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18万套,将二手房冻死在春天里…

3月23日,杭州土地竞价规则迎来重大调整:
 
  极具杭州特色的“勾地兜底大法”就此宣告寿终正寝;
 
  今后土拍对“定品质”有了更高的要求;
 
  报价环节还成了一锤子买卖,杭州首创的“次高价者得”,不知把多少人看傻。
 
  长线来看是不小的利好——
 
  牌桌下的小动作少了,牌桌上的真把式多了。
 
  就在同一天,今年首轮土拍共60宗地块正式挂牌:
 
  钱江新城2.0、西湖文教、奥体、未来总部社区都有重磅地块赫然在列。
 
  嚯!这几个名字,直接写在了“杭城多军”的兴奋点上。
 
  此外,不少板块限价也明显提升。
 
  有一说一,杭州楼市全民多头,压根儿没人care二手房市场已经在ICU躺大半年了。
 
  乡亲们,那可是整个楼市交易的终端环节啊…
 
  1
 
  卖出一套二手房,到底有多难?
 
  如果你生活在杭州,身边没有朋友要卖自家二手房,只能说明你没朋友。
 
  截至3月中旬,杭州二手房挂牌量已高达23万套之多,其中住宅库存就有18万套。
 
  这一数字已是史上新高,同比分别暴涨了75%和79%,光是增幅同比就超过了300%。
 
  尽管首套房贷利率距史上最低值仅一步之遥,放贷速度还快到飞起——
 
  但挂牌量居高不下的二手房市场,依旧瘫得那么安详。
 
  2022年1月,杭州市区(不含临安、富阳)二手住宅总共成交了2430套,环比下跌28.8%;
 
  2月份成交量只剩1975套,环比再跌18.7%。
 
  相当一部分小区月均去化到不了两位数。
 
  开年不到仨月,红极一时的“摇都”二手房市场被重锤了两回。
 
  照现在的情况发展,三月份那顿锤怕是躲不过去了。
 
  下图为3月24日晚间,杭州二手房的实时行情:
 
  
 
  此处划重点——
 
  -跌价房源是涨价房源的9倍;
 
  -成交价环比涨了,但挂牌均价环比跌了。
 
  暴露俩问题:一是市场信心不足,二是恐慌性套现增多。
 
  尽管绝大多数小区近月成交量保持在个位数,去化周期4-6个月都算短的,可中介小哥一点儿都没闲着:
 
  要么忙着打电话劝房东下调挂牌价;
 
  要么忙着跑到20-30公里外,扮成小蜜蜂带看新房挣佣金。
 
  听起来不怎么按套路出牌,但这事儿还真不能都怨中介小哥。
 
  因为老老实实去卖二手房,可能连自己都养不活。
 
  
 
  这是上周末,笔者与一位中介小哥的聊天截屏,话糙理不糙,各位看官可以自己体会一下。
 
  这样的二手房市场,和瘫痪没啥区别。
 
  之所以成交持续低迷,总结起来无非四点原因:
 
  -调控端施压,使得杭州成为一线城市外,房票门槛最高的城市;
 
  -信贷端收紧,率先打掉的是二手房的中短线价值预期;
 
  -挂牌价虚高,倒逼资金和信贷加速转向新房市场;
 
  -新房市场分流,让一二手房市场的“一边倒”势头不断加剧;
 
  2
 
  杭州二手房市场惨遭内卷
 
  杭州的新房、二手房倒挂,全国罕见:
 
  倒挂空间大多是10000元/㎡起步,一些改善板块甚至能达到20000-30000元/㎡。
 
  这意味着,摇到新房便至少入账100万打底。
 
  难怪有人说“这边打上新,那边你媳妇儿上吊你都不心疼”。
 
  动辄百万的收益,直接把碳基生物的三观改写了。
 
  货真价实的倒挂空间让二手房陷入“流动性枯竭”,留给二手房市场的只剩下无尽的内卷。
 
  笔者对杭城部分热门板块楼盘半年来去化及涨跌幅情况做出如下梳理:
 
