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史上最艰难的生存潮中,这家房企抗住了!

上个月,是上市房企的财报季。
 
  往年的财报季,上市房企都争先恐后的晒业绩秀肌肉。
 
  ——大家穿西服打领带,把头发反梳成大人模样,对着镜头竖起一个大大的大拇指。
 
  今年的财报季,有点冷清。先后有房企交不出去年的“答卷”,宣布延发年报。
 
  ——他们说,是因为审计师不签字。
 
  而延发年报、审计师不在年报上签字的房企,却又恰恰都是“深陷流动性危机”的房企。
 
  ——审计师为什么不在他们的年报上签字?是不想签?还是不敢签?
 
  2021年,上市房企遭遇了一场史上最艰难的生存考验,购房者也遭遇了一场史上最焦灼的交房考验。
 
  每天后台问的最多的一个问题就是:这家房企有没有问题,会不会暴雷?
 
  这个问题的答案,就藏在年报季中,就藏在各家房企的年报里。
 
  1
 
  我看完了所有上市房企的年报,终于可以负责任的告诉大家:
 
  史上最强暴雷潮中,龙湖抗住了。
 
  抗住了意味着什么?发展良好,现金充裕,不会出现违约暴雷风险。
 
  我先带着大家来看看龙湖的基本面。
 
  1、龙湖是TOP10房企中唯二的两家业绩正增长的民营房企。
 
  下面这张图,是2021年的TOP10房企业绩。
 
  
 
  TOP10中,业绩正增长的房企一共有6家,国央企占了4家。
 
  龙湖,是其中唯二的民营房企。
 
  2、龙湖连续6年保持“三道红线”的绿档水平。
 
  截止2021年底——
 
  现金短债比达到6.11倍,全行业最高;龙湖净负债率下降至46.7%,创6年新低;剔除预收款后的资产负债率为67.4%,远低于红线。
 
  这已经是龙湖连续保持“三道红线全绿”的第6年。
 
  自去年下半年开始,内地房企的“美元债”不断暴雷,造成国际三大评级机构不断下调内资房企的“信用评级”。仅去年10月份,穆迪就数次下调了29家内资房企的信用评级。
 
  而龙湖成为中国唯一一个
 
  ——获得国际三大评级机构全“投资级”的民营房企。
 
  
 
  3、平均借贷成本4.14%,几乎全行业最低。
 
  如何去评价一家企业的基本财务状况是好或是坏?
 
  有两个很简单的指标:平均账期和融资成本。
 
  平均账期越长,融资成本越低,说明资本市场越信任你,越敢把钱以极低的成本,借给你极长的时间。
 
  自2016年,龙湖的平均账期就在持续拉长,融资成本就在持续降低。
 
  
 
  截止2022年3月,龙湖平均账期拉长到6.3年,融资成本为4.14%,为历史最低。
 
  6.3年的账期,4.14%的融资成本,意味着什么?
 
  财务成本媲美央企,至少比行业平均成本低2%以上。
 
  把以上龙湖的基本面数据放在一起,你会发现在艰难的2021年,龙湖几乎是
 
  ——头部上市房企中,唯一“不仅保持业绩正增长,且能在控制负债的前提下保持业绩正增长”的房企。
 
  龙湖年报发出来后,我的朋友圈中至少有三个人说出同样的一句话。
 
  ——龙湖这份年报,不知羡煞多少同行。
 
  2
 
  龙湖变得越来越像“一个生意人”。
 
  过去的一年,龙湖最耀眼的数据反而不是我们前面所提到的那些,反而是我接下来所提到的。
 
  吴亚军和龙湖想说而未说的话,都藏在这些数据中。
 
  1、龙湖的商业,远比想象中的要赚钱。
 
  22年前,龙湖正式进军商业。
 
  22年后,你会发现龙湖越来越懂商业,越来越会玩商业。
 
  举个例子吧。
 
  截止目前,杭州一共开业了6座龙湖天街。6座天街,个个不同。
 
  ——个个都与杭州的城市肌理相浸润,进而散发出迥异的气质与氛围。
 
  比如,杭州滨江天街,承袭了“国际滨江”一贯的时尚和先锋。
 
  在这里,你看到的是“时尚、国际化和先锋感”的杭州——
 
  它连续两年保持30%的品牌汰换,以引入更多网红潮牌和区域首店。比如,首个DIOR全国最新形象精品店;
 
