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今年,最大的暴雷风险并不在上市房企

中国有句古话,一生不过三千次。
 
  男性的一生,平均也不过就是3000次的床上云雨。
 
  中国第一奇书《金瓶梅》,一共有105场床戏描写。这105场大大小小的战役中,西门庆参与了99场。
 
  书中的西门大官人,动不动就要找人云雨一番,你会误以为他已经起码千人斩,甚至是三千人斩。
 
  到头来,饶是西门大官人天生异种,究其一生,不过九十九番云雨。
 
  人生不过三千次云雨,谁先云雨完谁先走。
 
  浪的越多,走的越快。
 
  人生是如此,房地产更是如此。
 
  刚刚过去的2021年,“浪的最多,死的最快”的,大都是上市房企和大型房企。
 
  接下来的2022年,楼市的最大风险,全堆积在——
 
  那些“已经云雨了两千多次,只是尚未暴雷”的地方中小型房企。
 
  1
 
  2016年9月,一家河南房企进入了苏州。
 
  一出手,就以13.94亿的总价和30501元/㎡的楼面价,竞得姑苏区一宗住宅地。
 
  ——刷新当年的板块单价地王。
 
  同一天,这家房企又以5.36亿的总价和34782元/㎡的楼面价,竞得姑苏区另一宗土地。
 
  ——刷新自己刚创下的地王记录。
 
  这家首进苏州就勇摘两块地王的房企,叫“绿都地产”。
 
  现在看,这俩地王都有问题,而且是大问题。
 
  第一个问题,是太贵。
 
  第一宗地王,楼面价比周边高1.5万/㎡;第二宗地王,楼面价比周边高4500元/㎡。
 
  绿都拍下这两块地之后,苏州的限价就来了。这两宗地王,一个限价3.81万/㎡,另一个限价3.7万/㎡。
 
  3.1-3.4万的楼面价拿地,新房只能卖3.7-3.8万。
 
  ——抛除建安、税费和营销费用,账都不用算,赔,铁赔。
 
  卖一平,赔3000。
 
  第二个问题,是位置。
 
  粗粗一看,这俩地王都在苏州姑苏区。其中一块,还在姑苏护城河以内,属于古城区。
 
  
 
  绿都拿地的同志,浅浅一看——
 
  姑苏、主城、古城、一圈历史古迹……
 
  妥妥的核心区,这有个屁的大问题。
 
  能这样想,显然是犯了经验主义错误。
 
  作为一座历史文化古城,出于“保护古城风貌”的目的,苏州自1986年开始就把主要的城市功能、产业功能和配套功能外迁。
 
  ——产业、商业和学区,全在外迁。
 
  外迁了30余年,老城都快被搬空了,只剩下唯一的价值“旅游文化”。
 
  苏州的天花板和共识,从不在姑苏,而在园区。
 
  偏偏犯了经验主义错误的绿都,以园区的天花板楼面价,在过气的姑苏老城,一口气拿了俩地王。
 
  这俩地王,最终惨到什么地步?
 
