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翻了31个省的财政土地数据,我看到了一个撕裂的世界

前几天聊了金融数据,今天聊财政数据。
 
  在税收和卖地收入里,我们可以窥探到,房地产极速膨胀之后的坠落,城市化两极的差距扩大,会给我们的个人生活选择,带来越来越巨大的撕裂感。
 
  财政部最近发了今年前两个月的财政数据,我们来看看有什么特征。
 
  最大的两本账,全国一般公共预算4.6万亿,增长了10.5%。
 
  全国政府性基金预算收入9159亿,同比降了27.2%。
 
  一般公共预算里,自然资源税,个税,增值税贡献比较多。
 
  
 
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  像个税的增速,甚至达到了46%,因为2月份是春节嘛,年终奖集中发放,应缴的个税,在2月入库的比较多。
 
  还有,像原油、有色这些大宗商品涨价比较凶,自然资源税收得也多。
 
  但是,企业所得税这一项,增速只有5.4%,说明小微企业的日子,并没有因为春节而变好。
 
  有意思的是契税,同比降了25.8%,这跟买房的人变少,肯定有关系。
 
  再来看政府性基金收入,这本账,绝大部分都是由卖地收入构成的。
 
  1-2月份,全国政府性基金预算收入是9200亿,地方政府性基金收入是8600亿,土地出让收入是7900亿,降幅全部接近30%。
 
  
 
  国君宏观说,这个数据,比疫情停摆的2020年前两个月,进度还要慢,还用了一个词来形容现在的卖地收入,叫“深度负增长”,可能是觉得这个词的力度不太够,后面又加个“尚未见底”。
 
  一方面,是卖地收入在降,另一方面,财政预算的支出在增加。
 
  1-2月份,全国和地方政府性基金预算支出合计3万亿,增幅接近30%。
 
  土地收入降了快30%,支出增长了快30%,今年又是稳增长的大年,只能开源,不能节流。
 
  
 
  这个时候,怎么办呢?
 
  一是新增专项债的额度,达到了3.6万亿,加上去年还剩1.2万亿的额度没有用,可以发债,稳住生产端,搞基建。
 
  二是,去年财政两本账结余的资金超过了1万亿,也能顶上来一部分。
 
  三是,今年特定国有金融机构和专营机构,上缴了1.65万亿利润,前段时间,大家看到央行上缴财政超万亿的利润,说的就是这个事。
 
  
 
  所以,卖地收入下降,形成的窟窿,要么从其他地方找钱,补上缺口,要么用发债的额度顶上。
 
  今年的形势大家也都看到了,北京、福州、青岛、合肥已经进行过集中土拍,绝大部分还是国资和城投托底,民企开发商还是不参与拍地,土地流拍率居高不下,溢价率几乎降到了零,形势依然严峻。
 
  冰冻三尺,非一日之寒。
 
  真要深究的话,卖地收入的下降,从去年就埋下了伏笔。
 
  当卖地收入这块大蛋糕,不知道什么时候才能补上来的时候,我觉得,很有必要梳理一下,去年全国各个地区,卖地收入的表现。
 
  从宏观上来说,可以看看哪些地方的财政拖了后腿。
 
  从微观来说,可以给我们提供一个独特的视角,看哪些地方的土地和房子,需要避开。
 
  我找了一份报告,是天风固收孙彬彬发的,汇总去年全国各个地区的数据,比一比,看谁的卖地收入,表现最差。
 
  
 
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  为什么要比“谁最差”呢?
 