   

 
  从板块分布来看,除滨江区政府、南星桥、申花以及蒋村-紫金港等传统高端改善板块外,其余大多是跌价小区比涨价的多。
 
  其中杀价最明显的,是那些自身定位刚需的和前期价值透支较大的板块:
 
  前者如崇贤、闲林、临平新城、南部卧城。
 
  走访发现,这里的老业主看着自家板块房价多年不涨,改善意愿爆棚。
 
  在这种恐慌情绪下,大把大把的25000-33000元/㎡之间的老旧小区房源已然形成价值踩踏。
 
  后者则主要集中在未科、奥体、萧山市北、城东新城、城西文教(问题主要集中在老小区)。
 
  这类业主构成要复杂一些:
 
  像未科、奥体的业主,大多买房时就是奔着纯投资去的,眼瞅市场冻结了,搂钱搂够了,着急出货。
 
  这些新兴板块新房挂牌价与成交价之间存在较大出入。
 
  不排除少数房源出于某些考量做低成交价;
 
  但更多时候,业主们不得不在心高气傲之中接受市场的残酷现实。
 
  其它三个板块业主,则掺杂了更多的改善自住意愿。
 
  板块库存量较大,新旧楼盘竞争激烈,直接倒逼了五年以上房源的出货意愿。
 
  但理论上说,自住需求浓厚的比纯投资扎堆儿的价值更为扎实。
 
  如果板块之间的卷尚且能忍,那房龄之间的卷就有些悲情了——
 
  调研发现,没跌价的小区,往往具备三大优势:
 
  -板块定位改善,且配套全面;
 
  -自身品质较好,且房龄较新;
 
  -前期未过分透支价值预期。
 
  注意!能同时满足这仨条件的,基本上都没满五;
 
  增值税要多上5个多点,税钱多出20-30万的不在少数。
 
  更搞的就是,这样的房子往往是投资客手中的“抢手货”——
 
  在其真实房龄满五之前,一手房东和接盘侠们是不会让它们在房产证上满五的。
 
  尽可能增多次新房的转手频次,已经成为二手房市场“公开的秘密”。
 
  这也就进一步解释了——为啥有品质的房子能满五的会那么少。
 
  杭州买家的“新房癌”严重到什么程度?
 
  举个栗子大伙儿就明白了:
 
  杭州城西有个号称“万年坑”的板块,叫闲林,这里的房价号称“万年不涨”。
 
  但魔咒还是随着江南府、英特学府、未来海等一众全新盘的交付被打破了。
 
  如今,这几个小区成交价格比板块均价贵了约10000-15000元/㎡之多。
 
  这样的价格与主城区不少刚改板块已别无二致。
 
  如果无法承受这样的价格,那就只能去接谈不上什么品质的旧房子。
 
  如果不是城市核心地段或有头部教育资源加持,旧房子大多只有消费属性,而无投资属性。
 
  正因如此,绝大多数的二手房买家——
 
  若非囊中羞涩,都是宁可多花几十万房钱和税钱,也会去接次新。
 
  升值潜力与流动性,虽不能和打新相提并论,但吊打满五的老房子还是不在话下。
 
  相反,要是买套老房子就坐等升值,多半只能等个寂寞。
 
  时至今日,350万已成为杭州存量房市场的分水岭,从交易端反馈来看——
 
  总价350万-500万房子,交易量活跃且议价能力较好;
 
  高于500万的房子,交易量虽不算大,但议价能力也不差;
 
  低于350万的房子,无论交易量还是议价能力都明显被动。
 
  这种价值逻辑的存在,让所有二手房同时陷入尴尬处境:
 
  不满五的税费高,税费低的没品质,品质好的总价贵,总价亲民那就不想要了…
 
     3
 
  全面放弃二手房,集中精力去打新
 
  杭州楼市走到今天这个局面,归根结底是房-地价值循环的产物。
 
  无论地方政府、开发商还是购房人,几乎同时有利可图。
 
  完整的利益传导链条是:
 
  板块限价→新房、二手房倒挂→新房货值较高,且去化周期较短→开发商有利可图→继续拿地→推动土地财政
 
  也就是说,新房去化与土拍战绩的优先级直接碾压二手房流动性。
 
  你们不是常说“房租再低是消费,房贷再高是资产”吗?
 
