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取消限购!省会城市争相救市!

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  先是放宽限贷,接着解除限售,如今终于轮到放宽限购了!
 
  这一次打响头炮的是:福州。
 
  
 
  本地大v楼市大侦探和我说,他们已经和福州市不动产交易中心证实了这一消息。
 
  今天包括界面等多家媒体都在报道,所以消息基本上已经百分百确认了。
 
  福州放松限购的规则也很简单。
 
  1、外地户口买福州五城区无需提供一年社保了,直接买。
 
  2、之前长乐买福州也是要一年社保的,现在直接纳入福州本地户籍,可以在福州五城区买两套住宅。
 
  之前省会城市取消限购都是扭扭捏捏的,要不就是仅限郊区,比如广州花都;
 
  这些都是属于变相放宽限购,而这一次福州大大方方,全区域都放宽了限购,外地人可以直接买,这已经是接近取消限购了。
 
  在房地产调控中,限贷、限售、和限购三样,基本上是地方调控的不二法宝。
 
  对于大部分二线城市来说,仅这三样就可以把楼市控制住。
 
  而这三样呢,又数限购对楼市的影响力最大,取消限购就意味着外地人,尤其是投资客可以进场了,市场很容易被点燃。
 
  所以一般不是行情真的太冷了,地方也不敢轻易取消限购。
 
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  先来看一下目前的福州楼市。
 
  春节后的小阳春没有来,却来了一个“倒春寒”。
 
  和大部分城市一样,去年福州楼市上半年热,下半年冷,但去年新房成交也还能维持在3000套以上。
 
  
 
  可是今年连续两个月跌破3000套,2月份成交仅有1426套,和去年相比几乎下跌了5成。
 
  二手房的情况和新房也差不多,成交量在去年已经暴跌的前提下,今年又下了一个台阶。
 
  
 
  至于价格上,统计局的数据显示,福州新房价格一直都很稳定,只有在去年10月和11月之间下跌过,12月份开始已经连续三个月温和上涨了。
 
  
 
  倒是二手房价格,从去年9月份开始,就一直连续下跌,至今已经7连跌了。

  为什么新房二手房的价格走势出现分化?
 
  主要是去年末政策转向,很多人上车的首选都是新房,或者卖掉二手房换新房,加上新房普遍打折降价,也在挤压二手房市场。
 
  再就是前几年福州有大量的安商房上市,今年开始陆续拿证交房了,进入二手房市场是早晚的事,有些位置还不差。又会增加二手房库存压力。选择多,房子自然卖不起价。
 
  
 
  预计接下来福州的二手房市场竞争还会更加激烈。
 
  这些安商房本来之前买的就不贵,现在又要跑来和二手房抢市场,肯定会拉低整体二手房的价格。
 
  最后就是对学区房的打压,以往福州的学区房市场非常火热,鼓楼区有的学区房单价都卖到七八万了。
 
  不过去年福建开始探索“大学区”制改革,学区房的热度开始消散,现在市场上学区房降价的房源很多。
 
  诸葛找房的数据显示,2022年第12周,福州二手房挂牌量猛增,尤其是学区房遍地的鼓楼区,环比上涨5.49%,挂牌量涨幅第一。
 
  
 
  其中,降价房源量占比高达83.43%,涨价占比16.57%,降价成为二手房主流。
 
  如果二手房市场持续冷下去,那么大量卖一买一的需求也会随之消失,最终影响到新房市场。
 
  新房卖不出去,对于目前房企来说就是雪上加霜。
 
  最近频繁暴雷的房企,其中不少都是闽系房企。
 
  世茂最近开启了卖卖卖模式,不断抛售资产自救;
 
  阳光城理财暴雷,都公开喊话求救好多次了;
 
  融信3月份年报都发不出来,解释说做年报的财务都离职了;
 
  禹洲、正荣拖欠美元债……
 
  
 
  以上这些闽系在福建,在省会城市的货量肯定也是数一数二的。
 
  如果福州的新房市场起来了,或能卖出去,对这些房企来说也算是一场及时雨了。
 
  当然比这些房企更糟心的还有土地市场。
 
  这段时间,福州开始第一轮集中土拍了,
 
  之前福州就公布了首场土拍限价上涨,最大涨幅7000元/㎡,刷新了多个板块房价天花板,涉及的板块有东二环、五四北、金山、三江口等。就是想给开发商留有更多利润空间。
 
  土地市场诚意满满,本来大家预计会有比较好的反响。
 
  
 
  谁知道首轮土拍流拍率达30%,仅有2宗地进入摇号环节,然后今天闽侯首场土拍,共推出三块土地,全部都流拍了。
 
 
 
  其他大部分都是福州本土国企托底,民营房企身影不再,该流拍的照样流拍。
 
  土地市场不好,后面负面影响有多大,这里我就不细说了。
 
  反正现在的福州房地产行业几乎每一个链条都处于历史最难的时候。
 
  成交量惨淡、房企资金链紧张,暴雷风波不断、土地市场不景气……
 
  再不救的话,因为房地产市场冷,而引发的一系列经济问题会更加严重。
 
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  现在福州放开了限购,对市场肯定是大大的利好。
 
  在这之前,福州就已经开启了零门槛落户,不过这一招对于楼市来说基本上已经免疫了。
 
  除了福建本地人,并且将来计划留在福州发展的,大部分人是不会愿意为了买房而落户的。
 
  所以福州想要增加需求,只能把最后一层纱给扯掉,那就是取消限购。
 
  取消限购后,福建其余的地级市,手里有钱的肯定想要会去省会买一套,毕竟厦门也限购,还更贵。
 
  福州这两年的经济实力不断提高,现在国家也有意提高省会城市的首位度,很多福建老乡还是认福州的。
 
  福州这几年的人口增长势头也很不错,去年还增加了10万人,常住人口达到842万人。
 
  
 
  无论是七普数据还是2021年,福州的人口流入在福建都是第一的。
 
  其实福州楼市整体的基本面还算不错的。
 
  新房库存也不算多。
 
  到了2022年3月底,福州市不动产登记和交易中心官网上的数据显示,福州五区可售住宅总套数62902套,总面积574.79万㎡。
 
  
 
  去年一年,福州新房就成交了50959套,如果按照去年的去化速度,福州新房的去化周期也就一年时间。
 
  但是由于目前市场成交低迷,去化周期也生生被拉长了。
 
  图:2020年1月以来福州商品住宅月度供求量价
 
  
 
  数据来源:CRIC
 
  受此影响,截止2022年2月底,福州商品住宅去化周期已接近20个月。
 
  这把房企吓得够呛,现在福州的待售新房都不敢上市了,上市也不好卖。
 
  其实只要市场变好,目前这点存量一点都不多。
 
  去年土拍中,安商房的占比已经开始减少了,未来就是商品房的江湖。
 
  另外去年和今年都遭遇土拍滑铁卢,宅地成交量大幅减少。
 
  说实话,这还真不是什么好事,土地供应量减少,未来新房市场的供应量肯定也会减少,市场就会供不应求,价格就会上涨。
 
  所以福州的刚需想要买新房,我觉得现在可以上车了。
 
  当然市场还是会以分化为主,而且这个趋势会越来越明显。
 
  现在市区五区不限购了,那其实对于闽侯这些周边县城来说是一种利空。
 
  市区二环内新房供应长期供不应求,抗跌性比较强。
 
  但是二环外供应量较大,大家选择的时候一定要有明确的优势,比如学区强、近地铁、次新房之类的。

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