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户型,是对购房者最基本的尊重!

我曾经在书里看过一句话:建筑,就是组织人们的生活方式;
 
  我不揣浅陋模仿了一句话:户型,就是组织人们的室内生活场景。
 
  好吧,“装文雅”完成。
 
  接下来,到了大白话环节。
 
  户型,对于一套房子的意义是什么?
 
  从自住角度说,它能让你住的更舒服。
 
  从保值增值角度说——
 
  户型,是一套房子变现交易的临门一脚。
 
  城市、区域、板块和配套,都是外部可见的共性特征,你有别人也有。
 
  户型则属于成交的最后环节,只有你的下家走进去才能看到,看到了才能感知和想象,想象感知了才能下单和成交。
 
  户型决定了——
 
  同一个板块、同一个小区、同一个价格,别人选它不选你?
 
  举个虽不恰当但很贴切的例子。
 
  一套房子的成交,就像是一场网恋的奔现,户型是奔现前的最后见面。
 
  见的好,就去了全季。
 
  见不好,就各奔东西。
 
  今天这篇文章,就跟大家聊聊:什么样的户型,才算是好户型?
 
  1
 
  户型的本质是什么?
 
  作为一个逛过很多售楼处的购房者,请闭上眼睛回想下,户型图上面一般会有哪些功能空间?
 
  常规情况下,户型有七个功能模块:玄关、客厅、厨房、餐厅、阳台、卫生间、卧室。
 
  为什么会是这样呢?
 
  回想一下你的居家生活——
 
  你下班回到家会不会在玄关换上在家穿的鞋子?你会不会带着孩子在客厅玩耍?
 
  你爱人会不会带围裙在厨房给家人烹制可口的饭菜,然后一家人在餐厅享受这美味?
 
  茶余饭后,你会不会在封闭的阳台,眺望窗外的城市夜景?
 
  睡前,你要不要在卫生间洗个热水澡,然后卧室就寝呢?
 
  所以,户型的本质是什么?
 
  ——满足居住者的正常生活需求。
 
  但是,但是,但是!
 
  绝大多数情况下,你的正常生活需求并不能在你所挑选的户型中,得到完全满足。
 
  为什么?
 
  因为房企在户型设计过程中,首先考虑的是:如何让项目最赚钱,卖的最快。
 
  ——它要考虑容积率、限高限低、建筑密度、外部景观等诸多约束条件;约束之下,户型就一定会有功能、舒适度的牺牲。
 
  因此,因此,因此!
 
  开篇,我必须给你泼盆冷水:
 
  户型的本质是,你永远挑不到一个“十全十美”的户型。
 
  2
 
  既然没有十全十美的户型,我们就必须做出取舍。
 
  接下来,重点来了!
 
  以下是你在挑选户型,做出取舍时,要尽量保证、着重筛选的“多重维度”。
 
  维度一:户型格局。
 
  我们常说,好的户型格局应该是:格局方正,通透性好。
 
  什么样的格局才算方正?
 
  四四方方、没有缺角就算方正么?
 
  扯淡!
 
  真正的户型方正,指的是:户型的进深和开间比,处于1:1~1:1.5之间。
 
  ——开间,指的是东西向的宽度;进深,指的是南北向的深度。
 
  
 
  假如南北向的进深是10米,那东西向的开间则要保证在10-15米之间。
 
  进深大、开间小,户型太窄长,会影响采光和通风;进深小、开间大,会影响室内保温。
 
  我们又常说,一个好户型,通透性好也重要。
 
  什么叫通透性好?
 
  简单来说,就是八个字:对向通风,明厨明卫。
 
  如果做不到对向通风采光,最好也要保证相邻两面采光,最差是只有一面采光通风;厨房与厕所是湿气相对较重,最好能独立采光通风。
 
  
 
  上面三个户型——
 
  第一张图就是“最优的对向通风,明厨明卫”;
 
  第二张图就是“最好要保证的相邻两面采光”;
 
  第三张图就是“最差的单面采光通风”。
 
  以上,就是格局维度的“好户型”:进深面宽比1:1-1:1.5、对向通风、明厨明卫。
 
  喏,落地之后,就是下面这两张户型图。
 
  ——左边面宽大、通透好、采光佳,格局好!
 
  ——右边南北狭长、通风不畅、单面采光,格局差!
 
  
 
  维度二:空间布局。
 
  我们买房时,置业顾问经常提一句话:这个户型,空间布局很合理。
 
  什么样的空间布局,才叫合理?
 
  动静分区,动线清晰。
 
  动区是指:客餐厨卫等人员活动频率较高的空间;
 
  静区是指:卧室等私密性较高的空间;
 
  动线是指:人们在室内生活场景的移动路线。动线分三类:居住动线——围绕卧室展开,讲求私密性;家务动线——围绕家务劳动展开,主要涉及厨房;访客动线——围绕访客展开,主要涉及客厅,但要尽量避免与居住动线和家务动线交叉。
 
  一个好的户型,要尽量做到动区和静区互不打扰,多条动线互不交叉。
 
  举例子,上图!
 
