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比股市还刺激!14年前买下海景房,如今这里沦为一座空城

你想象中的海景房是什么样子?
 
  阳光躺椅、沙滩微风、面朝大海、春暖花开?
 
  在乳山银滩,买入海景房的人,以上这些都很难感受到。
 
  充斥在他们心里的,是巨坑、骗局、空城和无尽的懊悔。
 
  当年几十万买入的海景房,如今住也不好住,卖也卖不出,成为一栋栋名副其实的“楼市孤岛”。
 
  更可怕的是,尽管有着密密麻麻的楼群,这里却正在变为一座“空城”。
 
  如果说烂尾楼是每个城市深入骨髓的痛,那这些“空城”则是城市反复愈合又反复撕裂的伤疤。
 
  1
 
  悲催的海景房
 
  2007年,山西人小斌(化名)第一次来到乳山银滩。
 
  他不是来度假的,把他带到这座山东县级市的,是免费看房车和随同的中介。
 
  乳山隶属于山东省威海市,地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地,以海景房闻名全国。那时候,全国各地刮起了一股风——去乳山银滩购买海景房。
 
  仅小斌居住的那个小区,就有七八个中介代理机构。
 
  千里迢迢来到这里,面朝大海的那一刻,小斌心动了。而且,在中介的讲解下,这里的“规划”太理想了——
 
  1、银滩要依海边建立国际赛车场
 
  2、首富李嘉诚投资二十五亿在银滩建立了国际赛艇俱乐部
 
  3、银滩旅游管理委员会已经落坐于此,将来会建立一系列的行政机关,会成为市中心
 
  4、银滩会修建步行街、商业街、中心花园
 
  更关键的是,房子的均价不到3000元/㎡!
 
  看着同行的人有好几个都买了,小斌也怀着美好的憧憬,在距离大海直线一百米的地方,花了28万买下了一套101㎡的房子。
 
  小斌有自己的打算。海景房是稀缺品,这里沙滩延绵、风景秀美、空气清新,阳光、海鸟、渔帆、海风应有尽有,是绝佳的度假胜地。再者,那时正是全国房价飞涨的时候,这房子放几年没准就翻倍了。
 
  既能养老度假,又能升值,小斌想想就觉得买到了宝贝。
 
  但很快,小斌就发现实际情况和自己设想中的不一样。
 
  一年之后房子竣工了,小斌兴高采烈地从山西出发去验收。到了车站就傻眼了,不仅车站破小,而且承诺直达银滩的火车线路也没有开通,从乳山市区到银滩还有三十多里地。
 
  说好的开发配套,十多年过去了一直没影。而且,这里度假并没有想象中的惬意,虽然地处北方,但冬天没有暖气。夏天也并不舒爽,由于空气湿度大、含盐量高,对人体、房屋、家具、电器等都不友好,发霉易损是常事,住久了关节炎都找上门。更可怕的是来场台风,就得重新装修。
 
  更让小斌忧心的,不是没法住,而是卖不出去。
 
  十几年过去了,这里的海景房价格几乎没什么增长,最低的二手海景房,甚至只卖1000元/㎡。小斌当初28万买来的房子,10多年过去了,只能勉强卖到26万。
 
  哪怕是放银行,也有好几万的收益了。加上各种成本,一算下来,卖掉这套房子,小斌还得亏近20万。
 
  当初说好的沙滩、海风、升值,全成了一场泡影。
 
  小斌的情况并不是个例。乳山银滩的海景房太多了,在纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上,密密麻麻建造了200多个小区,每个小区少则有近十栋房子,多则近百栋房子。
 
  但这里的入住率低得吓人,暑假还能到30%左右,一到冬天连10%都不到。
 
  而且,乳山银滩的海景房95%以上都卖给了外地购房者,当炒房客撤离后,这里的房子已经很难卖出去了。
 
  和小斌一样,他们当年20多万买一套房,如今能原价卖出已是万幸,算上通货膨胀已经是亏了。但为了避免越亏越多,有人宁愿直降8万-10万元,也不想砸自己手里。预想中的捡钱,变成了扔钱。
 
  如今的乳山银滩,密密麻麻海景房的表面下,已经是一座“空城”。
 
  2
 
  看房团的秘密
 
  乳山银滩最不缺的就是房子。
 
  这样一座“空城”,为何会有源源不断的购买者前来?为何外地购房者的比例高达95%?
 
