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2022,可能是近五年新房供应最少的一年

从今年开春到入冬的这几个月,是近些年来打新楼市为数不多的黄金窗口期。
 
  要是我说错了,各位亲拜托把这篇文章用A4纸打印出来,然后烧成灰问候我。
 
  1
 
  勒紧裤腰带拿的地,开工率只有21%?
 
  看了最近的克尔瑞报告,我才恍然大悟——
 
  隔壁王大爷领工资时就喊出“活下去”的那家房企,是真没装逼。
 
  报告上是这么写的:
 
  “集中供地元年”,全国22城集中成交了2111宗涉宅用地。
 
  这些地可值老鼻子钱了,换算成人民币得22531亿。
 
  相当于6600多万泰国老乡不做按摩、不看人妖,全民996干上大半年。
 
  去年拿地的时候,相当多房企就已经戴上了“三道红线”和境内外债务到期的紧箍咒。
 
  可谁能想到:
 
  这样的土地供应规模,竟然是近五年来的新低;
 
  去年勒紧裤腰带拿的地,到了今年年初开工率却只有21%。
 
  没开工的地块里,7%都处在动迁中或压根儿未动迁;甚至还有土地连平都没平整。
 
  
 
  建筑学原理教导我们说:这些项目想在2022年上市,比拦着原油价格上涨还困难。
 
  昔日某房企“上午举牌子拍地,下午开挖掘机进场”的传说早已在江湖上荡然无存;
 
  就好像众多房企突然间开了窍,已经集体放弃了高周转一样。
 
  房地产开发,是个玩高速现金流的买卖。
 
  “时间就是金钱,效率就是生命”是活下去的最底层逻辑。
 
  要不你寻思为啥当年深圳老乡能创造“三天一层楼”的奇迹?
 
  从2019-2020年的数据看,全国重点城市“拿地-开工-开盘”三步曲的画风是这样的——
 
  
 
  瞅见没?过去两年时间里,22城从拿地到开工平均耗时仅81天,合两个半月零六天。
 
  耗时100天以上的也只有无锡、南京、沈阳、广州、武汉五城。
 
  如果计算从拿地到开盘的时间,那么1/4项目在拿地7个月左右就会进入开盘阶段。
 
  
 
  反观2021年的集中供地,截止到2月上旬,一、二、三批开工率分别是37%、16%和3%。
 
  整体开工速度较2019-2020年慢了一大截。
 
  对于2022年想要上车的、置换的朋友来说,去年土拍真像拍了个寂寞。
 
  说到底,当前的整体开工率偏低,是二三轮集中供地推迟、年初春节黄金周以及各地城投系寻找合作方等因素共同作用的结果。
 
  但这样的局面,与当前的政策端、信贷端一道,直接塑造了2022年的楼市走向…
 
  2
 
  钱多、没房、政策松…
 
  这绝不是句玩笑话:
 
  截至2021年底,全国土地购置面积约21590万㎡,同比下跌15.5%,已处于历史低值。
 
  如果单看重点城市的新房库存量,恐怕已是近5年来的新低。
 
  
 
  
 
  
 
  即便如此,在2021年的硬核调控之下,整体开工量还一直低位徘徊。
 
  土地购置面积锐减、新房库存面积锐减、新开工面积锐减,其后果有且只有一个:供应量必然减少。
 
  大伙儿可以这么理解:
 
  面粉本就不多,烤箱还坏了一个,然后呢?
 
  然后面包的价格上涨压力那不是一般得大!
 
  还记得前不久的金融委会议吗?
 
