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历史轮回,第三轮楼市周期即将开启

  我们如今所面临的一切问题,其实在历史的长河里都可以找到相似的答案。
 
  当然,如今的房地产问题也难逃其中。
 
  当下的经济与楼市,我们能否从过去找到参照,答案是肯定的。
 
  历史使人深邃,如果您有耐心看到最后,或许会发现
 
  ——世上真没有新鲜事儿。
 
  1
 
  2006年,为了遏制房地产过热等问题,京城九部委联合发布了年度重磅公告《国六条细则》
 
  ——自当年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。
 
  2007年,继续打补丁,二手房贷新政问世
 
  ——二套及以上住房的,首付比例不得低于40%。
 
  自此首付比例方面的钢印被彻底打上,需求端被狠砍一刀。
 
  正因如此,当年骂娘声无数,一波接着一波。
 
  明白人都知道,政策历来是经济的映射,所以人们也为"政策的周期性修改"起了一个高大上的名字
 
  ——调控。
 
  相对于楼市的各种收紧式调控,市场最看重的其实只有两个
 
  第一个是限购。
 
  原因很简单,资格比钱更重要,你说你有钱是吧
 
  ——不好意思,有钱并不稀缺。
 
  大家也不妨想想,哪里的原住民最有自豪感,京沪牌五菱宏光就敢在冀苏牌BBA面前横着走。
 
  在京沪老太太眼里,无论你背名包,还是戴名表,再怎么打扮也是土炮。
 
  越无形的东西,越是无价,不是用钱可以衡量的。
 
  限购威力巨大,但可遇不可求,我们平时更应关注的则应是第二个
 
  ——限贷。
 
  原因也很简单,对于一项具有金融属性的实物资产而言,金融直接拿捏它的七寸。
 
  无论是首付比例下调,还是利率的下调,对刚改客群的号召力是绝对给力的。
 
  毕竟,这关系着咱上缴的真金白银数量。
 
  以上任一条都可以作为楼市的发令枪,尤其是限贷。
 
  从2006年到2022年,期间你不知换了多少对象,各大部门领导也不知道换了多少届。
 
  但房贷首付比例下调至20%却只有3次。
 
  2
 
  第一次是2008年金融危机爆发后。
 
  受金融风暴影响,那年中国经济出现大幅回撤,民工返乡潮席卷各大城市。
 
  当年受伤最狠的不是别的,而是房地产。
 
  全国商品房销售额2.51万亿元,同比下降16.1%;
 
  销售均价3800元/平,同比下降1.7%;
 
  商品住宅年末广义库存面积10.8亿平,同比增速高达23.6%,去化周期同比提升了6.5个月至18.1个月。
 
  那年王石的年薪由去年的691万元大幅缩减至248.1万元,降幅达三分之二;
 
  当然,那年还时任总裁的郁亮也只拿了年薪的三分之一。
 
  那年也正是由万科吹响降价甩卖的号角。
 
  北京各个楼盘也纷纷跟风降价,如星河皓月推出的10套特价房,价格下调幅度将近50%,合生的国际花园和帝景博悦的特价房优惠幅度分别达到33%和25%。
 
  不过开发商们还是以限量特惠、尾房直降、送精装家具家电等各种方式遮遮掩掩,之后则愈演愈烈,折扣也一路走低,9.9折、9.8折、9.5折、9折……
 
  瞧,历史真的没有新鲜事,只有缺乏记忆的人。
 
  然而市场并没有买账,那年的降价来得如此突然,让购房者掏出来的钱包又塞了回去,所有人对房市的稳定预期已经不复存在,许多去年年底前买房的人是最大受害者。
 
  由于当时的买价已经高出现在的卖价许多,一些人不得不选择断供以减少损失,但断供带来银行信誉受损等负面影响巨大。
 
  更多的人开始在徘徊中等待,等待中选择了观望。
 
  尽管当年央行10月已出了新政,将30%的首付比例调到了20%,将贷款利率下限一口气打到基准利率的7成。
 
  注意,这是第一次下调首付比例,第一次大幅下调利率。
 
  后来的事我们都知道了,无数70、80后家庭的财富命运被改写。
 
  3
 
  调控如钟摆,在边缘部分摆动后,终会回归中间位置。
 
  2010年4月,《国10条细则》出台
 
  ——首套、二套首付比例分别回升至30%、50%。
 
  而彼时的房地产市场,已青出于08年而远胜于08年,恍如大梦一场。
 
  世间没有后悔药,前些年一起走出校园的不少80后发现,这两年产生的财富差距要用一生去追赶。
 
  世上本没有新鲜事,可遇到不同的事人们就不这么想了
 
  2014年9月30日,贷款利率再次来到7成;
 
  2015年9月30日,首套贷款比例最低来到25%;
 
  2016年2月,在最低25%的首付比例基础上,各地向下浮动5个百分点;同时首套未结清的情况下,二套门槛也由40%降到30%。
 
  错过上轮的人们再次恍惚,有种梦回2008年的感觉,首付比例与利率的下调被完全复刻。
 
  但是,这次有点不一样。
 
  2014年,"大众创业,万众创新"横空出世,至于原因都懂吧?
 
  2015年,相信股民朋友忘不掉吧,同时外汇储备持续暴跌,在2015年8月,一个月少了939亿美元。
 
  正是那年里,香港李超人持续撤资,最终跑路英国。
 
  网络上遍地BK论,人心惶惶,"保xx还是保xx"成为财经圈持续火热的话题。
 
  而房地产市场,再次成为被抛弃的孩子。
 
  2014年全国商品房销售额7.63万亿元,同比下滑6.3%;销售均价6324元/平,同比增长1.4%,增速明显下滑;
 
  商品住宅广义库存增至历史最高点:28.1亿平,去化周期高达26.9个月。
 
  高库存,高去化周期,量价齐跌,万念俱灰。
 
  这样的背景下,开启了第二次下调首付比例,同样大幅下调利率。
 
  后来的事我们都知道了,无数80、90后家庭的财富命运被改写。
 
  4
 
  而2022年,是历史上第三次调节首付比例与利率。
 
  行业背景几乎再次被完美复刻,
 
  居民购房意愿一直在降低;
 
  房价持续下行;
 
  库存上行速度加快。
 
  2020年8月的政策收紧,可以称得上是2016年以来的最强力加码。
 
  这为2021年的暴雷潮埋下伏笔,在扭转预期方面取得不可小觑的效果,而这也使得
 
  ——行业背景与经济背景在熟悉的窘境再次会师。
 
  
 
  去年全国商品房销售金额和销售均价增速分别为从2020年的8.7%、5.9%降至4.8%、2.8%,去化周期提升至20.1个月。
 
  另一方面,去年三四季度GDP增速下降至4.9%和4.0%,而今年Q1恐怕再次刷新我们的认知。
 
  本轮楼市宽松,是从去年4季度"满足购房者合理购房需求"开始的。
 
  站在长周期上,你会发现调控的时间点并不是偶然。
 
  
 
  昨天相关部门一篇关于《youcanyouup,nocanyoudown》的文章突然被下架,但却说了不少真话。
 
  把房地产市场稳定发展搞好,把经济搞上去,一切就好办,所有房地产新发展模式转型的配套措施和工作都要服从这个大局。
 
 

  
  政策不过是经济问题的映射,而我们当下面临的问题,历史两轮周期已经给过两次答案。
 
  今人不见古时月,今月曾经照古人。
 
  更巧合的是仍有人觉得这次不一样,或许他们还年轻,真不知道
 
  ——世上没有新鲜事!

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