决心调整产业结构,通过实施“两个暂停”、全域限购、供地管控、多渠道住房供应等一系列政策措施,来破除经济发展对房地产的依赖。

 

17年直接上重锤。

 

全省限购、深化 " 两个暂停 "、小户型限制令、暂停土地二级市场转让、暂停商业性转公积金贷款等等。

 

18 年也丝毫没有手软。

 

全岛限购升级,要求5 年社保,5 年限售。(海南限售的真实情况是,签合同5年,拿证2年,期房2年,基本上限售7-9年。)

 

除了限售还有限价,海口是一刀切全部限价17300。

 

更狠的是,2019年海南提出要去房地产化。

 

接着2020年海南最强调控再次上线。

 

 

非海南户籍人员。不再区分限购区域与非限购区域,实行全区域限购。

 

从全岛限购到5年限售,再到本地人限购两套,再到“去房地产化”,再到必须人才落户才有购房资格等。

 

可以说海南去房地产的决心可见一斑。

 

其结果也是凸显的,海南持续降低了土地供给和房地产开发固投。


以海口为例,整个2021年,海口所出让的居住类土地数量,一共22块地,800多亩,且不是棚改就是安置,要么就是租赁式住宅或人才安居房。

 

 

这22块中,只有一块纯住宅用地,只有17亩。


且这17亩,还要求现房销售、限购,限最小面积。

 

尽管条件苛刻,但这已经是海口江东新区两年内唯一的商品住宅地块,也是唯一的新增的住宅房源。

 

在这种情况下,海口依然严格执行17300的限价。

 

几乎零供应+限价,导致整个海口,新增房源很少,能买的住宅项目,不超过十个。

 

其结果就是,没供应,倒挂,乱象丛生。

 

海口市场一定程度上也是海南市场的缩影,那就是供地极少、新增楼盘极少,老盘都接近尾声了。

 

 

3

 

只要不傻,都能看到这一点,越少越有价值。

 

尽管海南调控如此严厉,也依然有大批来自全国的资金冲到海南买房。

 

因为全岛限购,就导致破限购、破限贷以及各种不限购不限贷的虚假广告的猖狂。

 

这也是海南乱象屡教不改的原因。

 

当然,对于海南的去房地产化,政策的顶层设计一定站在更高的角度。

 

作为中国最大的经济特区,海南的房地产开发曾经是极其疯狂的。

 

1992年,国务院批准设立了海口保税区,随后海南炒卖地皮之风兴起。


到1999年海南烂尾数量高达600多栋,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

 


2010年,海南国际旅游岛建设规划获国务院批准。马上投机潮再现。

 

不少项目的房价几个月涨了五六倍。之后价格腰斩,再次遗留大量烂尾楼。

 


这就是曾经的海南的房地产市场,炒作之风盛行,开发乱象横生,历史遗留问题盘根错节。

 

所以,2018年《海南自由贸易港建设总体方案》出台。

 

为防止92年、10年的历史重演,才有了自2017年以来,海南去房地产化的一系列布局。

 

这一次,赋予了海南更大的历史责任和时代机遇。

 

长远看是为了海南房地产市场更健康的发展。

 

 

4

 

海南自由贸易港建设,究竟会为海南带来什么?时间会给出答案。

 

但,无论怎样都不影响海南的价值。

 

在国家战略层面,海南岛始终永远是扮演着改革开发排头兵的角色,是对外的重要口岸。

 

更重要的是他的稀缺。


作为中国唯一的一个热带滨海旅游城市,承载了中国人旅居、养老终极念想的。


这就是他的价值,无以复加,不可替代。

 

所以,任何一个只要不傻的人去看海南的房地产市场,都能看明白,海南的房子有价值的是真有价值,没价值的就真的是垃圾。


所以,在海南买房的基本原则如下:

 

1、除了海口、三亚以及东线湾区,其他的市、县、西海岸线不要买。

 

2、海口、三亚偏安家自住。

 

4、度假、养老选湾区。

 

5、在海南买湾区,主要就是清水湾和石梅湾。


买清水湾,就买品质和稀缺,清水湾的蓝湾小镇品质和物业以及钻石海岸的海景是稀缺的。

 

石梅湾就是价格、品质、稀缺综合性价比之王。

 

除了区域的选择,在海南买房,时机也很重要。

 

相比其他城市年底淡季,年初小阳春行情,海南正好相反。

 

海南的旺季在年底,淡季在3-5月,没有小阳春行情。

 

而今年与往年还有很大的不同。

 

因为去年下半年对房地产行业的一顿乱锤,再加上疫情反复,本该旺季的年底,海南迎来了少见的淡季,登岛人数锐减。

 

春节过后,为了冲击今年一季度的回款要求,许多开发商不得已拿出了史上最大尺度的价格优惠。

 

比如华润石梅湾最近新推出了一批特价房,200万左右就可以买到无遮挡海景房。

 

这在之前,在东海岸线是绝无仅有的。

 

200万的海景房,大概率之后也不会有了。

 

这也是海南调控撞上国家收紧房地产信贷,在叠加疫情影响+传统淡季,逼开发商为了一季度回款而作的特价。

 

算是近三年难得的买入低点。

 

从刚刚公布的2月70个大中城市房价指数也可证明。海南两大重点城市情况:海口和三亚房价都迎来环比下跌,而三亚更是结束了连涨20个月的历史记录。

 

对于计划湾区度假、养老置业的朋友机不可失。

 

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