  
 
  上面三张图——
 
  左图动静分区明显,三条动线独立存在;
 
  中图动区静区交织,三线动线基本独立;
 
  右图动区静区交织,三条动线极易交叉。
 
  需要特别强调的是:
 
  动静分区是相对的,没有动静分区的户型不等于差户型,要结合实际需求。
 
  如果是三代同堂、需要父母过来同住带小孩,肯定是倾向于中图的大横厅户型;如果是三代同堂、小孩已上学,右图的四叶草户型更合适;如果是三口之家,左图的横厅户型足矣。
 
  维度三:户型尺度。
 
  关于户型尺度,标准极为统一:当然是越大越好。
 
  ——客厅一定要大,主卧还得更大,书房大点最好,卫生间和厨房不能小!
 
  但是,但是,但是!
 
  朴素的统一标准下,却面临一个极大的问题——
 
  你并不太厚的钱包,似乎总也没法满足”越大越好”的尺度需求。
 
  这个时候,就要有取舍了。
 
  下面这张图,很重要。
 
  ——这是不同户型面积,对应的各个功能空间最佳尺度。
 
  
 
  户型尺度的影响变量较多,比如面积大小、设计规范等。近几年设计理念逐步变化,流行客厅做横厅设计,客厅餐厅厨房一体化设计,以优化提升空间尺度。
 
  此外,从购房者需求角度分析户型尺度:刚需户型最讲究功能结构与空间使用效率,户型尺度满足基本生活需求;首改户型尺度比刚需户型要好,但也只能在功能尺度与舒适性兼顾平衡;再改户型讲究居住舒适性,空间尺度较宽松。
 
  维度四:赠送面积。
 
  市场最常见的户型赠送面积为:半封闭阳台赠送一半面积,飘窗面积全赠送。为了提升户型竞争力,户型会增加阳台面积赠送,增加飘窗面积,并以大玻璃飘窗增加户型亮点。
 
  
 
  但是,对赠送面积,也要保持清醒,防止被忽悠。不要盲目接受赠送面积,应当从生活场景思考赠送面积的实用性。
 
  那些鸡肋的赠送面积,往往只是开发商为拉高户型得房率、提高户型溢价的手段,购房者不仅损失套内面积,还付出更多房款,成了吃暗亏的冤大头。
 
  此外,户型赠送面积方式受到城市的住宅设计规范管控,有些城市明确限制阳台赠送面积,但没有限制飘窗赠送面积,所以有的项目为提高户型竞争力,一个户型能赠送多达五六个飘窗。
 
  但要注意区分真假飘窗,真飘窗凸出墙面、底部悬空,才是真赠送面积;假飘窗,和建筑外墙在同一平面上,就是假赠送。
 
  
 
  户型图是平面的,房子是立体的,生活场景是生动具体的。
 
  看户型不能停留在静态平面,还要有立体化思维。要充分考虑到户型的平面拼接方式,特别是核心筒结构位置的影响。
 
  核心筒位于户型平面的中央部分,由电梯井道、楼梯、通风井、电缆井、部分设备间围合而成。售楼处的户型图一般只展示户型平面,不展示核心筒结构。
 
  事实上,它会影响到邻里关系,影响到居住体验和日常出行动线。比如,你家入户门对着电梯门,你晚上一个人回家开门,突然背后传来哐当一声响,电梯门开了,你慌不慌?
 
  
 
  3
 
  从普通购房者角度出发,怎么找到自己中意的好户型?
 
  首先,不要异想天开,进售楼处之前,先摸清自己钱包厚度。
 
  户型,没有最好,最匹配你的经济能力与生活需求的才是最合适的。市场上多的是你看了觉得好的户型,但更多的是你看了觉得好、还买不起的户型。
 
  其次,一定要搞清楚自己购房的真实需求,你将通过户型实现什么样的室内生活场景。
 
  将真实居住需求落位到户型的各个功能空间,再看彼此能在多大程度上契合。如果户型功能空间契合真实居住需求,那就是好户型,反之就是差户型。
 
  最后,必须要练就火眼金睛,让自己更懂房子。
 
  摸清了钱包厚度与真实需求,剩下的就是找买得起的房子和猛逛售楼处;高频率看房,反复比较意向户型,再决定取舍。
 
  结
 
  最后,抛开户型价格与个人偏好因素,纯粹从户型层面梳理下好户型的基本原则:
 
  格局方正通透,进深面宽比1:1-1:1.5、最好是对向通风、明厨明卫;
 
  布局动静相宜,动区静区不打扰,多条动线不交叉;
 
  空间尺度适宜,刚需户型功能性强,首改户型均好,再改户型舒适性高;
 
  赠送面积合理,实用性强。

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