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别瞎折腾!请把此文转发给你正在买房的朋友(中)

昨天,我写了篇稿子:别瞎折腾!请把此文转发给你正在买房的朋友(上)。
 
  上篇稿子中,着重讲了选择城市、版块和具体房产时,必须关注的“两道红线”。
 
  ——城市边界红线和购买力红线。
 
  内容很干,没看过的,请自行左转回看。
 
  今天,我们继续来点“购房技能”。对,依旧不追热点,依旧只聊方法论。
 
  今天的内容是:我自己在选择具体楼盘和具体户型时,首先考量的一个关键点。
 
  这个关键点,同样也决定着这套房子未来的售价和流动性。
 
  友情提示:今天内容更干,全是方法论,够落地,能实操,学会终身受用,请再次耐着性子看完。
 
  1
 
  你在楼市中,是否遇到过以下问题。
 
  这个社区明明很高端,但价格就是在二手市场里上不去;
 
  那个社区景观明明比周边高出一大截,但价格在二手市场里还是上不去;
 
  有的社区大户型卖的很贵,有的社区偏偏小户型卖的很贵……
 
  围绕这三个问题,总有一些难以做出的抉择——
 
  到底是该买刚需盘,还是该买高端改善盘?
 
  到底是高端改善盘涨的高,还是刚需刚改盘涨幅好?
 
  到底是大户型好卖、收益高,还是90㎡小三房好卖、涨幅高?
 
  在这里,我要给大家引出一个新的概念:匹配度。
 
  所谓匹配度,就是——
 
  楼盘品质,要与板块属性相匹配;
 
  景观品质,要与板块属性、社区品质相匹配;
 
  户型面积,要与板块属性、购买力属性相匹配;
 
  只有以上三点做到相互匹配,才能保证流动性和收益率的最大化。
 
  听不懂?
 
  没关系,老规矩,记下来,慢慢听。
 
  2
 
  楼盘品质,与板块属性相匹配。
 
  解释一下,什么叫“楼盘属性与板块属性相匹配”?
 
  简单来说就是——
 
  楼盘品质与版块品质要匹配得上,高端项目要诞生在高端板块中,刚需项目要诞生在刚改板块中。
 
  举个例子。
 
  郑州有个大板块“二七区”,属于郑州传统的刚需版块。
 
  刚需板块所具备的一切特征,通通在这里交汇——
 
  居住界面,相对较差;大板块绿化,基本垫底;商业配套,尤其刚需;路网规划,过于繁杂。
 
  你行走在这两个板块的街道上,浓重的刚需气息扑面而来。
 
  七年前,有个房企在这里拿了块地,只盖了三四栋高层,剩下的全搞别墅和大平层。
 
  产品品质很高,也足够能打。
 
  这家房企,想得也很美:地缘居民总要置换,周边全是刚需烂盘,终归还是找我。
 
  新房阶段开盘——
 
  普通高层卖9000元/㎡,大平层卖13000元/㎡,别墅卖19000元/㎡。
 
  五年后,进入二手市场——
 
  普通高层卖17000元/㎡,大平层卖19000元/㎡,别墅卖24000元/㎡。
 
  从收益率上说,普通刚需高层完胜大平层,更完胜别墅。
 
  这似乎验证了一个问题:CEO盘不能买,别墅不能买,高端产品不能买。
 
  但是!但是!但是!
 
  现实远比我们想象的要复杂的多!
 
  还是郑州,有个大板块“郑东新区”,属于郑州的改善和高端居住版块。
 
  还是七年前,有个房企在这里拿了块地,一根筋的干高端住宅,品质比周边高出一大截。
 
  新房阶段开盘——
 
  高层价格卖16000元/㎡,周边价格只有12000-13000元/㎡。
 
  是不是高端产品?是不是CEO盘?是不是贵妇盘?全都是!
 
  但五年后,进入二手房市场——
 
  这个CEO高端盘卖到了36000元/㎡,且一房难求;周边其他楼盘只能卖到23000元/㎡,且遍地都是。
 
  从收益率上说,高端盘和CEO盘要远超其他普通楼盘。
 
  这么一看似乎又验证一个问题:高端盘也不是不能买,越贵反而涨的越凶。
 
  为什么?为什么有的刚需盘涨的猛,有的高端盘涨的凶?
 
  其实原因很简单,就是咱们前面所提到的:匹配度。
 
  上面二七区的大平层和别墅卖不出去,并非产品不好,也并非区域内没有高端改善客户。
 
  其根本原因是:
 
  没有高端改善客户,愿意留在地段板块中。
 
  但凡有俩骚钱,全跑了出去。
 
  讲到这里,我相信大家都明白了一个道理——
 
  一定要注意你所选标的与板块属性的匹配度。
 
  既不要在刚改版块里碰高端CEO盘,也不要在改善版块里买纯刚需标的。
 
  3
 
  户型面积,与板块属性、购买力属性相匹配。
 
  此前,有个传统的观点:投资,就要买90㎡的小三房和110㎡的主流刚改户型。
 
  面积越小,越好流通,涨幅越高。
 
  以上观点根深蒂固,但却是放屁。
 
  举个例子。
 
  合肥政务区,某二手房社区。
 
  同一个组团,同一个楼层区间的二手房:
 
  140㎡改善四房的价格,普遍比90㎡刚需三房贵15%-20%。
 
  当你扒出来它们最早开盘的新房价格,你会发现:
 
  90㎡刚需三房的价格,普遍比140㎡改善四房贵10%-15%。
 
  也就是说——
 
  新房开盘,改善四房的价格更低;进入二手交易,改善四房反而卖的更高。
 
  一来一去,两者之间足足相差了30%的溢价率。假如开盘时,你买入的是四房,后期成交至少多赚30%.
 
