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别瞎折腾!请把此文转发给你正在买房的朋友

上周,我写了篇稿子:此时此刻,我必须给你说的三件事。
 
  我讲到自己有点烦躁,而烦躁的原因是:热点太多、情绪乱了、充满戾气。
 
  这周开始,大碗不想再追“无谓的热点”,也不想再释放“无谓的情绪”。自我开始,给大家聊点实实在在的“关于买房、关于投资、关于资产保值”干货实操。
 
  当然,如果你本身已经质疑楼市,坚信“哪怕是一二线城市的核心资产也不具备任何保值功能”,坚信“买楼就是赔,葫芦娃就该挂路灯”……烦请左上角点“X”,退出这篇文章。
 
  我从不指望能通过一篇文章,来叫醒和或启发任何人。
 
  ——第一,我不是布道者,也没有布道的能力;
 
  ——第二,有些人喊不醒,只能靠天启。
 
  今天,我跟大家讲的具体内容是:
 
  选择城市、选择版块和选择具体房产时,必须关注的“两道红线”。
 
  这些关键点,全是我踩坑付费积攒出来的经验,也是被绝大多数人容易忽视的重点。
 
  友情提示:今天内容极干,全是方法论,够落地,能实操,学会终身受用,请耐着性子看完。
 
  1
 
  第一道红线,“城市的安全边界”。
 
  之前我们常说,楼市的真正价值大都沉淀在在“一线和强二线城市”。
 
  很多人听了很懵逼——
 
  一线和强二线城市那么大,具体选哪里?
 
  是不是只要是一线和强二线,只要能上车,买哪里都可以?
 
  首先,我要跟大家强调一个观点——
 
  哪怕是一线和强二线城市,也有安全边界。
 
  极限边界之外,哪怕再好再便宜,哪怕中介小哥讲的再天花乱坠,置业顾问长的再蛊惑人心,也秉承一个原则:不听不听,王八念经。
 
  每个城市的安全边界在哪里?该如何划分?
 
  莫慌!
 
  讲城市极限边界之前,我先给大家聊三个观点:
 
  第一,城镇化是有红利周期的,中国目前的城镇化红利周期只剩10年。
 
  根据欧美和日本等发达国家的经验——
 
  当全国城镇化率达到75%-80%以上,就会进入瓶颈期,城市扩张也会告别高速增长期。
 
  中国城镇化率,将在2030-2035年达到75%-80%。
 
  中国城镇化的红利,只剩10-15年;中国城市扩张的红利,也只剩10-15年。
 
  第二,剩余的10年城镇化周期里,能被红利辐射到的只有“已进入开发期的近郊”。
 
  一个城市新区和新生版块,从诞生到成熟,至少需要10-15年以上的时间。
 
  举三个例子。
 
  北京国贸CBD,1990年开发,2010年成熟,开发周期20年;
 
  苏州工业园区,1991年开发,2015年前后成熟,开发周期接近15年;
 
  深圳南山高新区,1996年开发,2008年基本成熟,开发周期近12年。
 
  哪怕是深圳速度,一个新区的成熟周期,至少也要12年以上。
 
  新区成熟期至少需要15年,而城镇化红利期仅剩10-15年,意味着什么?
 
  能吃到城镇化红利的只有“贴近主城边缘、已经进入开发期”的城市近郊。
 
  第三,城市不会无限扩张,远郊大概率都是坑。
 
  10年之后,一旦城镇化触顶进入瓶颈期,城镇化红利逐步消失——
 
  城市扩张将会以肉眼可见的速度下滑,新区成熟周期将被无限拉长。
 
  2020年以后才刚刚启动开发的远郊新城,还未成熟就会撞上城镇化红利的衰退,沦为无人接盘的建筑垃圾。
 
  讲到这里,问题就出来了——
 
  什么是近郊?哪些板块是“能被仅剩10年的城镇化红利辐射到”的近郊?
 
  什么是远郊?哪些板块是“不能被仅剩10年的城镇化红利辐射到”的远郊?
 
  ——远郊和近郊的标准该如何评判?
 
  根据目前的一二线城市规划现状,中国一共有两大类城市:摊大饼的环状城市和割裂的组团状城市。这两大类城市,远郊和近郊的评判标准不一样。
 
  1、我们先来说摊大饼的环状城市。
 
  最典型的就是北京、成都、西安、郑州、沈阳和石家庄这种平原城市。
 
  我们拿成都来举个例子吧。
 
  
 
  成都是环状城市的典型,更是环状城市嗷嗷扩张的典型。
 
  主城区,就是三环内;就业核心,在南三环至南四环之间的金融城一期和二期。
 
  我们以成熟主城和就业核心为起点,向南延展10公里看,基本满载。
 
  再向南延展15公里看,断层出现了——
 
  新川和麓湖之间,有大片的空白带;秦皇寺只有核心区勉强填满,但外围有大片断裂;锦江生态带,也有成规模的空白区……
 
  而成都已经是拥有2000万人口的强二线城市,一路向南还是城市扩张的主力方向,已经开发了近20年……即便如此,它的城市安全边界不过也就是:
 
  成熟主城和核心就业区向外15km!
 