  原因是。。。大家都很差。
 
  1,13个省份,去年卖地收入降幅超过了20%。
 
  这些地方,有云南、新疆、黑龙江、内蒙古,也有广西、山西、甘肃、河北、宁夏,还有江西、吉林、河南、辽宁。
 
  最惨的是云南,所有地级市,都是负增长,全年只完成了预算的19%。
 
  
 
  老大哥昆明,下滑幅度高达78%,直接拖累整个云南,土地出让金降了7成以上。
 
  前几年,云南靠文旅、养老、旅游地产炒得很凶,高度依赖人口流动带来的商机,库存升高后,本地人购买力不足,过去这半年,旅游几近停摆,卖不出去地,也在情理之中。
 
  黑龙江的成绩也很难看,哈尔滨卖地收入降了一半,像鸡西、双鸭山、鹤岗、伊春,几乎都没什么土地出让,前段时间,鹤岗还因为“财政重整”火了一把,有一期蓝白也跟大家聊过这个事。
 
  
 
  内蒙比黑龙江、云南情况稍微好点,至少包头、赤峰、鄂尔多斯还能卖出去地,但呼和浩特降幅直接超过了50%。
 
  广西,7个地级市的下滑幅度超40%,预算完成比例仅达到44%。
 
  
 
  山西,太原卖地收入直接降了66.2%,很猛。
 
  甘肃,两个卖地扛把子的大市,兰州、天水都在下降。
 
  江西有点不一样,省会南昌下滑幅度高达68%,萍乡、九江、新余居然正增长。
 
  其实,只看省会城市,就能感受到刺骨的寒意。
 
  太原、昆明、南昌的跌幅都超过了60%,华北、西南、中部的省会城市尚且如此,千百个依赖土地出让的三四五线城市,眼下的境遇可想而知。
 
  2,福建、青海、广东、四川、湖北、山东、重庆、湖南、安徽、陕西这10个省份,去年土地出让金同比下滑在20%以内。
 
  这些省份的表现,稍微好一些,但卖地主力城市的下滑幅度,也不容小觑。
 
  福建的厦门和泉州,都保持了20%左右的增长,但福州下滑幅度高达43%。
 
  广东值得重点说一说。
 
  
 
  主要分三块。
 
  1)广州和深圳双雄没有太大变化,非常稳,深圳甚至还小幅增长。
 
  广州是因为上半年第一轮集中供地刚开始,房企抢地氛围火热,直接奠定了全年的高景气成交。
 
  深圳,是受限于建成区太小,有意放大宅地的供给量。
 
  一边用二手房参考价打压投机,另一边扩大住宅供应。
 
  去年,深圳卖地收入只有4000亿出头,还不到杭州的三分之一。
 
  所以,深圳,是矛盾的。
 
  财政收支,早已经脱离了房地产依赖,这是好事。
 
  可在一个商品住宅主导的市场里,一级市场的供应奇低,加上过去几年宽松的金融环境和落户门槛,必然导致二级市场的房价蹿升。
 
  解决的办法,只能靠大规模供应租赁房,没有别的选择。
 
  2)汕尾、阳江、云浮土地市场表现很不错,但这些地方本来土地出让规模就很小,增长再迅速,在绝对的低基数面前,没什么太大意义。
 
  3)撇开头部的广深,不看尾部的阳江和云浮,诸多腰部城市,诸如东莞、佛山、珠海、惠州、中山,卖地收入都在下降。
 
  这可能说明:在开发商极度缺钱的寒冬里,有限的资源只会眷顾超级大都市,而潮水的褪去,会先从各类炒作同城化、一体化、都市圈、双城生活的城市开始。
 
  四川和湖北,也是两个典型。
 
  
 
  成都和武汉,作为首位度排名前二的两大城市,去年土地成交还不错,成都增幅甚至达到了20%。
 
  但省内其他小兄弟就不行了,绵阳、南充降幅超过了50%,湖北除武汉、黄石外,其他城市都在下降,十堰甚至降了76%。
 
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  梳理了一遍之后,大家可以发现:
 
  除了京沪广深、成都、武汉、杭州、南京之外,绝大部分省份、绝大部分城市的土地市场,都面临着“地卖不出去”的尴尬。
 
  回到咱们开头聊的话题,作为财政大头的土地收入,降这么凶,现在也没看到反弹的迹象,
 
  那就意味着,2022年接下来的时间,各个省份的土地财政模式,将迎来一场近些年以来罕有的、极限的“压力测试”。
 
  大家都知道,土地出让的收入,事关地方政府性基金收入,是财政关键的一本账,更是各地基建、城投债、基层部门开支的重要偿还和收入来源。
 
  
 
  现在的问题是,照这种形势发展下去,地方财政会受多大影响?
 
