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救市!救市!这两个中心城市,真急了

几乎每天都有城市传来放松调控的消息,根据诸葛找房的统计,今年以来已经有不下于70个城市开展救市操作。
 
  最新的两个,是长三角的双雄,苏州和南京。
 
  南京方面,今天传来消息,直接放开了六合区与溧水区的限购,非户籍人口购房不再需要提交社保。
 
  
 
  相比于南京简单粗暴的放开外围两个区的限购,苏州昨天发布的救市动作更加系统,更加有备而来。
 
  昨天,各大权威媒体纷纷爆料,经苏州市房地产市场和交易管理中心确认,苏州在限购和限售方面做出了放松。
 
  限售方面,二手房从原来的限售5年改为限售3年,新房限售三年不变。
 
  限购方面,自4月11日起,苏州市限购政策有所调整,非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时,社保年限要求从原来的三年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保。
 
  苏州的限售政策始于2019年5月,当时由于苏州楼市火热、地王频出,苏州宣布对市6区限售,新房限售3年,二手房限售5年。
 
  除此之外,根据“苏州房叔”的爆料,苏州此轮救市动作不仅包含放松限购限售,还有认房又认贷改成认房不认贷、公积金额度增加5万、外地人卖掉房子可以复购等一系列政策。
 
  
 
  表面上看,南京和苏州的救市力度不是很大,相比于郑州、哈尔滨、福州、兰州等城市,简直是小巫见大巫。
 
  但要知道,南京和苏州都是经济实力强劲、楼市一直很坚挺的城市,基于这样的城市底色,南京、苏州火急火燎地开战救市操作,还是让人有点意外。
 
  2
 
  新房库存高企,二手房挂牌量高企
 
  看看现在两地的房地产市场,其实也不会太过意外,尤其是苏州,目前已经到了不得不救的地步。
 
  自去年四季度以来,宏观环境和政策逐渐友好,银行放贷速度恢复正常,利率不断下降,但包括南京、苏州在内的中心城市的成交量仍处在低位。
 
  据南京网上房地产数据显示,3月份南京新房成交5490套,同比2021年3月(南京楼市新房成交15047套)下跌63.5%。
 
  
 
  成交量不断推高南京的新房库存,根据南京房地产信息网数据显示,目前南京的新房库存高达7.5万套。
 
  二手房方面,二手房只成交5947套,对比2月的4037套,上涨了47.3%,但是对比去年3月11574套的成交量,直接下跌48.6%,堪称腰斩。
 
  整体来看,新房与二手房仍处在低位,成交量依旧低迷。更为重要的是,二手房价格开始转跌,炒房客们已经开始扛不住,大量挂牌二手房房源。
 
  中指院数据显示,南京3月份11个区二手房价格,除了高淳区和玄武区,其余都在下跌。

  
  横盘已经让炒房客忍受不了,下跌他们更加忍受不了。于是,我们可以看到,南京出现了大量二手房挂牌。
 
  链家网数据显示,南京二手房挂牌量超过11万套,是11个挂牌量超过10万套城市之一。
 
  新房库存积压,二手房高企,是南京楼市当下的困境,这种困境逼迫着南京不得不展开救市。
 
  新房库存积压,二手房高企,既是南京的难题,也是苏州的难题,而且苏州相比于南京面对的楼市困境,有过之而无不及。
 
  和南京一样,新房和二手房3月份成交量环比2月份都有增长,但同比去年3月份仍是大跌,新房和二手房成交量仍处在低位,市场依旧不振。
 
  克而瑞数据显示,苏州新建商品住宅成交面积已连续7个月同比下滑,房价连续8个月同比下降,二手房成交套数更是连续10个月下滑。
 
  成交不振背景下,苏州新房库存目前积压了80680套(克而瑞数据),二手房挂牌量和南京一样,也超过11万套。
 
  此前,根据链家网数量的各城市二手房挂牌房源,11个城市超过10万套,南京、苏州均位居其中。

  
  这样的局面下,叠加疫情袭扰,市场信心依旧难以恢复,南京、苏州才不得不展开救市。
 
  3
 
  短期内仍难托起来
 
  关键问题来了,南京、苏州放松调控,能托起楼市吗?
 
  个人以为,短期内仍比较难。
 
  事实上,在南京苏州之前展开救市的几十个城市所反馈的数据,已经告诉我们,这一轮救市效果已经走出了过往的惯性路线,并不是给点阳光就能灿烂。
 
  原因有二:
 
  第一,楼市当前最大的问题,不是有没有资格买,而是买不买得起。
 
  疫情袭扰三年的背景下,收入缩减的人不在少数。很多人目前只混得个温饱,勉强支撑着生活,疲惫的身躯,无力也无心谈房。
 
  
 
  央行不久前公布的《2022年第一季度城镇储户问卷调查报告》显示,目前14.5%的居民认为收入“增加”,71.5%的居民认为收入“基本不变”,比上季减少1.1个百分点,14.1%的居民认为收入“减少”。
 
  此外,超过三分之一的人认为当前就业形势严峻。
 
  也就是说,当前大家的收入和工作都存在不确定性,这种背景下,手中有闲钱的人并不多,即便能有富余,也是想着先存起来,保住全家人的生活为先。
 
  数据已经在证明这一点。央行公布的调查数据显示,超过一半的人倾向于存款,而不是消费和投资。
 
  
 
  在这种背景下,取消限购限售都不怎么顶用,遑论只是放松了限购限售。
 
  第二,疫情仍是最大的不确定性。
 
  疫情已经持续三年了,仍未消散。目前上海已处在漩涡之中,距离上海最近的苏州,从2月份以来一直在与疫情战斗,如今更是承担着守住江苏东大门的重任。
 
  南京方面,每天也在增加。
 
  这种背景下,两座城市的流动性依旧被限制,大大缩小了放松调控的效果。
 
  更为关键的是,疫情进一步冲击着大家的钱包。正如网友的自嘲“钱包已经跟着政策动态清零了,拿什么买房”。
 
  疫情不结束,收入不提振,信心不恢复,再多的救市大招,都是枉然。

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