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这些城市,房子真的太多了!

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  昨天一个朋友问我,怎么才能让房价迅速降下来?
 
  有人说,这还用问,当然是调控。
 
  的确,2021年,二手房指导价出台,成为众多城市楼市的梦魇,就连不可一世的炒房第一城深圳,也被立斩于马下,学区房一夜掉价几百万,至今缓不过来。
 
  但我今天讲的,是比调控厉害一万倍的大杀器:
 
  库存!
 
  相对于调控打击房价的立竿见影,库存则是聚沙成塔,突然倒塌。
 
  就像前几天,郑州出台调控新政19条,取消“认房又认贷”、启动棚改货币化、加大信贷投放,甚至打起了老年人的主意。
 
  拼命救市,正是对近几年积累的大库存风险的恐惧。
 
  不过市场上,也有用库存调控房价的。
 
  比如重庆,三千多万人口,经济全国前五,按道理,这种底子的城市,房价早蹦到了4万/平米以上。
 
  然而实际二手房均价才是1.2万/平米,江北、渝中这种核心区,均价也就是1.6万/平米。
 
  背后的原因,正是当年黄市长提出的“大库存战略”——用漫山遍野的房子,淹没买房需求。
 
  全国除了重庆、长沙这哥俩,其他城市都不敢这么玩。
 
  道理很简单,房子太多,不值钱,开发商不敢拿地,地价就起不来,地方财政就会缺失一大部分收入,无异于自断命脉。如果需求不够,还可能导致楼市瘫痪。
 
  一些城市深谙此理,这些年拼命想办法控制土地出量,维稳房价。
 
  然而大多数还是玩砸了。
 
  2月末,国家统计局公布数据显示,商品房待售面积同比去年增加0.6亿平方米,达到5.7亿平方米的高位,创下近6年来新高。
 
  按照这个进度,再有一年多,就可以达到历史第一高位,2015年的水平。
 
  看到这里,你就明白了:
 
  年后为什么,几大部门态度360度惊天大逆转,全国各地放开调控政策,银行开闸放水………
 
  大库存对楼市影响深远,接下来会对一些城市造成不可逆转的重击。
 
  2
 
  根据CRIC数据显示,全国库存消费周期已经增至19.5个月,一线城市12.96个月,二线城市18.05个月,同比涨幅都在40%以上,风险可控。
 
  
 
  而三四线城市,去化周期已经达到23.25个月,同比暴增了83%……
 
  2年的去化周期,基本可以确定,三四线城市已进入跟2015年类似的高库存风险阶段。
 
  但是不同于7年前的是,我国人均居住面积已经接近40平方米,三四线相对购买力也远不及当初。
 
  也就是说,三四线没有消化能力,同时也无法大规模启动“棚改货币化”,强制去消化。
 
  这就像一个人得了病,但没法做手术根除,只能靠喝中药,需要时间养着,但时间却又不够用了。
 
  
 
  在这里面,最恐怖的是防城港,这位广西老表,近几年借着北部湾城市群炒作,疯狂卖地,去化周期已经达到了90个月……
 
  意思是现在全部楼盘停工,已有商品房都要卖7年半,目前房价虽然不高,在6300元/平米左右,但大库存会让这个地方持续向鹤岗逼近。
 
  
 
  让人惊讶的是大连和烟台这两座二线城市,分别位列去化周期榜三四。这两座城市隔着渤海相望,命运却出奇的一致。
 
  大连之前炒过一波,但后来逐渐销声匿迹,说实话750万左右的人口和不到8000亿的GDP,支撑起1.5万的均价,很勉强。
 
  最主要的是,现在整个东北的战略红利,基本都给了沈阳,导致整体预期偏下,房价天花板降低许多,而且东北人口流向,这几年对大连也不温不火。
 
  再加上大库存风险,这座城市的房价会进入横盘震荡的周期。
 
  而烟台跟大连有几分相似,曾经一飞冲天,无论城市名片还是经济增速,在山东都是排得上名号的,但近几年也是城市群战略下,逐步没落。
 
  大济南战略,连青岛都蒙一层灰,更何况烟台。
 
  
 