  15km外,出现断裂带。20km外,已经是城市无法辐射的区域。
 
  那么,对于郑州、西安和沈阳这种基本面远不及成都的普通二线省会,它们的城市安全边界是多少?
 
  无非也就是15km!
 
  那么,对于北京这种基本面远胜成都的一线城市,它的城市安全边界是多少?
 
  20km,最多25km!
 
  从北京就业核心“国贸CBD-望京”出发,20km外已经出现断裂带,25km外已经出现城市空白区。
 
  讲到这里,大家对于环状布局城市的安全边界应该很清晰了——
 
  以成熟就业核心为远点,一线城市20-25km辐射范围内为安全的近郊,二线城市10-15km辐射范围内为安全的近郊。
 
  一线城市25km范围外,二线城市15km范围外,就是成熟可能性极低的远郊。
 
  2、我们先来说割裂状的组团状城市。
 
  最典型的就是重庆、长沙、苏州和杭州等城市,受地形和山河湖海限制,被割裂成若干个组团。
 
  过去数十年发展历程中,这些城市的每个组团都有自己的就业中心,都有自己的商圈核心,都是自成体系的独立存在。城市规划,呈现出明显的组团状。
 
  对于组团状城市的安全边界——
 
  如果这个组团内部,既有就业核心,又有成熟商圈,被产业和商圈双重加持。那么,以就业核心为圆心,向外辐射10km,就是安全边界。
 
  比如,苏州工业园区。既有就业,又有商圈。
 
  它的安全边界,就是以“湖东湖西CBD”为圆心,向外辐射8-10km。
 
  如果这个组团内部,只有商圈,没有成熟产业。那么,以商圈为圆心,向外辐射5-8km,就是安全边界。
 
  比如,重庆观音桥。只有商圈,就业不成熟。
 
  它的安全边界,就是以“观音桥商圈”为圆心,向外辐射5-8km。
 
  为什么到了组团状的城市,城市边界的范围就小了?
 
  最主要的原因是——
 
  组团状城市的资源、钱和人口都是被割裂的,向外的辐射力也是分散的,所以辐射距离就短了。
 
  以上就是“买房时,版块选择”的关键点:
 
  第一,认清城镇化红利仅剩10年的现实;
 
  第二,10年红利期里,城市扩张都有边界;
 
  第三,一线城市,如果是环状城市布局,安全边界为20-25km;
 
  第四,二线城市,如果是环状城市布局,安全边界为10-15km;
 
  第五,二线城市,如果是组团城市布局,安全边界为5-10km。有就业中心的组团,安全边界8-10km,无就业中心的安全边际为5-8km。
 
  安全边界的价值是什么?
 
  避坑!
 
  避掉一些进入城市化红利末期,仍未成熟的版块!
 
  2
 
  第二道红线,“城市的购买力边界”。
 
  说实话,很少有人在买房时去关注一个城市的“购买力”。
 
  但是,请牢牢记住下面这句话——
 
  一个城市的平均购买力,决定着你这套房子的流动性是好或是坏。
 
  也就是说——
 
  你的这套房子能不能卖的动,关键要看这套房子的总价,是否匹配它所在城市的平均购买力。
 
  不理解?没关系!
 
  耐心往下看,接下来的内容非常非常非常重要!可能会有点绕,但一定要认真看下去。
 
  如果你长期观察上海和深圳的楼市,你会发现几个很有意思的数据:
 
  近两年的二手房市场中——
 
  上海卖的比较好、也能有相对较高涨幅的房子,总价段在700万上下;
 
  深圳卖的比较好的房子,涨幅也相对不错的房子,总价段在600万上下。
 
  为什么?为什么这个总价段上的房子最好卖,涨幅也还可以?
 
