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低价地流拍,高价地遭争抢,市场在押注什么?

1

  房产销售圈,有一套教科书级别的逼单话术。
 
  无论你的项目有多烂,在荒郊野外,在无人的鬼城里,还是在孤零零的山顶……
 
  只要你敢这么逼单,就没个不成。
 
  ——地段咋样公司不比你了解,项目咋样公司不比你专业?
 
  经过这么一问,人们直接懵了,心想:
 
  无论是地区规划、版块价值、还是项目升值等方面,自己确实不如他们懂……
 
  顿时如醍醐灌顶,一拍大腿,买它!
 
  于是,就有了那些被深套的买房故事。
 
  站在房企视角看待项目的投资法则没毛病,但人们却忽略了它的适用背景
 
  ——市场差的时候。
 
  因为只有这时候,房企才会拿出看家本事做价值评估,要么憋着不出手,但凡出手就得保证
 
  项目的销售回款周期稳定;
 
  项目中长期价值稳步上升;
 
  只有保证以上两点,才能保证自己不会被套死,不会有生命危险。
 
  从楼市行情入冬至今,有人抛售离场,有人躺平不动,有人吃瓜观望……
 
  而真正的楼市老炮儿们却在持续盯紧土地市场,历经多轮周期的他们知道
 
  ——真正有潜力的板块,正浮出水面。
 
  2
 
  去年,身处在ICU行情中的广州土拍,亦未能幸免。
 
  86宗商住用地中55宗以底价成交,但超过30%以上的高溢价地块却也高达15宗,集体进入"竟配建"、"摇号"阶段。
 
  本在集体沦陷的市场预期里,广州却硬生生拍出了两级分化现象。
 
  所谓患难见真情,生死关头才知道谁是宝儿,通过分布图我们不难发现
 
  ——更多房企选择押注黄埔。

  
  原因很简单,广州黄埔被严重低估。
 
  在了解黄埔之前,我们先带大家重新认识下广州。
 
  有人说深圳的发展速度在一定程度上掩盖了广州,其实不然,
 
  
 
  深圳自1979年被画圈后,以举世闻名的"深圳速度"迅速跻身一线,广获关注。
 
  如上图所示,集多方绿灯于一身的深圳追赶上广州也用了整整
 
  ——33年。
 
  而这33年,足以说明广州这座老牌一线城市夯实的经济底蕴。
 
  从上图我们可以看到,自从2018年开始广州经济增速突然加速,与深圳的差距迅速被缩小,那请问期间发生了什么?
 
  2018年10月24日,总书记视察时着重提出赋予广州经济新活力,必须完成多项出新出彩新时代任务。
 
  43年前,深圳开了挂;3年前,广州也正式开挂。
 
  在最新的"十四五"规划纲要中,也再次明确提出加强广州在现代化建中的核心地位,推动科教资源技术与产业发展优势,发展着力点放在实体经济上,培育现在产业体系与战略性新兴产业增长引擎。
 
  
 
  当夯实产业发动机遇到政策倾斜助燃气,那么结果不难预料
 
  ——广州这台老牌经济战车,起飞了。
 
  但发展不能靠嘴,靠的是谁能拿到更多的钱。
 
  截止2021年末,广州齐聚了131家A股上市公司,几十家准IPO公司,多家出海IPO公司。
 
  当然对于一名老牌金融城市而言,上市公司并不是金融王牌。
 
  截止2021年末,超1100家私募基金,多家公募基金巨头齐聚广州。
 
  其中包括让大家又爱又恨的易方达基金,还有全国布局的广发基金。
 
  于资金规模而言,以上两家基金公司在全国排名分别是第1、第3。
 
  与城市的长期价值而言,最重要的仍不能落下人口这个选项。
 
  
 
  但是,但是我要提醒各位的是,人口不能代表一切。
 
  因为年轻人与老年人对于一个城市活力而言,完全没有可比性。
 
  而真正让广州傲视群雄的,不仅是他强悍的经济基本面,更是他的持续递增的人口基础。
 
  广东省共有160家普通高等院校,有多少家在广州?
 
  ——83家,占比52%。
 
  广东省共有67家本科院校,有多少家在广州?
 
  ——37家,占比55%。
 
  广东省共有5家双一流高校,有多少家在广州?
 
  ——不好意思,全在广州。
 
  他们分别是中山大学,华南理工大学,华南师范大学,暨南大学,广州中医药大学。
 
  天量高校毕业生于一个城市意味着什么,当地的高附加值企业于一个城市意味着什么?
 