  3万的楼面价拿地,却卖不到3.7万的新房限价。
 
  ——不仅不挣钱,还要打折割肉。
 
  打折割肉就算了,关键还卖不动。能接受这个价格的改善客,全跑园区了。
 
  ——不仅打折割肉,还无法快速变现。
 
  2016-2019年,绿都拿了相当一部分的土地,都类似苏州这俩地王。不仅不挣钱,还要打折割肉,也无法快速回款。
 
  大跟头,栽了一个又一个。脸都磕麻了,脑瓜子嗡嗡的。
 
  我们来看看“绿都”这家公司的底色吧。
 
  2000年成立,母公司宇通集团是造客车的。
 
  对,没错。
 
  又是一个制造业干的好好的,可能嫌来钱儿太慢,跨界干了房地产。
 
  绿都地产成立之初,开发重心集中在母公司所在的河南郑州,专干城中村改造。最典型的案例,就是拿下了郑州南刘庄改造,搞了个绿都紫荆华庭,一票赚麻了。
 
  对,没错。
 
  又是个本土房企,本地关系贼硬,拿地主要靠城改和协议出让。
 
  2015年,绿都全面开启全国化布局,把总部挪到了上海,专干长三角地区。
 
  对,没错。
 
  又是一个贪念上头的,地产就是比造车来钱儿快,但留在郑州还是慢,要更快。
 
  一走出郑州,完犊子了。
 
  ——之前的本地关系用不上了,也没办法靠城改和协议拿地了。
 
  一市场化扩张,完犊子。
 
  ——之前的投拓经验用不上了,怎么哪个城市都跟郑州不一样,怎么哪块地都拿的那么贵,怎么哪块地都拿的不咋赚钱。
 
  扩张了四年,云雨了四年,浪荡了四年,钱也烧了四年。
 
  四年后的2019年,绿都提出了个新口号:向制造业转型。
 
  这个口号,很是奇妙。
 
  一家从制造业转型的房企,最终又走向制造业转型,转型的最大原因可能是:钱烧完了。
 
  世间万物,皆是个圆。
 
  缘,可真妙不可言。
 
  2
 
  “2015年扩张,2019年收缩”的绿都,是幸运的。
 
  它扩张的四年,恰好是楼市最好的四年。后来情况不对,又及时收缩,恰好避开了2021年的信贷收缩、全行业暴雷。
 
  ——扩张猛了,地拿错了,虽不挣钱,但总不至于走到崩盘的边缘。
 
  也云雨了,也浪了,却也活下来了。
 
  最大的不幸,是那些2019年之后才“开始扩张,偏偏又拿错地”的地方房企。
 
  去年,大碗走过了全国绝大多数城市,看过无数楼盘。
 
  其中,有三块地让我们记到现在。这三块地,拿的都很失败。
 
  ——属于那种“浅看就铁赔”的失败。
 
  第一块地,在广州知识城。
 
  去年4月,第一轮集中土拍的地王潮时期,广州知识城成交了一宗土地。
 
  ——楼面价27044元/㎡,还需配建1.04万㎡。
 
  那么,这宗土地周边的房价是多少呢?
 
  截止目前为止,新房价格2.95-3.1万/㎡,二手价格2.8-3.3万/㎡,而且还并不好卖。
 
  2.7万的地价,3万的房价,抛除建安、税费和营销费用,与绿都在苏州拿的那俩地王一样——
 
  不仅赔钱,还卖不动。
 
  第二块地,在武汉经开沌口。
 
  2020年4月,武汉土拍。
 
  此前经开沌口版块流拍的一宗土地,这次以接近30%的溢价率和7877元/㎡的楼面价,高价成交了。
 
  那么,这宗土地周边的房价是多少呢?
 
  截止目前为止,新房价格1.2-1.3万/㎡(含2000-3000元/㎡精装)。
 
  与此同时,沌口还是全武汉的老大难版块之一。供应贼大,卖的贼慢,价还阴跌。
 
  近8000的地价,再加上2000的精装,只能卖12000。刨除建安、税费和营销成本,还是同样的解决——
 
  赔,铁赔!
 
  第三块地,在陕西榆林。
 
  这块地,已经不是赚不赚钱的问题,也不是赔多少的问题,而是能不能卖掉的问题。
 
  西北地区,三四线城市,远郊板块,原生村落包围,向外3公里就是农田,整座城市的成交量连续下跌……
 
  以上因素叠加,已经不用算账,就剩下三个字——
 
  惨,贼惨!
 
  接下来,神奇的一幕出现了!
 