  原因很简单——
 
  “700万”和“600万”这两个总价段,分别匹配了这两个城市的平均购买力。
 
  你先去看看上海和深圳的“在岗就业人员平均工资”——
 
  近两年,上海的平均月薪水平在1.45万/月,深圳大概在1.2万/月。
 
  基于平均月薪——
 
  上海的平均家庭收入在2.9万/月,深圳约在2.4万/月。
 
  当然,我们知道能在上海和深圳买得起房的家庭,基本属于中高购买力人口。他们的平均收入,基本在水平线以上的1.5倍。
 
  基于平均家庭收入——
 
  能在上海买得起房的家庭平均月收入大约在4.3-4.5万/月,深圳约在3-3.5万/月。
 
  一个正常家庭的极限房贷月供,应该是总收入的70%-80%。
 
  基于极限房贷月供标准——
 
  上海一个正常家庭能承受的极限房贷月供约为3万/月,深圳约在2.1-2.8万/月。
 
  基于极限月供标准,根据现有利率反向倒推——
 
  上海一个正常家庭,所能承受的极限总价段为600-700万;
 
  深圳一个正常家庭,所能承受的极限总价段为500-600万。
 
  好!讲到这里,我们就基本了解了上海和深圳的平均购买力。
 
  对于上海来说——
 
  平均购买力的家庭月收入是4.3-4.5万,极限月供还款能力是3万/月,对应着的购买力承受总价是650-750万。
 
  对于深圳来说——
 
  平均购买力的家庭月收入是3-3.5万,极限月供还款能力是2.1-2.8万/月,对应着的购买力承受总价是550-650万。
 
  最终,再回过头去看看我们前面所提到的——
 
  上海最好卖、涨幅也相对较高的房子,恰好在700万上下;
 
  深圳最好卖、涨幅也最高的房子,恰好在600万上下。
 
  讲到这里,大家是不是发现匹配了?
 
  一座城市最好卖的房子,与这座城市的购买力相互匹配了!
 
  找准一个城市的购买力意味着什么?
 
  意味着——
 
  你找准了这座城市的购买力红线!
 
  购买力红线之内的房子,有最广泛的客群覆盖!
 
  最广泛的客群覆盖,也就意味着最好的流动性!
 
  我们也能把这套方法论,运用到很多你熟悉的城市中。
 
  举个例子,比如郑州。
 
  郑州平均月薪6500-7000元/月,家庭平均月收入14000上下,那么极限月供约为9500-10000,能覆盖的购买力红线为“总价250万的房子”。
 
  因此,在郑州——
 
  我们要恪守的就是“250万的总价极限”,把总价控制在180-220万左右,就能覆盖到这座城市里最广泛的刚需和刚改客户。
 
  此前,很多人都说买房要关注“流动性”。
 
  而我想告诉你的是——
 
  流动性,是由一座城市最基础的购买力决定的。
 
  3
 
  以上两个关键点,就是我在选择城市、版块和房子时,首先要关注的“两道红线”。
 
  ——城市安全边界和城市购买力边界。
 
  如何找到一座城市的安全边界?
 
  1、先打开地图——
 
  观察自己即将进入的城市是组团状城市格局,还是环状城市格局。
 
  2、如果是环状城市格局——
 
  就先找到这座城市的“就业中心”在哪里;
 
  以就业中心为原点,向外画出城市的安全边界;
 
  一线城市的安全边界为25km,二线城市的安全边界为10-15km。
 
  3、如果是组团状城市格局——
 
  找出每个组团的“成熟中心”在哪里;
 
  以“成熟中心”为原点,向外画出每个组团的安全边界;
 
  有就业中心的组团,安全边界为8-10km;
 
  无就业中心的组团,安全边界为5-8km。
 
  卡好城市的安全边界,就不至于掉坑,就不至于买入“永远无法成熟,永远无人接盘”的鬼城。
 
  如何找到一座城市的购买力红线?
 
  1、先打开百度或诸多数据库软件——
 
  查询并找到自己即将进入的城市,平均月薪收入是多少。
 
  2、根据平均月薪,计算高购买力家庭的月收入——
 
  以平均月薪为起点,计算城市平均家庭月收入:平均家庭月收入=平均月薪*2;
 
  以城市平均家庭月收入为起点,计算城市高购买力家庭月收入:高购买力家庭月收入=城市平均家庭月收入*1.2~1.5;
 
  以高收入家庭月收入为起点,计算家庭极限月供:家庭极限月供=高购买力家庭月收入*0.7;
 
  以家庭极限月供为起点,反推房贷总额:公式很复杂,自行百度搜索“房贷反算计算器”,输入极限月供数值,即可反算出房贷总额;
 
  以房贷总额为起点,计算城市购买力总价红线:购买力总价红线=房贷总额/0.7。
 
  这个购买力总价红线,就是这座城市中覆盖客群最广、流动性最好的总价段。
 
  一旦你所购买的房子远远高出这个总价段,就要面临市场下行期流动性衰减和卖不出去的风险。

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