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“零成交”!暴跌百万!这座全国涨幅第一的城市,崩了?

低气压,笼罩着东莞楼市。
 
  曾经手捶广州,脚踢深圳,全国房价涨幅第一。如今彻底熄火。
 
  wind数据显示,东莞今年累计成交面积为0.0万㎡。
 
  成交量低到无法统计,同比降幅100%!也算创造了历史。
 
  
 
  最慌的,是去年高位入场的新业主们。
 
  曾经房价冲上5万+,号称“虎门第一神盘”的万科云城,近期居然大幅度降价100万!
 
  
 
 
  去年7月,同户型的成交价达到413万。如今,挂牌315万。
 
  这一刀,砍得深入骨髓,痛彻心扉。
 
  东莞,彻底崩了?
 
  1
 
  暴跌,已经出现在东莞各个热门区域。
 
  凤岗某精装交付的项目最新备案价3.5万/㎡,比此前降了9.52%;
 
  另一个某宣传语为“0距离龙岗”的湖景楼盘,从最高价4.2万/㎡,暴跌到2.9万/㎡;
 
  东莞塘厦某项目去年12月份时备案均价为3.47万/㎡,毛坯交付,但现在才3万/㎡即可精装交付;
 
  公寓的情况更是惨不忍睹——
 
  东城的某精装修公寓,暴跌7000元/㎡,原价2.6万元/㎡降至1.9万元/㎡;
 
  万江的中海某公寓,价格从原来的1.9万元/㎡,最低仅需9000元/㎡;
 
  水乡某时代项目,甚至玩起了团购和首付分期,价格低至7字头;
 
  ......
 
  
 
  最吓人的是,这种大降价,从去年年底就已经开始了。
 
  一口价、工抵房、低首付……房企从去年就开始花式促销。根据乐居买房的消息,寮步某盘,直降4000元/㎡,房价回到一年前。
 
  横沥镇某盘,在松山湖动辄五六万的房价体系下,“勇敢”地跌破2万,推出17套售价只要一万八左右的“总经理特批特价房”。
 
  
 
  然而,即使是这样的降价力度,也没能换来量的上涨。
 
  2
 
  越降越不敢买。东莞楼市,库存不断上升。
 
  据中原地产研究院,截止今2月底,东莞住宅库存套数34749套,约412万㎡,同比上升52%。
 
  乍一看似乎并不算多,然而,如果按照过去6个月消化速度计算,2月底东莞楼市住宅库存消化周期约15.2个月——
 
  创8年新高。
 
  
 
  今年2月,东莞全市新房网签851套,跌破千套,环比上月下跌近5成;网签均价为23055元/平,环比上月下跌了2.7%,出现三连降。
 
  这样低迷的数据,也仅有2020年2月疫情侵袭下的时候能够相比。
 
  事实上,从去年2月开始,东莞的新房成交量就经历了断崖式下降。
 
  从七八千套降至两三千。此后一直维持在低位徘徊,直到这个月,再破新低。
 
  
 
  至于二手房这边,2月份网签405套,同样刷新历史新低,环比上月同样下跌近5成;成交均价为18008元,环比上涨2.9%。
 
  要知道,高峰时候,东莞二手房成交量可以达到每月七八千套。
 
  从新房到二手房,都降到了绝对的历史低位。
 
  东莞楼市,已经完全冰封。
 
  3
 
  当初涨得有多疯狂,现在就有多冰凉。
 
  东莞房价的“神话”,是从2016年开始的。
 
  当时,东莞二手房均价不仅突破万元大关,而且一下子涨了4千,飙升到1.37万/㎡。
 
  此后,房价以每年三四千的速度在涨,涨幅超过2010年到2015年所有年份。
 
  看看这一年一台阶的势头,有多吓人:
 
  
 
 
  到2020年,东莞几乎“封神”。
 
  在那一年,东莞长期霸屏房价同比涨幅全国第一,稳超40%。(据中国房价行情网)
 
  位于松山湖板块万科某盘,从2017年底到21年年初的3年多时间,房价涨了150%。近一年涨得最猛:
 
  去年5月,单价4万
 
  去年7月,单价4万8
 
  去年9月,单价破5万
 
  今年3月,单价5万7……
 
  当时,甚至网传松山湖3个月暴涨73%,最高挂牌价突破10万。
 
  在这个二手房均价刚过2万的的城市,刷出10w+简直是癫狂。
 
  
 
  像松山湖这样的热门板块,购房群体除了当地的上班族,还有大批深圳客。
 
  很多人形成了一个共识:“买东莞就是买深圳”。
 
  可以说,全国最会炒房的城市,已经不是深杭,而是东莞了。
 
  然而,楼市过热必将遭遇调控的铁拳,东莞没有成为例外。
 
  去年一整年,东莞密集发布调控政策。
 
  从法拍房限购、增值税免征年限二转五、网红盘限售三年转五年……调控不断升级,一步步锁住流动性。
 
  国庆假期后,东莞更是学习深圳,亮出了核武器——二手房指导价:
 
  首批218个小区,价格压得非常低,松山湖等板块部分二手房指导价腰斩一半。
 
  
 
  比深圳疯的下场,就是比深圳更凉。
 
  疫情影响、调控从严、环境恶化,市场预期下行,买房人信心一落千丈。
 
  当前,不少二手房价格已经跌回21年年初,甚至低于指导价,但是买房人依旧保持观望,因为他们相信,房价还会继续跌。
 
  毕竟,过去一两年的时间里,东莞的房价涨得太猛了——
 
  例如,临深的凤岗、塘厦等地,跟深圳部分区域的价差已经大大拉近,动辄四万的价格,踮踮脚就能买深圳;
 
  而对于本地人,这一过高的价格,已经透支了购买力。
 
  东莞,还需要回调一段时间。
 
  4
 
  不过,风向也在转变——
 
  六部委为房地产发声,官媒的前后两种不同态度,全国各地都在暴跌的房贷利率......
 
  东莞的政策,也开始松动。
 
  
 
  2月和3月的两种不同表述
 
  
 
  房贷利率和放款周期均创2019年来新低
 
  一个月前,东莞上调了公积金提取系数,前几天,更是率先在土拍规则上做了松动——
 
  一是取消土拍后的新房销售价格限制。这意味着,未来该地块的新房价格还有上涨的空间,为开发商让利;
 
  二是将部分地块的保证金下调。如长安地块从2021年的22亿元降低到10.1亿元,价格几近腰斩,进一步降低了开发商的竞拍门槛;
 
  三是取消部分地块保障房配建,同样降低了开发商的成本。
 
  有郑州的“郑十九条”在前,各个城市都发现了因城施策的空间在慢慢放大。
 
  尤其是东莞这种二线城市,松绑空间更是巨大。
 
  当前,东莞正在回调期,远远没有出现触底反弹的迹象。
 
  不过,如果限购等需求侧政策有所松动,东莞楼市再次启动的可能非常大。
 
  毕竟,东莞的基本面还在。作为一座人口千万的“万亿级”城市,这座城市的产业相当能打。
 
  2022年,东莞楼市的走向,完全取决于政策的走向。
 
  接下来,东莞会重拾房地产这个“夜壶”吗?事实上,去年年底,东莞市场就悄悄传出了这个消息——
 
  
 
  当时来自当地开发商渠道的消息是:
 
  12月在东莞买房,无论首套二套,不交社保也可以网签。后期再缴纳社保办理房产证。
 
  仅限于新房。
 
  不过,这一消息很快被辟谣。
 
  东莞楼市,仍然在等待着一次重启。

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