  山东妖风吹了好几年的日照,榜上有名,去化周期在30个月以上,继续横盘阴跌,没有增长动力。
 
  很多人不懂行情趋势,还在拼命吹这个城市的房价潜力。
 
  房价不是靠吹出来的,而是实打实,靠“产业、人口”资源支撑下的价值逻辑。日照从去年开始,二手房市场就已经开始阴跌了,今年新房库存居高,真相会逐渐显露出来。
 
  3
 
  除此之外,30个二线城市中还有哈尔滨、长春、兰州、呼和浩特、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过2年。
 
  北部内陆城市居多,成交最惨,跟经济趋势是相呼应,这是大势所趋。
 
  郑州在上文已经讲过,经过19条大刺激,目前市场已经走入复苏节奏,毕竟人口基数和城市能级摆在那里,未来只要降低土地供应,升值潜力还会回来。
 
  
 
  青岛也是这样,跌了几年,房价基本进入底部空间,但供需错配,以至于进入大库存周期,今年行情虽有回暖,但这么大的供应量,很难有涨幅。
 
  像呼和浩特、哈尔滨这类城市,就很艰难了,没有城市能级,没有人口增量,经济也在一路滑坡,房价下行是必然趋势,稳住都需要花功夫。
 
  昨天,哈尔滨决定废止调控政策,打响全国省会城市取消限售第一枪,为了出师有名,还特地加了一句“鉴于完成历史使命”。
 
  
 
  什么使命呢?狙击炒房客。
 
  实至名归,哈尔滨这几年的确给东北炒房客们上了一课,叫做《什么是炒房禁地》,这些人未来只能含泪割肉离场。
 
  我之前讲过一个“此地无银三百两”的故事,意思是这一轮楼市,谁救得越猛政策越松,城市房价升值潜力越弱,适用于任何城市。
 
  哈尔滨频频救市,只能让房价预期破产,彻底沦为投资弃儿,如果刚需购买力拉不起来,这楼市就彻底走下坡路了。
 
  二三线城市中,还需要关注贵阳、唐山、沈阳、株洲、石家庄等等,这些城市的广义库存高达1亿平米,都处于高位。
 
  
 
  而南昌、长沙、兰州、岳阳、沧州、太原、淄博、宝鸡、蚌埠、佛山次之,广义库存量也达到了8000万平方米以上。
 
  一线城市中,只有上海的库存最低,去化周期只有4.67个月。
 
  从行情也能看出来,从春节开始行情已经开始启动,新开的项目去化率高达80%左右,豪宅盘、改善盘一房难求,基本都在10万/平米以上。
 
  北京待售商品房不少,去化周期超过2年,但基本都在5环外,北面海淀的新房基本是出一套卖一套,变成了大分化市场,只有局部行情。
 
  广深楼市这段时间虽然不温不火,但整体库存偏低,去化周期在10-15个月左右,楼市整体向上的动力很足,行情启动只是时间问题,需要时刻关注。
 
  4
 
  最后再多说几句。
 
  库存大不可怕,最可怕的是去化不了,也就是供应长期大于需求,没人买房,楼市就失去了生命力。
 
  破解之招,唯有刺激。
 
  2015年,我们整整用了6轮大刺激,才让楼市回弹,而现在,我们才进入第二轮周期,日子还远着呢。
 
  3月全国房贷利率,已经创2019年以来最大降幅,平均放款周期缩短至1个月左右,接下来还会无下限的放松。
 
  对于大库存的二线城市,只要城市能级够,成交会回暖,但房价很难有大的起伏,最多是局部片区火热。
 
  而大库存的三四线城市,这次90%都很难刺激起来,医学上这叫“神经损伤”,基本是躺平状态。
 
  刚需继续等,红利不断。

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