  秘密就在“看房团”。
 
  每逢周末,一辆辆载满全国各地客户的大巴车便停满了银滩的大街小巷,这便是当地人口中常常提到的“看房团”。
 
  这些“看房团”的名目五花八门,旅行团、游学团、各种学习团,都是一个路子。明面上是免费旅游,但实际上最终目的就是把你往售楼处带,不买房难走。
 
  正是这些“看房团”,源源不断地把全国各地的客户拉到乳山银滩各大楼盘售楼处,在带队中介和售楼小姐的忽悠下,兴高采烈地买下了一套又一套的海景房。
 
  由于过分相信中介,再加上信息不对称,这些人在银滩购买了比二手房贵一倍的新房,很多购房者买完才发现上当了,但是也没办法。
 
  旅游景点、豪华酒店、免费游玩、各种礼品,因为行程太紧凑,这些人根本没有时间接触当地人,更没机会了解二手房价格。
 
  此前一位来自湖南的姚先生,在被“看房团”诱骗后,为了退房,不惜造谣,称“强买强卖,不让出门,不让睡觉”。
 
  
 
  针对这种“看房团”模式,开发商甚至还有专门的异地贷款手续办理员,
 
  “花20多天转一圈,办100多户贷款回来。”
 
  一车车的“看房团”,为乳山银滩海景房贡献了一个又一个的业绩。直到买下房子后,甚至住进去之后,他们才发现上当了:所谓的海景房,住也不好住,卖也卖不掉。
 
  只要稍微调研一下就知道,在乳山,装修、房屋状况都不错的二手房大约为每平方米3000元左右,而新房贵的在1万左右,一手房和二手房的价差超过了一倍。
 
  
 
  而且,由于价差如此之大,当地二手房和一手房约定“井水不犯河水”,一位在
 
  银滩从事近10年二手房中介工作的张先生就曾对每日经济新闻的记者说过:
 
  “(看房团)是人家拉来的客源,我们不能去抢。
 
  不过也有不懂规矩的去抢客源,被人家搞得很惨。”
 
  这就是乳山银滩海景房的诡异奇景——
 
  靠着一点点信息差,就能从全国各地不断带来待割的韭菜;“便宜二手卖不出,过万新房不愁卖”。
 
  3
 
  “鬼城”越来越多了
 
  上涨10倍与跌回10年前的魔幻场景,一同在这片土地上演。
 
  十几年前,是乳山银滩的爆发期。数据显示,2007-2010年乳山房地产竣工面积高达562.34万㎡。但很快,由于过度开发,房子积压越来越多,房地产市场开始向下滑落。
 
  冬天不足10%的入住率,抬头仰望数百栋楼只有几十户零星的灯火,面朝大海人烟稀少的银滩,被打上了“鬼城”的烙印。
 
  
 
  同样,就在不远处的山东临沂也面临着相似的窘境——高空置率,高库存,人口不断流失。数据显示,临沂城区共有小区1850个,用户70余万,其中28万户空置,空置率高达39.97%。而且,绝大多数是近5年开发的房产。
 
  这是什么概念?商品房的空置率在5-10%是合理的,到了10-20%就属于空置危险区,你想想,临沂的40%有多恐怖。
 
  这样的现象不止发生在山东,米宅曾做过一张“鬼城指数排行榜”——
 
  
 
  ▲图源米宅
 
  一边是不断上涨的房价,一边却是越来越多的“鬼城”,怎么看都觉得极为魔幻。
 
  何以至此?最大的原因,或许是新区建设和人口的加速聚集。
 
  据米宅观察,早在2014年就有报告指出,在调研的144个地级市中,92.4%的城市提出要建设新区,调研的县级城市中,提出新区建设达41.6%。
 
  但与此同时,大部分的县级城市乃至地级市,根本达不到建设新区的人口标准。
 
  城市的规划一定是与城市发展和人口增长紧密联系在一起的。预测一个城市会新增50万人口,就要多开发容纳50万人口的城市空间。
 
  但如今,大多数城市的人口增长与城市空间的开发是不匹配的。
 
  2000年,中国城区人口38823.7万人,2017年增至49139.79万,增加了26%;
 
  2000年,中国城市建成区面积为22113.7平方千米,2017年增至56225.38平方千米,增加了154%。
 
  按照住建部每平方公里容纳一万人的标准,疯狂扩张的新城面积有2500万人的人口缺口。而按照这些新城的预测人口增长目标,需要34亿人才能填满!
 
  土地是卖出去了,但留下来的后遗症和越来越多的“鬼城”,怎么办?
 
  4
 
  尾声
 
  在楼市里,我们看过太多的魔幻场景。
 
  富翁墙角蹲一排,千万豪宅秒光的深圳;
 
  1.9万一套房,最穷买房团扎堆的鹤岗;
 
  楼市调控样板,让炒房客瑟瑟发抖的长沙;
 
  ……
 
  如今,魔幻城市再添一员:海景房买家集体哭泣之地、“看房团”天坑——乳山!
 
  更令人心惊的是,“最后悔的海景房”背后,还有着更多的“鬼城”,它们在狂热中崛起,又在人口的聚集大潮中不可避免地走向衰落。
 
  34亿人才能填满的剩余城市空间里,有多少人正在望楼兴叹、做“打工人”数年也买不起一块巴掌大的地方?
 
  这样的奇观,是楼市的悲哀,是时代的悲哀!

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