  当时专门强调了“积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩性政策”。
 
  换言之,稳增长,是2022年的第一诉求,而要稳增长预期,普世性放水必不可少。
 
  其实在岁末年初,这件事已经发生了:
 
  到了三月底,降息、降准、降LPR的一套组合拳下来,许多热点城市的房贷基准利率已经下调至看齐2015…
 
  即便如此,2月份的居民部门中长期贷款额还出现了下降。
 
  有时候,蹲起是为了跳得更高——
 
  这件事一出,后面加大放水力度的概率似乎越来越高。
 
  除货币政策之外,调控松动也在各地频繁登场:
 
  今年以来,已经有55座城市先后松绑楼市,但没听说过谁被叫停。
 
  与此同时,今年的重磅报告里重提“因城施策”,后缀十分耐人寻味——
 
  “促进房地产业良性循环和健康发展”。
 
  而前几次提“因城施策”,主要集中在两个时间段:
 
  一是2016-2018的全国大行情;
 
  二是2020二季度-2021年一季度,经营贷流入楼市…
 
  眼下,笔者的一个最直观感受就是:
 
  许多重点城市楼盘电销频率明显低了;
 
  新房去化明显加快了许多;
 
  上个月还有的折扣这个月戛然而止;
 
  小蜜蜂的活儿是越来越不好找了…
 
  3
 
  我们又一次站在楼市的黄金窗口期
 
  要不是看到权威媒体关注,我是真的不敢相信——
 
  在经历了一年左右的严厉调控后,楼市还能有这样的画风:
 
  在上海,新房、二手房的库存规模几乎已经是全国倒数;
 
  在广州,位于天河智谷板块的珠江花城不到5分钟去化九成;
 
  在苏州,新房、二手房周成交量双双迎来六连涨;
 
  在杭州,奥体、未科、滨江西兴的红盘项目直接拼到顶格社保…
 
  这才是真实的市场,与一些自媒体为了流量猛劲儿唱空的画风博眼球的描述有很大出入。
 
  眼前的一切与2015年,不能说十分相似,只能说一毛一样。
 
  春节过后的几个周末,越来越多的售楼处开始热闹起来。
 
  但根据笔者的观察,目前在售楼处里大致活跃着两类人:
 
  第一类,面对疫情冲击、大厂裁员甚至俄乌冲突拿起嘴来侃侃而谈;
 
  要不把置业顾问整emo了,他算没完成今天的KPI。
 
  第二类,脑子里思索着“宽政策、宽信贷、低供应”的市场环境,再看看热点城市真实的市场交易端——
 
  忽而想起7年前的那个春天,然后露出诡异的微笑,干就完了!
 
  前段时间跑出来个砖家,苦口婆心地告诉年轻人,“不要过早买房”。
 
  其实你买不买房他真的不关心,他就是24K纯嘴欠。
 
  要我说,有那个跟他置气的功夫,不如现在就冲到心怡楼盘的售楼处去——
 
  抓住楼市寒冬的小尾巴,然后打听打听“折扣还有没有?”、“车位还送不送?”…
 
  说送的盘,立马转为备胎,再观望观望,但绝不可夜长梦多;
 
  说不送的更好,只能说明:你又一次踩在了时代红利的风口。
 
  历史一再证明:环境越难、政策越松,有产者搞钱就越是痛快。
 
  不过,这里要提醒一句:2022年买房的环境一定比2021年更好,但“闭眼买”的时代终究是一去不复返。
 
  看清开发商的债务情况、风评情况以及对品质追求,综合考量才能避免入坑。
 
  去年二三轮土拍中,不停兜底的国央企开发商,大多还是符合上述条件的。
 
  只要预算允许,重点去盯这些项目大概率不会出错。
 
  相反,对于那些红线踩成黑线、债台高筑都不为所动的房企,大伙儿真的就要警惕了。
 
  好一点的交付个豆腐渣工程,差一点的直接烂尾给你看。
 
  一旦图便宜买上这类房子,还真不知道意外和意外到底哪个先来。
 
  虽说“宽政策、宽信贷、低供应”的特定阶段,量体裁衣去打新是顺势而为之举,但它是有前提的——
 
  濒临暴雷的中小开发商的盘尽量别碰。
 
  结
 
  过去一年时间里,我们经历了政策端、信贷端与供应端“由松到紧再到松”的过程。
 
  但不经意间,经济与历史周期让今天的购房人,站在了“熊末牛初”的特殊节点。
 
  或许,评论区里依然会有人拿各地居高不下的二手房库存说事儿;
 
  似乎全然忘记,什么样的产品能站在市场分化之下,鄙视链的顶端;
 
  似乎全然忘记,什么样的产品能在数轮政策与信贷调节后,真正穿越周期。

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