  你们不是常说“房价涨了是赢家,房价不涨是你家”吗?
 
  这下好,就让“你家”的“资产”满足你们!
 
  况且,二手房交易端被锁死——
 
  既有利于政绩交差,也有利于让有限的信贷成长空间给新房和土地财政让路。
 
  从城市运转的角度看,只要杭州土地财政依赖居高不下,新房限价政策就不会戛然而止。
 
  现阶段,杭州市场大致还有两种房买来不会赔钱——
 
  一类是交付年涨50-100%的新房;
 
  一类是年涨5-10%的次新二手房;
 
  绝大多数买家眼里都只有打新。
 
  要不是因为屡摇不中,心态崩了,或者丈母娘催得太紧,压根儿没人想看二手市场。
 
  2022开年以来,“宽政策、宽信贷”的利好接踵而至。
 
  特别是上半年,房地产市场供需两端大概率会比2021年好得多。
 
  对于杭州楼市而言,今年很可能是一次调仓的绝佳机会。
 
  打新仍是最优解。

  
        4
 
  2022年,杭城打新全攻略
 
  以下,是打新战术的具体讲解,有房票的朋友请收藏,没房票的朋友可以划走了。
 
  笔者将目前杭州楼市板块划分为四个层次,手上有房票的亲不妨“照方抓药”:
 
  1)高端改善板块:望江、江河汇、滨江区政府、奥体、申花、城西文教
 
  主要集中在沿江轴核心与城西的价值高地:
 
  望江和江河汇限价70000元/㎡上下,与周边二手房存在30000-40000元/㎡左右的价差。这里凝聚着全浙江高净值家庭的共识。
 
  滨江区政府和奥体限价46000-50000元/㎡,但以大面积供应为主,总价在750-1000万之间。
 
  滨江区政府的倒挂足有25000-40000元/㎡,且相对扎实。
 
  奥体就有点尴尬了:亚运会的价值已有透支之嫌,明显不如滨江区政府更扎实。
 
  目前,奥体板块的中介,已经开始改用商业综合体(比如SKP)讲故事了。
 
  至于城西的两个高端改善板块——
 
  或许比奥体来得更加稳健,但日后很难达到望江、江河汇以及滨江区政府的高度。
 
  鉴于板块已然成熟,且日后供应偏少,家庭资产沉淀而言,仍是不错的选择。
 
  2)普通改善板块:未来科技城、萧山市北、浦沿、金沙湖
 
  均价集中在36000-40000元/㎡之间,房源交投最为活跃。
 
  未来科技城无疑是这一档里的最佳选择——
 
  未科三兄弟、环秀府、奥克斯、欧美金融城等标杆项目将价格倒挂体系夯得非常扎实。
 
  新业主们只要放弃“翻倍式叫价”,想出货还是不难的。
 
  但板块最大问题,是后期供应已然严重不足。
 
  萧山市北和浦沿均位于钱江南岸腹地,最大的价值点在于滨江核心板块与奥体的“双重外溢”。
 
  其板块内部次新房与满五房之间的分化十分明显:
 
  新盘倒挂1万+问题不大,想要卖更多就全凭天意了;
 
