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政策频传,猛药频发,为什么楼市还是没有救起来?

过去的三个月,楼市风向突变。
 
  从菏泽部分银行下调住房按揭贷款比例到最低2成,打响救市第一枪,到郑州发布楼市19条,再次祭出棚改大旗,成为全国第一个公开救市的国家中心城市、中部强省会城市,再到广州、合肥、苏州大幅降低房贷利率,济南、东莞、中山增加公积金贷款额度,福州放宽限购,兰州放松限贷和限购,以及浙江衢州的全面取消限购限售……楼市地方调控,全面由紧转松。
 
  高层也多次公开喊话,明确房地产是国民经济的支柱产业,要支持居民合理购房需求,鼓励金融机构有序稳妥推进并购贷款,促进房地产市场良性循环和健康发展。
 
  就连一度被认为是箭在弦上的房地产税试点改革,也因为年内不具备扩大条件而难产。
 
  甚至前两天,中国房地产报还发文指出:现在是积极出台对房地产市场有利的投资、销售、融资和消费政策的关键时刻,万万不可错失了最佳时机。急切的心态,跃然纸上。
 
  
 
  可以说,短短几个月,楼市就从去年强调控下人人喊打的“大怪兽”,变成如今的暖风频吹,人人又都在呵护的“小宝宝”了。
 
  然而,虽然暖风频吹、政策频出,一些救市政策的力度不仅大而且猛,但两三个月过去了,全国楼市似乎并没有多大的起色,如果扣除每年固定的小阳春因素,整个市场只能用波澜不惊四个字来形容。
 
  以调控最早、力度最大的郑州市场为例,在19条措施的加持之下,虽然迎来了一波短暂的购房小热潮,但这波热潮很快就退去了,如今郑州各大楼盘,依然是价格未动,打折依旧,成交量也基本回到了政策出台之前的水平。
 
  这样的救市力度,如果放在8年前的2014年,或者14年前的2008年,市场或许早就起飞了、沸腾了,购房者甚至都已经扛着麻袋,提着全款,挤破头跑在抢房的路上了。
 
  但如今,同样的药吃下去,除了上海、广州等极少数城市冒了个泡、升了个温之外,绝大部分城市似乎已经对药效免疫了,不行了。这是为何?
 
  深入分析会发现,导致这一系列救市灵药失效的原因,根源或许在以下三个方面。
 
  1
 
  第一,居民的杠杆,已经接近极限。
 
  房企的高杠杆,想必很多人都已经知道了,以恒大为代表的一众民营开发商,在过去的几年里一路闭眼裸奔,疯狂负债,捅出了2万亿的巨大债务黑窟窿。
 
  泰禾、富力、蓝光、花样年、阳光城、华夏幸福……这些曾经疯狂加杠杆的房企,最终都搞得一地鸡毛,留下无数的烂摊子,坑了无数购房人和债主。
 
  开发商的高杠杆,基本已经人尽皆知,但是居民的高杠杆,或者说准购房人的高杠杆,并不一定每个人都知道的。
 
  所谓居民杠杆,指的是居民负债与GDP的比,值越大,说明杠杆率越高,负债越猛。通俗点说就是杠杆率越高,代表着居民透支未来资金越多,出现债务危机和金融风险的概率越大。
 
  
 
  在中国,居民负债的大头超过60%都是住房按揭贷款,如果再具体到五年期以上的中长期贷款的话,住房贷款在居民负债中的比例,甚至超过90%。
 
  因此,居民杠杆率,基本就约等于住房贷款撬动的杠杆率。
 
  过去的二十年,人人都知道房价涨幅惊人,但是很少有人注意到,在房价一路高歌猛进的同时,居民杠杆也在急速攀升。
 
  最新的统计数据显示,目前我国居民的杠杆率已经远远超过50%,来到了62%。62%的杠杆率,算高吗?
 
  纵向比较的话,7年前的2014年,我国居民杠杆率是39%,13年前的2008年,我国居民杠杆率是18%,而在21年前的2000年,我国居民的杠杆率甚至还不到5%。
 
  21年间,我国居民杠杆率从不到5%,急速飙升至62%,翻了超过12倍,而同期国内70个大中型城市的房价,每平米从2000元左右涨到10000元左右,涨了不到6倍。杠杆涨幅,远超房价涨幅。
 
  
 
  横向比较来看,上图是我国居民杠杆率和世界主要经济体居民杠杆率的对比图,从中可以看出,我国居民杠杆率已经超过德国,接近日本和G20等发达国家的水平。
 
  欧美等发达经济体居民杠杆率达到目前的水平,差不多用了100年的时间,而我国只用了不到20年。
 
  而且,更为重要的是,我国的居民杠杆率,几乎是呈直线急速上升的,中间甚至都不带停歇的,一口气干到底,这种猛烈的势头,也只有隔壁的邻居韩国可以一比。
 
  因此,无论是横向和国外比,还是纵向和自己以前比,目前我国居民的杠杆率,都已经非常高了,要想再加杠杆,空间已经不大。当然,这其实也意味着,居民的整体购买力已经在短时间内过度透支,逼近上限。
 