  拿下这三宗土地的,是同一家开发商。
 
  ——浙江德信。
 
  这是一家杭州排名前五,前年刚刚上市的房企。
 
  刚刚上市,拿到了俩钱儿,欲望就兜不住了。
 
  扩张的欲望,带着兜里刚从资本市场搞来的俩钱,摁不住的往外蹦。
 
  眼馋大湾区,就蹦到广州,想着“我也要蹭个粤港澳的红利”
 
  ——怎奈何,投拓太菜,高价抢了个空有概念的大远郊“知识城”;
 
  眼馋中部崛起,就蹦到武汉,可能也是想着“携品质杭州,降维打击粗糙武汉”
 
  ——怎奈何,投拓更菜,高价抢了个流拍地,进入“供应天量、卷得一批”的沌口;
 
  降维打击武汉还不够,还想蹦到西北,降维打击一下榆林人民
 
  ——怎奈何,投拓菜哭了,都下沉到三四线了,依旧拿了个边角料。
 
  以上这三块地,还只是德信全国化扩张之路的一部分。
 
  来来来,我再随便给大家列举几个德信扩张脚步下的城市和版块:
 
  郑州航空港区、武汉蔡甸、苏州盛泽、眉山视高镇、西安鄠邑、佛山高明、成都大邑……
 
  以上这些版块,大都是什么底色。我不多说,当地的朋友都懂。
 
  2019年,是德信最风光的一年。
 
  这一年的德信,刚刚完成了“3年300亿”的小目标;
 
  这一年的德信,刚刚登陆港交所,获得了资本市场背书;
 
  这一年的德信,喊出了“三年跨入千亿房企”;
 
  这一年的德信,加速迈入了全国化扩张……
 
  它壮志成成,踌躇满志,带着对这个行业的光明期望。
 
  然后,它飘了。
 
  ——南下北上西进,一线二线三四线,一顿骚操作。
 
  ——地真没少拿,钱也没少赔。
 
  2021年上半年,德信公布了半年报。
 
  资产负债率82.4%,同比暴增42.22%;流动负债730.8亿,同比暴增43.85%;非流动负债197.9亿,同比增长36.45。
 
  更严峻的是,德信的短期借款猛增116.74%。
 
  当“急速扩张,负债跳涨、地也拿错”的德信,偏偏遇上了“信贷收缩,规模触顶”的2021,就好像那句古话:
 
  打仗,最怕的就是半渡而击。
 
  3
 
  前两天,跟葫芦娃聊天。
 
  谈到房企暴雷,他说过一句话:2021的天雷滚滚,会掩盖掉一些小炮仗。
 
  大房企暴雷的声音太大太响,会掩盖掉一些地方中小房企的风险,会让很多人忽视中小房企的风险。
 
  ——尤其是一部分“本地做的还不错,刚刚开始全国扩张”的区域品牌房企。
 
  地产10年,大型房企和上市房企在扩张,区域品牌房企也没停着。
 
  他们扩张的道路上,犯错反而更多,风险反而更大。
 
  错误一,规模压力。
 
  像绿都和德信这种区域房企,大都在当地做的很不错。
 
  眼看着别人动辄都是千亿规模,偏偏这些千亿规模的房企,既好融资,又赚大钱。
 
  自己也干了这么多年,在当地有口碑、有品牌,还攒了不少钱。
 
  ——钱一多,就往往烧的慌。
 
  另外,自己一直盘踞在300亿的规模,长期无法突破,布局城市太单一,万一被人吃掉怎么办。
 
  ——欲望多,就往往很焦虑。
 
  但凡一想到这里就刺挠,浑身刺挠。
 
  ——今年300亿,明年800亿,后年破千亿,接下来就能去资本市场讲故事了。
 
  老板一拍脑门,干!
 
  错误二,经验不足。
 
  老板拍了脑门,下面就要摊派指标。
 
  ——今年必须扩张五个城市,必须拿下七块地。
 
  但是,偏偏这种地方品牌房企,大都长期深耕一个城市。比如,绿都深耕郑州,德信深耕浙江和杭州。
 
  它们的投拓、营销和管理团队,长期扎根在某一个城市。不仅对外地市场,完全陌生,而且对“去外地市场拿地”,也是完全陌生。
 
  下面的人,头顶有指标压着,经验几乎为零。一进入陌生城市,就拿着过往经验去生拉硬套。
 
  最典型的,就是绿都在苏州姑苏拿的俩地王。
 
  打眼一看:
 