  显而易见,当下的广州就是最好的答案。
 
  如果你觉得广州被市场低估,那么广州黄埔则被严重低估。
 
  经过3年的沉淀发展,先进制造已经成了黄埔的经济王牌。
 
  
 
  2021年5月27日,“黄埔万亿制造”计划如期地揭开神秘面纱,实施路径、责任分工进行了细化之外,也立下了几个小目标
 
  到2025年,规上工业企业数量要求不多
 
  ——1500家。
 
  其中制造业上市企业数量要求也不多
 
  ——80家。
 
  全区工业总产值目标要求也不高
 
  ——一万亿。
 
  以上各项目标,其实都指向一个总目标,也是黄埔的目标
 
  ——中国工业最强区。
 
  广州131家上市公司,66家在黄埔;10家科创板上市公司,7家在黄埔。
 
  抓住时代红利,积极融资,才是一个城市屹立不倒的终极奥秘。
 
  产业都有其生命周期,长期依赖和固守某个产业,必将落后于时代;
 
  如果你觉得黄埔被市场低估,那么广州科学城则被更加被市场低估。
 
  3
 
  通过上文,我们看到广州经济从2018年起开始发力。
 
  与其说广州崛起,与其说以黄埔的代表的广州在崛起,更不如说
 
  ——以科学城为代表的广州在崛起。
 
  截止日前,广州科学城聚集了
 
  138家世界500强,66家上市公司,7家科创板上市公司;
 
  300多家研发机构,2100多家国家级高新技术企业,4万多家中小企业。
 
  而高附加值产业与净流入人口,从来不分家。
 
  近10年科学城人口增长超100倍;近5年,每年人口流入近8万人;
 
  截至目前,科学城的人口密度,已超全市平均数据的3倍。
 
  注意,70%为专科以上学历,70%为35岁及以下人群。
 
  因为收入高,年轻人选择了这座城;因为年轻人,这座城开始变得愈加年轻。
 
  
 
  2018年,《英雄联盟》五周年庆典在科学城国际体育演艺中心拉开帷幕;周杰伦、林更新等明星召唤师在这里与全球LOL玩家见面。
 
  2020年,《英雄联盟德玛西亚杯》也在科学城国际体育演艺中心开战;共有24支电竞战队上演精彩对决,角逐出本次德玛西亚杯的冠军,至今仍是历届规模最大的一次。
 
  从电竞游戏“双10条”到建设"大湾区国际电竞创新中心"陆续落地的那一刻,笔者才猛然发现
 
  ——不是时代选择了科学城,而是科学城主动拥抱时代。
 
  而于科学城而言,周杰伦也并非第一次来。
 
  2013年摩天轮全球巡演广州站,2016年地表最强全球巡演广州站,都在科学城。
 
  随后,张惠妹、罗大佑、郭富城、张信哲等一线艺人也来了,更不思议的是江苏卫视跨年演唱会,阿里88会员年度盛典也来了。
 
  原因很简单,首先是年轻人够多,其次这里的商业氛围正在被重构。
 
  
 
  从飞晟汇到锐丰中心,从绿地中央广场到奥园广场,从万达广场到超100万平米在建商业香雪城……
 
  对不夜城的追逐,科学城没有尽头。
 
  除了商业氛围被重构,得益于年轻人口的涌入,这里的教育和学区也被重构。
 
  长期以来,科学城内部真正能称得上广州小学教育“第一梯队”的,一个是“广州市黄埔区科学城小学”,另一个是“广州市黄埔区东荟花园小学”。
 
  伴随科学城每年8万人以上的人口流入,且绝大多数都还是高学历的年轻人,新的问题就出现了——
 
  学区不够,名校学区更不够!
 
  今年1月份,科学城的最后一块短板正在被填上。
 
  广州市黄埔区东荟花园小学,将与时代中国合作共建广州市黄埔区东荟花园小学东校区。
 
  而紧邻该校区的“时代天韵”,也因此成为黄埔区第一教育大盘。
 
  
 
  走下楼,就是科学城最好的小学。
 
  同样是广州市黄埔区东荟花园小学的二手盘,价格已经卖到了4.2万/㎡。相比较之下,同样的学区,时代天韵至少有7000元/㎡的价差。
 
  自去年年底,大碗一直坚定看多广州,坚定看多广州科学城。
 
  就拿时代天韵来说:
 
  要城市,妥妥一线城市;
 
  要版块,中国制造业最强区,广州产业升级的未来;
 
  要人口,科学城每年8万人以上的人口流入,高学历年轻人占7成;
 
  要学区,广州科学城内部最好学区的东校区,全市第一梯队的学区;
 
  要价格,与周边二手有一定的倒挂,与周边学区二手有相当空间倒挂。
 
  基于此,大碗坚定认为——
 
  三百万以上的总价段,还想进场一线,广州科学城就是最好的选择。
 
  调控放松和货币宽松的大环境里,对于任何可能会带来资产保值的机会,最好的办法就是三个字
 
  ——来看看!
 
  这个假期,大碗想邀请你来广州科学城,来时代天韵。买不买不重要,先走出来看看。
 
  ——看看科学城是否如大碗所说。
 
  ——看看科学城是否是三百万总价段上“进场一线”的最好选择。

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