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刚刚!万科宣布取消集团高管层级,什么信号?

房企的日子,真的是不好过。
 
  今年,超过15家房企年报“难产”,借口花样百出。能及时公布年报,就算得上行业优秀。
 
  一个标志性的事件是:
 
  行业龙头万科在38年来,第三次出现了净利润下滑。而且,降幅高达45.7%,几近“腰斩”。
 
  在刚刚举行的业绩发布会上,万科宣布,取消集团高管层级,所有人都要下沉到前线。
 
  房企“战时氛围”,仍然极为浓厚。
 
  不过,万科掌门人郁亮也表示,今年有信心实现企稳回升的目标。
 
  为了稳定预期,万科宣布将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购,并史无前例地把分红比例提升到50%。
 
  背后,是什么信号?
 
  1
 
  上两次万科出现净利润下滑,是在1995年、2008年,都暴露了发展短板。
 
  郁亮反思说,利润下降有三方面原因。
 
  毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。
 
  其实,2021年万科营收4528.0亿元,同比增长8.0%。但是,毛利率却仅有21.8%,下降了7.4个百分点。
 
  这是导致净利润下降的主要原因。
 
  事实上,在整个财报月(3月),一大批上市房企都推迟了年报发布。
 
  恒大、新力、世茂、融创、当代置业、花样年、奥园、佳兆业、富力、祥生……不少房企给出的原因都是“疫情影响”。
 
  遮羞布用得实在太顺手了。
 
  净利润下降,更是难以避免的现实状况。
 
  就连招商蛇口,营收高达1606.43亿元,同比增长23.93%,净利润仍然下滑。仅为103.72亿元,同比减少15.35%,明显增收不增利。
 
  为什么会这样?
 
  去年的行情大起大落,是一个很重要的原因。上半年形势火热,房企拼命高价拿地。下半年一片凉凉,赶紧降价促销回血。
 
  一高一低之间,吃掉了大量的利润。
 
  郁亮在《致股东》文中反思,尽管较早意识到高速增长终将结束,但万科未能坚决摆脱高增长惯性,部分城市出现投资追高冒进,导致毛利率下滑。
 
  现在,很多房企都还在苦苦挣扎,试图熬过这个艰难的6月。
 
  龙光,一笔规模15亿元的债券提出了展期方案。
 
  实地,被光大信托申请冻结8.637亿资金,兰州中院裁定支持。
 
  上海票据交易所此前披露的《截至2022年2月28日持续逾期名单》显示,融创4家子公司,以及花样年、新力、荣盛、奥园、祥生、阳光城等房企都赫然在列。
 
  上述名单扩张,可能还会继续扩大。
 
  据Wind数据,2022年,房企海外债到期余额为273.25亿美元,是美元债的兑付高峰期。此外,今年预计到期的各类债务规模更是去到9603亿元。
 
  曾经大名鼎鼎的千亿百亿房企们,全都绷紧了弦,开展形象管理——
 
  为了证明没有失联,姚老板视察汽车的新闻疯狂刷屏。
 
  为了证明没被抓走,许老板开会的横幅上还要表明日期;就连正常的施工,也要大肆宣传。
 
  形势,还在峰回路转中。
 
  2
 
  不过,很明显的是,当前楼市的政策风向,已经出现了360度大逆转。
 
  房地产行业,有望迎来真正的回暖。
 
  当前,楼市调控放松,已经出现了自下而上的多点开花——
 
  福州,成为今年第一个松绑限购的省会城市;
 
  哈尔滨,直接放松限售,留下一句“调控已完成历史使命”;
 
  郑州,一股脑丢出“救市19条”,连棚改货币化安置这种核武器都使出来了;
 
  深圳,面对提高二手房指导价3%-5%的传言,表示会进行调整;
 
  东莞,直接取消新房限价,只求土地能顺利出手;
 
  南昌,零门槛落户,大专生甚至不用落户就能买房,敞开大门欢迎你;
 
  菏泽打响降低首付比例第一枪后,玉林、安徽、重庆、佛山、昆明等城市都争先恐后地调低比例;
 
  就连调控模范生长沙,也把改善型住房的房价上涨幅度放松到了8%-10%;
 
  ......
 
  然而,就是这样的救市狂欢,竟然也没有引来上头的敲打和约谈。
 
  背后,无疑是大哥的默许——
 
  今年国家政府工作报告的表述划出了三个重点:
 
  此外,住建部还多次发声,强调“住房仍然是中国最大的消费,住房的刚性需求比较旺盛。”
 
  房地产税试点也被明确告知,今年将不会落地。
 
  种种信号结合来看,房地产的政策风向真的变了。
 
  就连一向喜欢敲打房地产的郭树清主席,如今也急忙改口——
 
  “2021年宏观杠杆率下降8个百分点……房地产泡沫化、金融化势头得到扭转。”
 
  毕竟,信心比黄金更珍贵。
 
  3
 
  对许多房企来说,活下去,就是最大的胜利。
 
  率先提出“黑铁时代”的郁亮,在业绩会上表示,今后万科将再无“高管”,所有人都要下沉到一线干活。
 
  言下之意是,艰难时刻,不养“闲人”。
 
  国内的龙头房企碧桂园,也在业绩会上表示,当下策略是:
 
  开源节流,保现金流,保三道红线,做有现金流的利润,以及控支出、调结构、保资产。
 
  今年,注定不会太容易。
 
  《中国金融不良资产市场调查报告(2021)》显示,超八成受访的业内人士认为,今年房地产行业的不良贷款将显著增加。
 
  
 
  眼下,所有的房企都在寻求出路。
 
  向管理要红利,不断提高效率是一个出路,而开发业务还是大头。
 
  经过调整,行业将回归常态、回归理性,过高、过低的利润率都不可持续,行业收益水平最终会向社会平均水平回归。
 
  不只是万科。所有房企都应该把过去一年的黑暗时期,作为警钟长鸣。
 
  郁亮表示,今年万科将“同时严格投资管理,投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中”。
 
  同样值得记住的,还有他的这一句话:
 
  房地产是规模超十万亿的巨大市场,常做常有、常做常新。

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