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历史轮回,第三轮楼市周期即将开启(下)

在昨天的文稿中,我们从房地产调控周期以及经济背景层面得到一个结论
 
  ——第三轮楼市周期即将开启
 
  正如许多朋友所言,这次也有诸多结构性的不同。
 
  而这些不同虽然不能阻碍周期的到来,但却可以决定本轮周期
 
  ——以怎样的形式呈现。
 
  1
 
  很多时候,最终决定市场走势不是购买意愿,而是真实购买能力。
 
  居民购买力方面,我们通常比较关注一个指标
 
  ——居民杠杆率。
 
  居民杠杆率,主要指居民部门债务和GDP之比。
 
  杠杆率越高,说明透支未来的资金比例越大,未来还款压力越大,越容易产生债务风险。
 
  如2008美国金融危机的源头,就是天量劣质的住房次级贷款以证券化的形式无序膨胀。
 
  当债务爆炸时,充斥着该项债务的美国金融市场瞬间坍塌,一场由不良住房债务造成的金融海啸席卷全球。
 
  居民债务,居民杠杆率长期都作为金融监管机构重点关注的对象。
 
  2018年,银保监会郭主席就提出"抑制居民部门杠杆率",化解金融风险等作为工作重点。
 
  显然,该指标我们在关注,上面也一直在关注。
 
  
 
  截止2021年底,居民部门杠杆率与2020年持平,62.2%。
 
  而居民债务中约64%是中长期消费性贷款,而房贷则又是中长期消费性房贷的大头。
 
  
 
  之所以杠杆率能在2021年成功刹车,跟出台的收紧性调控息息相关
 
  去年1季度,二手房指导价陆续推出,集中供地模式真正实施,真实利率抬升;
 
  去年2季度,多地开始狙击学区房炒作,多家银行暂停或延长房贷业务;
 
  去年3季度,三道红线持续收紧,预售资金被严厉控制,市场上演房企连环暴雷潮。
 
  烂尾恐慌与升值预期转差,加上金融机构放款的不支持
 
  ——使得居民购房,无论主观原因,还是客观因素上都被严重压制。
 
  于是楼市入冬,居民部门杠杆率原地踏步。
 
  2
 
  中国居民部门杠杆率,攀升速度不可谓不快。
 
  从2000年不到5%增长至当前的62.2%,当前已经超过了德国的水平,与日本较为接近。
 
  
 
  虽然对比几个国家的居民杠杆率,我们发现中国并不是最高的,但抬升速度的最猛的。
 
  显然这与债务推动的经济增长模式有关,暂且不谈。
 
  结合自己的实际情况,62.2%的居民杠杆率高么?
 
  有人说高,有人说不高,众说纷纭的背后原因也很简单
 
  ——内部杠杆率分化严重。
 
  《中国家庭金融调查报告》显示,
 
  30-40周岁群体的家庭中住房贷款总额是家庭年收入的11倍,但收入最低的四分之一家庭中贷款总额是年收入的32倍;
 
  按照当前住房贷款的平均利率5.6%来算,这部分家庭每年仅对住房贷款的利息支出就将近全部家庭年收入的两倍;
 
  对这部分家庭来说,根本无法通过收入来覆盖每年的还本付息支出,一旦出现房价下跌,就会有断供风险。
 
  在《愿世间不再有法拍房》中,我们提到
 
  2019年全国法拍房有50万套,而两年后的2021年则超过了160万套。
 
  每套法拍房背后或许有着不同的故事,但每个故事背后却有着相似的结局
 
  ——房主资金链断了。
 
  除收入失速外,真实的杠杆过高也是一个无法跳过的因素。
 
  当前我国的收入分配基尼系数大约为0.465,高于0.4的国际警戒线。
 
  而财富分配基尼系数则接近于0.8。疫情冲击导致结构分化更为严重。
 
  高收入者受到的冲击较小,甚至一些与平台经济、金融科技相关的领域还获得了更好的发展机会;
 
  研究中国富人,有两个数据源很重要
 
  ——《胡润财富报告》和《招商银行年度报告》。
 
  两个机构都对富裕有自己的定义,胡润的标准是家庭总资产在600万以上,招行则把月日均总资产在50万以上的客户称为金葵花客户,1000万以上则为私人银行客户。
 
  胡润我们就不提了,看容纳人数更多的后者吧。
 
  私人银行占比0.07%,持有31.54%的资产,人均资产金额为2780.43万元;
 
  金葵花客户占比2.05%,持有50.58%的资产,人均资产金额为153.31万元;
 
  普通客户占比达到了97.88%,持有的资产仅有17.87%,人均资产金额仅为1.14万元。
 
  2021年,私人银行客户增加了2万户,金葵花客户增加了近50万户。
 
  看到这,相信你就明白了为什么当下杠杆率不能一味说高;
 
  也理解了昨天笔者说的,为什么有钱不稀缺。
 
  3
 
  几天前,领导说:
 
  "坚定信心,咬定全年发展目标不放松,把稳增长放在更加突出的位置。"
 
  而过去经济增速未达标的年份也并不多见,因此我们有理由相信,为了保证经济增长目标的顺利完成,政策有持续发力的决心。
 
  今年5.5%的经济增速目标,相比于去年剔除基数效应后5.1%左右的增速是有小幅增长的,这也就意味着
 
  ——宏观杠杆率水平可能还要继续提升。
 
  今年2月,国家金融与发展实验室《NIFD季报》里明确表示:预计2022年宏观杠杆率由当前的263.8%上升至269%左右,全年上升5个百分点;
 
  今年《政府工作报告》中提到,今年的宏观杠杆率水平要保持基本稳定,"基本"这词很有意思。
 
  
 
  问题来了,怎么提升?
 
  政府部门,持续不断的债券说明了一切,南水北调后续基建大工程已经开始了;
 
  按照财政预算报告来估计,今年年底的政府部门真实债务很可能会突破60万亿。
 
  但单靠它够么,显然不够!
 
  那么还剩三个选择:
 
  1、企业降杠杆,居民加杠杆
 
  ——不好意思,那将是2018重演一次,太冒险;
 
  2、企业加杠杆,居民降杠杆
 
  ——不好意思,首先历史上从没出现过这样情况,太冒险;其实上游杠杆则必须下游承接。
 
  所以,我们有且只有第三种可能
 
  ——企业、居民一起上。
 
  居民怎么上?
 
  消费贷,贷款中介电话打起来;
 
  经营贷,银行业务员主动出击;
 
  住房贷,满足大众的合理需求;
 
  但62.2%的居民杠杆率的结构性差异摆在那,谁来当这个急先锋,哪些城市有能力当这个急先锋?
 
  答案呼之欲出。
 
  低能级城市城镇化继续推进,购房政策一步到位,鼓励更多有能力的老乡进城改善住房体验的同时,库存去一去;
 
  低收入群体则有心而力不足,强推上车则可能帮倒忙,这个金融风险得防范。
 
  
 
  高收入群体以及所在的城市发力,毕竟有足够的资金杠杆安全垫;
 
  人口持续流入的城市发力,毕竟有充足且大量的新市民刚性住房需求待满足,毕竟政策宽松的边际效应最高。
 
  更主要的是,当下只有它们有这个能力。

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