  更进一步说,如果财政受影响,房地产调控,会宽松到哪一步?
 
  我找到华创宏观张瑜的一篇报告:寻找地产的“财政底”。
 
  先算能不能还得起地方债的利息。
 
  张瑜团队测算了不同情形下,今年各省土地出让净收入,对专项债利息覆盖倍数。
 
  
 
  天津、云南、新疆、黑龙江、甘肃、海南、内蒙古、青海、宁夏等9省倍数较低,也就是说,土地出让金持续下滑,这些省的专项债付息压力较大。
 
  再从“总量”角度算。
 
  千万别以为,只有中西部省份才会受到影响。
 
  一个重要的事实是:越是土地财政依赖度高的地区,GDP占全国比重越高。
 
  比如,土地财政依赖度TOP5省份是,浙江、江苏、福建、山东、广东。
 
  同时,这5个省,占全国GDP比重高达40%。
 
  
 
  在“稳增长”为基调的2022年,一旦卖地收入下降开始冲击到经济强省,江浙、珠三角对经济增速下滑的容忍度很低。
 
  最近两个月,还只是降首付、降利率,还有以郑州为代表的二线省会在宽松。
 
  等到大批的东部沿海城市出手,就可以视为:楼市更进一步的宽松信号。
 
  当然,这只是极限情况下的推演,开发商什么时候恢复拿地,取决于什么时候恢复融资。
 
  如果观察几个月,首付、利率、喊话,降低购房门槛,还是解决不了问题,还是不能让民企开发商恢复拿地,那就从供给端想办法,现在显然还没到这一步。
 
  但咱们换个角度想,如果连沪苏宁杭、广深莞佛这些城市,都开始为卖不出去地发愁,那中西部、东北、西北、西南的所谓国中城市、区域性中心城市、各种头衔一大堆的城市,日子想必会更难熬。
 
  有个笑话说,森林里,两个人碰到了熊,一个人使劲跑,另外一个人说别跑了,你又跑不过熊,跑的那个人说,我不需要跑过熊,我只需要跑过你。
 
  这可能是黑铁时代的楼市,最典型的特征。
 
  东部大城市,只需要限购、摇号打新放开一点口子,就能做到中西部城市使尽浑身解数而做不到的事。
 
  他们甚至不需要做什么,就能源源不断吸引到买房的人。
 
  大规模的人口流动,打破了中西部和东部,天平两端固有的平衡。
 
  当享受优质资源红利的阶梯越来越陡峭,资本与算法的聚光灯,必然会打在彻夜欢腾的大都市身上。
 
  这又进一步吸引高校、人口、资金、医疗、教育、体面的工作、发达的轨道交通,庞大的基建计划,向这些地方集聚。
 
  以至于,我们在GDP、房价和土地出让收入上,看到了越来越巨大的“参差”。
 
  分化,日益加剧的分化,正裹挟着整个房地产市场,异化成一座顶部越来越尖利的金字塔。
 
  蓝白想说的是,大可不必为这种现象感到不安。
 
  土地和财政视角的数据,只是表象。
 
  本质上,这是经济规律的自我调节。
 
  过去几年,房价普涨,我想很多人,都已经快忘了地市和县城,曾经的生活有多么惬意,跟父母朋友待在一起,十几万首付买个房,晚上吃个夜市,河边走一走,十点钟睡觉,早起锻炼,不用担心房贷和车贷。
 
  大自然是公平的,城镇化让失衡的性别比重归平衡,又让家乡高估的土地市场、房价恢复理性。
 
  让怀抱大城市梦的年轻人开阔眼界,让漂泊在外的游子扛不住的时候回家。
 
  有人进京赶考场,有人辞官归故里,这又何尝不是一件美事呢?

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