  满五房多与新房限价持平,且定价权相对被动。
 
  萧山市北和浦沿打新难度不大,但仅限于刚需和刚改家庭想要“更上一层楼”。
 
  至于金沙湖,则是个典型的下沙本地人市场,“一世繁华全靠天街”。
 
  笔者建议是——沙民请自便,外人请远离。
 
  3)刚改板块:三墩、云城、老余杭、宁围、丰收湖
 
  均价集中在30000-36800元/㎡之间,但日后分化要明显得多。
 
  进入摇号时代以来,三墩(原三墩北)一直是杭城最火板块之一。
 
  从早期的西雅图、云和湖、云谷天境,到后来的紫雅云邸、彩虹轩…
 
  教育强区的金字招牌与“2”字头的限价,让这里的楼盘开一个火一个。
 
  只要运气够好,摇就是了。
 
  但好死不死需要提醒一句:三墩北将成往事,一纸规划图打造出个新三墩。
 
  如今,这里的亲民房源已经是越来越少了。
 
  过不了多久,全新的三墩板块开盘均价就要去到36800元/㎡的限价。
 
  云城和老余杭傍着未科这条大腿,可以猛吃其购买力外溢。
 
  但差别在于,云城是余杭区全新的“发力点”,整拆整建力度大,后期潜力将是这一档里最好的。
 
  老余杭配套成熟且陈旧,若不是未科与南湖科创加持,很可能像下沙那样沦为本地人市场。
 
  老余杭虽然供应不多,但在这里打新,只看万达广场和地铁沿线的。
 
  如果一样都不占,趁早远离。
 
  宁围号称“最便宜的奥体概念房”,但界面真的拿不起来。
 
  加之多个新盘以刚需面积为主,进入流通环节的二手房仍有可能是“最便宜的奥体概念房”。
 
  丰收湖夹在艮北与金沙湖之间,限价只有30000元/㎡出头,妥妥的价格断裂带。
 
  你品,你细品。
 
  不否认钱塘智慧城的产业潜力和龙湖天街自带流量,但利好兑现恐怕还有很长的路要走。
 
  除非有心思长持个8-10年,否则并不建议入手。
 
  4)刚需上车板块:勾庄、新街、南部卧城、崇贤、东湖新城、大学城北
 
  除“城北副中心”——勾庄楼盘集体火爆外,其余的几个各有各的一言难尽。
 
  勾庄的火爆主要来自于五点:
 
  定位核心、地铁线路完备、华润系商业加持、次新房价格体系扎实、一二手房倒挂足够可观。
 
  只要不买到踩“红线”严重的房企产品,闭眼摇问题不大。
 
  这一档中的其它板块,就与勾庄迥然不同,只适合刚需上车——
 
  新街、南部卧城几乎是钱江南岸的“睡城”,远期价值天花板不高。
 
  前者饱受飞机航线噪音的困扰,后者则被超高的二手房库存搞到怀疑人生。
 
  城北的崇贤与之情况类似:
 
  因毗邻的板块尚无强邻,崇贤很难吃到谁的外溢,唯一能讲的说辞是“绕城内价格最低”。
 
  东湖新城和大学城北倒是临平区和钱塘区的中流砥柱;
 
  但外界购买力进不去,本地购买力的上限不高,一直是盘踞在这些板块头上的幽灵。
 
     结
 
  杭州是座极其要强的城市,其城市发展思路用一句话形容叫作“摸着深圳过河”。
 
  从产业布局到产业新城的建设风格,从楼市做派到房东习性,那真叫一个有样学样。
 
  可就有一样东西没学——土地财政。
 
  深圳的土地财政依赖度保持在20-30%之间,全国排名连TOP30都进不了。
 
  目前,杭州土地财政依赖度却高达140%以上,且常年领跑全国。
 
  这样的局面从侧面印证了一个问题——
 
  杭州的产业转型与一线城市仍存在不小的差距,才亟待土地财政的填补。
 
  特别是近年来,杭州的互联网科技已经发展到一定的瓶颈期:
 
  内卷和裁员在大厂同时出现。
 
  在这种情况下,想要短时间内扭转杭州的土地财政依赖现状,很明显是不现实的。
 
  然而,这依然是座产业、人文、自然环境与城市管理都颇具竞争力的强二线城市。
 
  短期持有着眼暴击价值,长线持有锚定城市价值——
 
  这句话放到杭州身上特别合适。

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