  一个具体的例子也可以从侧面反映,目前居民杠杆似乎已经加无可加,那就是上一轮楼市大行情的时候,有专家鼓励年轻人勇敢地“拿出六个钱包”买房。而当六个钱包都已经掏空了之后,就真的没有钱包可以再掏了。
 
  你总不能再去街上掏路人甲乙丙丁的钱包吧?那就不是掏钱包,而是偷钱包了。
 
  2
 
  第二,疫情持续冲击,影响居民收入和消费预期。
 
  新冠病毒肆虐已经快三年了,这一场席卷全球的疫情,给全球经济造成了极大的冲击,虽然中国作为全世界防疫最成功的国家,和其他地区相比受到的影响是最小的,但是不可否认,我国的经济也遭受了不小的冲击。
 
  经济大环境不好,居民的收入自然受到影响。
 
  过去的两年,除了医药和电动汽车等少数行业之外,餐饮、制造业、互联网等大部分行业都过得很艰难,相关的从业者收入跟随着出现了不同程度的下滑,有的甚至失业没了收入。
 
  收入减少了,甚至失业了,能够买房的人自然也就少了。
 
  
 
  而且,都说信心比黄金更宝贵。疫情冲击,导致经济大环境不好,不仅直接影响人们的钱包,更重要的是会冲击人们的信心。
 
  以前经济形势好,收入水涨船高,朋友聚餐必选人均几百元的海底捞,现在形势不好,出门吃饭,可能也就只能选个人均二三十的转转小火锅解解馋了。
 
  而对于一些失业人群,可能连转转小火锅都是奢侈,只能选老坛酸菜牛肉面了,只要不是抠脚大汉土坑泡制的就行。
 
  这个时候,所有人都是捂紧钱包过冬,至于购房这种负债的大额消费,必定是慎之又慎。因为除了公务员、事业编等少数群体,谁也不敢保证,自己的饭碗就是铁的,万一哪天失业,没有了收入,可能马上就要面临房贷断供、列入黑名单了。
 
  3
 
  第三,全国住房基本已经够住,居民购房需求不足。
 
  经过二十几年的大规模建设,目前我国住房基本已经能够满足人们的需求。甚至和国外相比,我们的住房条件,已经超过不少发达国家。
 
  从套数来看,官方公布的数据显示,截至2021年,我国现有存量住房总共有6.8亿套。目前我国总人口是14亿,家庭平均规模为3.35人,也就是我国目前大概有4.17个家庭。
 
  这就意味着,我国每个家庭平均拥有1.63套住房,这也说明,整个社会目前是不缺房子的。
 
  另外,从人均住房面积来看,目前我国人均住房面积是45平方米,即使按照城镇人口统计,城市人均住房面积也已经达到43平方米。
 
  
 
  人均住房面积43平米是个什么概念呢?可能很多人不清楚,我们不妨和其他国家做个对比,就能更加直观地理解。
 
  目前,世界主要经济体中,美国的人均住房面积是67平米,意大利是43平米,荷兰是40平米,德国是39平米,英国是35平米,法国是34平米,西班牙是25平米,韩国是21平米,日本是20平米。
 
  因此,我国城市人均43平米的住房面积,虽然算不上全球最高,但是在世界主要经济体中,也绝对算得上是第一梯队了。
 
  所以,目前我国的住房,整体上不是紧缺,而是供应过剩。所谓的住房紧缺,仅仅是结构性的紧缺,就是一部分人紧缺,而另一部分人过剩。
 
  即使所谓的紧缺,也只是存在于北京上海深圳等少数几个一线城市。
 
  甚至在北京上海深圳这些所谓的住房紧缺的一线城市,已经建成的住房,其实也完全能够满足现有人口的居住,而且还有富余,这些城市最大的问题不是住房不够,而是这些城市的住房,很多都掌握在少数人的手里。
 
  因此,综上所述,当前楼市面临的问题,不是因为这届购房人不行,怎么刺激都无动于衷。
 
  而是目前大家的负债确实已经很高,没法再大规模地上杠杆了;是大家的收入确实减少,穿衣吃饭等基本生活消费更重要了;是大家的住房需求基本已经满足,确实没必要再买更多的钢筋水泥攥在手里了。
 
  4
 
  中国有句老话,叫日月有轮回,季节有更替。任何事物,都有其客观规律。
 
  就像人不可能无限长高,城市不可能无限扩张,楼市当然也不可能一直保持高速增长,房价更不可能涨到天上。否则,这不科学,也有违自然规律。
 
  和其他行业一样,房地产行业也有其周期性和规律性,不会例外,也不可能例外。我们要做的,应该是顺势而为,因势利导,而不是逆周期而上,强行操作。

  
  不能看到楼市下行,不分析原因,不顾及后果,不管三七二十一就去救市,否则,吞下的可能不是救命的神药,也有可能是催命的毒药。
 
  就像《金瓶梅》中的西门大官人,原本身子已经由于纵欲过度,极度虚弱,这时候理应清心寡欲,修身养性,才是良策。
 
  谁曾想,被潘金莲一次性强行喂下去3粒胡僧给的蓝色小药丸,最终要了自己的性命,在32岁的大好年纪,一命呜呼,英年早逝,实在可惜、可叹、可悲。

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