  姑苏是老城,又在城市中心,还有历史文化;
 
  这不就是郑州金水区,也是老城,也是中心。
 
  主城核心,价值高地,苏州名片,努着劲儿拍啊。
 
  但是,他们却忽视了——
 
  苏州姑苏和郑州金水最本质的区别是,姑苏是“历史风貌保护区”,城市功能早都被搬空了。
 
  上面压指标,下面没经验。
 
  地拿错了,是老板赔钱。
 
  地没拿到,是扣我工资。
 
  管球它呢,干呗。
 
  区域房企,从拿地的那一刻起,就已经犯下错误。
 
  错误三,竞争力几乎为负。
 
  地方品牌房企嘛,深耕一个城市嘛,靠的是什么?
 
  ——政商关系、上下打点、品牌共识。
 
  总能拿到别人不好拿的地,总能提前获取别人不好获取的消息,总能拥有长久积累的品牌影响。说白了,就是大家都认你。
 
  但是,一旦你走出自己深耕多年的城市:以上所有竞争力,全部归零。
 
  政商关系失效、消息打探失效、区域品牌影响力失效。过江龙,战力天然打五折。
 
  此时此刻,你的竞争对手是谁?
 
  要么,是当地的地头蛇房企。
 
  ——你个外地人,拼政商关系、拼上下打点、拼消息面、拼品牌,全干不过人家。
 
  要么,是全国性的一线房企。
 
  ——你个小喽啰,拼融资能力、拼拿地经验、拼资金量、拼品牌,也干不过人家。
 
  区域房企,从进入陌生城市那一刻起,就已经弱了三分。
 
  错误四,时代不同了,而你还像以前那么贪。
 
  大家可以去看看,今年走出去的地方品牌房企和区域性房企,有哪个得了善终?
 
  几乎没有!
 
  为什么?
 
  时代不同了!
 
  2019年以前的房地产,像一辆油门踩到底的战车。
 
  什么政商关系、开发经验、融资能力、资金量、产品力、品牌……都是放屁,都不重要。
 
  拿地最重要!拿到地最重要!拿到地就能挣钱!
 
  只要拿到地,就算你上了车。抓紧把手,时代带你飞。
 
  2019年以后的房地产,像一辆油门已经踩到油箱里,车速依旧不见快的老车。
 
  行业规模到顶了,朋友们。连坐在驾驶室里的大佬恒大,都特么快被甩下车了。
 
  你个憨批,要啥没啥,别说座了,连扶手都没有,还想上车。
 
  菜还爱玩,弱还贪心,你不出问题,谁出问题。
 
  讲到这里,其实大家已经很清楚中小房企的问题了。
 
  难以控制的规模欲望,导致他们毫无经验的开启了扩张的步伐;
 
  扩张步伐启动,因为投拓经验不足,动不动就拿错地,而且高价拿错地;
 
  进入陌生城市后,前期积累的资源接连失效,既拼不过地头蛇,也压不过大佬们;
 
  行业规模触顶,信贷开始收紧,明明错过好时候,贪心却好死不死上了线。
 
  艰难的爬坡路上,被人从上往下推了一把。
 
  结
 
  最后,该给大家一个警惕了。
 
  一定、一定、一定要警惕2019年开始扩张的地方房企。
 
  尤其是那些扩张脚步很快的地方房企;
 
  尤其是那些扩张脚步很快,又没有上市的地方房企。
 
  上市房企的暴雷,起码还能从资本市场里看到先兆。
 
  没有上市的地方房企,既没有财报,又没有向市场公开经营数据的义务。
 
  ——鬼知道他们的裤裆里,究竟藏着的是什么惊天大雷。
 
  反正我从去年开始,已经不碰任何曾疯狂扩张的、未上市的、非国资背景的地方民营房企。
 
  ——我劝你也最好不要碰。
 
  今年的楼市,最大的风险恰恰就是在他们。别看前两年闹得欢,今年都要拉清单了。
 
  3000次云雨的人生,他们已经云雨了2000多次;
 
  再不下炕,差不多就该走了。

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