  这背后的根本原因是:
 
  合肥政务区,是合肥传统的改善版块。该二手小区,又是政务区中品质较好的社区。
 
  抛开合肥,我曾拉出来其他城市中改善板块的二手房价格,它们都具备一个共同特征:
 
  改善板块中的140㎡改善产品,普遍比80-90㎡的刚需产品贵15%-20%。
 
  尤其是,像杭州和苏州这种“地缘土著购买力强、对品质要求极高”的城市。改善版块里的改善产品,普遍比刚需产品贵20%-30%以上。
 
  讲到这里,我相信大家又明白了一个道理——
 
  一定要注意户型面积与板块属性、购买力属性的匹配度。
 
  改善板块中,重心在140㎡的改善型四房;刚需板块中,重心在90-110㎡的刚改三房。
 
  4
 
  景观品质,与板块属性、社区品质相匹配。
 
  说实话,我个人买房是最不看重“所谓的景观”。
 
  没有意义!
 
  第一,景观和价格是强正相关的关系。
 
  好景观都是成本堆出来的,景观越好,价格越高。
 
  第二,新房的景观,就像新车,到手就要打折。
 
  景观这玩意,主要靠后期的交付和维护。期房吹得再好,交付打7折。新房交付再好,后期没有维护,再打7折。后期维护再好,抵不过时间冲击,再打7折。
 
  第三,景观的溢价力,只有在豪宅上才能体现。
 
  讲到这里,我就要跟大家强调一个观点:
 
  只有豪宅的景观才有溢价力,普通住宅的景观不值钱。
 
  特别看重景观,把景观作为价格体系中较高权重的人,基本已经摆脱了基本的居住需求,开始追逐舒适度和品质感。
 
  只有这群人愿意为景观买单,愿意为品质买单。
 
  景观只有在这群人手中、在豪宅里,才真正能有溢价能力。
 
  对于普通项目,尤其是刚改项目,景观只能锦上添花。
 
  甚至,对于普通项目来说:景观越好,往往价格越高,溢价空间越小。
 
  讲到这里,我相信大家再次明白了一个道理——
 
  一定要注意景观与版块属性、社区品质的匹配度。
 
  改善板块的豪宅社区,可以看看景观;普通住宅不要过重在意景观,及格线就行。
 
  结
 
  接下来,最重要的重点来了!
 
  很多人看了以上内容,还是有点迷糊
 
  ——比如,怎么判断一个板块是改善版块,还是刚需版块?
 
  来来来,直接上实操干货。
 
  第一步,通过二手市场,摸清板块属性。
 
  聪明的朋友已经发现,我今天分析的重心、举的例子,全是二手市场和二手房。
 
  请牢牢记住下面这句话:
 
  一手市场,只是买入价。二手市场,才是卖出价。
 
  板块属性判断,关键看二手市场。
 
  二手市场,该怎么看?
 
  1、围绕你所关注的标的,把周边5km范围内的二手楼盘先摸一遍。
 
  重点搜集以下数据——
 
  片区内成交量最好的二手小区、成交量最好小区的价格;
 
  成交量最好的户型面积,成交量最好户型面积的价格;
 
  成交量最差的户型面积,成交量最差户型面积的价格。
 
  品质最高的改善社区单月成交量是多少,单价卖多少;
 
  品质平平的刚需社区单月成交量是多少,单价卖多少;
 
  刚需户型卖多少钱,改善户型卖多少钱。
 
  有人问,这些数据怎么查?
 
  还能怎么查,全靠脸皮厚。
 
  多跑点中介门店,多给中介小哥买包烟,多与中介小哥聊一会。
 
  2、打开EXCEL表格,把你厚着脸皮搞到的二手数据填进去。
 
  一旦你把这些数据,全部填进去,神奇的一幕发生了。
 
  你竟然不知不觉间,建立了一套这个片区的二手价格体系——
 
  是改善社区成交量大,还是刚需社区成交量大;是刚需户型好流通,还是改善户型好流通;是89㎡三房卖的贵,还是140㎡四房卖的贵……
 
  表格中,一目了然。
 
  通过以上价格体系,你就摸清楚了一个关键问题——
 
  这个板块中的交易主体,究竟是谁!
 
  如果这个板块中成交量最大、价格最贵的是改善社区的改善户型,交易主体就是改善客户,这个板块就是改善版块。
 
  反之,就是刚需客户支撑的刚改版块。
 
  第二步,摸清板块属性后,就要匹配起来了。
 
  是刚需板块的,就多关注主流刚需项目,别去关注品质、景观等有的没的东西。
 
  别总想着,高品质就能带来高溢价。
 
  请牢牢记住:高溢价不是楼盘品质决定的,而是扎在这里的购买力品质决定的。
 
  是改善板块的,就要多关注改善楼盘和改善户型。毕竟有钱人对于好房子和爱装逼的欲望,是无止境的。
 
  好,以上就是我自己购房时所必须关注的:匹配度。
 
  你瞧,又是一篇方法论干货,我已倾囊相授。
 
  你瞧,我兜兜里还有糖,丝毫不担心教会徒弟、饿死师傅。
 
  你瞧,能看到这里的人又是不到1/3,有耐心的人还真没那么多。
 
  你瞧,留言区里又有人该问“XX版块是刚需还是改善”,只想讨答案的人还是那么多。
 
  ……
 
  你瞧,大众心理又被我拿捏了。

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