  它连续多年保持高频的先锋艺术活动和秀展,贴近与年轻和时尚相关的一切元素。比如,泡泡玛特十周年“天生爱玩”。
 
  它依托周边电商网红的聚集优势,与无忧传媒和嘉尚传媒等两大MCN巨头合作,成为首批玩线上直播的线下商场。
 
  
 
  又比如,杭州西溪天街,与西溪湿地的文艺气息相互浸润。
 
  在这里,你看到的是“文学、艺术、文艺和传统”的杭州——
 
  它把朱炳仁铜和万事利丝巾等诸多杭州知名老字号,都装了进来;
 
  再时不时搞个非遗传承计划,联合故宫搞个“西洋镜里的故宫主题展”等诸多带着浓重本土文艺印记的主题活动;
 
  甚至还联名喜马拉雅,创建了首个城市书房和有声文化空间,直接把文艺气息拉满。
 
  
 
  人都说,最好的商业是与周边消费客群相匹配,与城市文化特质相融合。
 
  而杭州龙湖天街,不仅做到了与杭州文化特质相融合,甚至做到了——
 
  每座天街,都分别与杭州的每个侧影相浸润、相辉映。
 
  滨江天街,辉映的是国际杭州;西溪天街,辉映的是文化杭州;金沙天街,辉映的是都市杭州;即将在今年5月份开业的吾角天街,辉映的是年轻杭州……
 
  22年成长,龙湖越来越懂商业,越来越有商业龙头的模样。
 
  ——截止2021年底,即便受疫情影响,龙湖全国已开业商场的销售额和客流依旧实现20%以上的增幅。商业租金收入81.5亿,增长40%。全国商场出租率,达到97.2%。
 
  其中,前面所提到的杭州滨江天街,超20个零售品牌和35个餐饮品牌达成千万销售业绩,CGV影城全年营业额超2000万。
 
  经常只是星星之火的龙湖商业,因为网格化布局和TOD加持,被龙湖玩成了对抗周期的利器。
 
  2、烧钱的长租公寓,去年开始赚钱了。
 
  五年前,长租公寓的风口吹起,无数家房企冲杀进来。
 
  五年后,仍留在场中的寥寥无几。走的走,暴雷的暴雷。
 
  此前,大碗因为要租宿舍,我在杭州连续看了无数个长租公寓。
 
  ——说实话,龙湖做的最好,也走的最远。
 
  租赁住房这条赛道上,龙湖竟然做了如此多的尝试和创新。而这些创新足以证明,龙湖是在认认真真做事。
 
  在龙湖手中,长租公寓也有了产品线。
 
  龙湖冠寓,一共拉出来四条产品线:豆豆、松果、核桃和花生。
 
  “豆豆”对应的是城市务工的基础服务者,提供“集宿式床位(4~6人间)”;
 
  “松果”对应的是城市新青年和新市民,提供“单间式公寓(开间/一居)”;
 
  “核桃”对应的是精英人群,提供“套间式高端公寓(套房/一居/两居)”;
 
  “花生”对应的是城市大家庭,提供“多房间”。
 
  此前,我看的就是杭州东城明石国际公寓的冠寓“核桃”。
 
  说实话,已经不太像传统的公寓,而更像住宅——
 
  50多㎡的面积,双阳台、独立客厅、独立卧室套房、独立厨房,甚至还有一个独立的小餐桌……
 
  
 
  有了这四条产品线——
 
  每一个进入城市的个体,都有了驻足于此的“空间”。
 
  外来务工者,有了一张床;新市民,有了一间房;新家庭,有了一套房;大家庭,有了一个社区。
 
  在龙湖手中,长租公寓也有了丰满的体验。
 
  冠寓APP里,有一个“GOYOO星球”的社区空间,每一个租客都身在其中。
 
  他们在GOYOO星球生态空间里,组织并串联起一场场社群活动:
 
  有时是在冠寓健身房做场瑜伽指导,有时是在公共空间分享同时空音乐会,有时是线下干一场英雄联盟,还有时是集体参加一场龙湖组织的公益活动。
 
  
 
  ——2021年,全国冠寓租户集体参与由龙湖公益基金会组织的“紫唇挑战赛”关爱心脏病儿童活动。
 
  从某种意义上来说:
 
  龙湖的冠寓是给“初次进入这座城市的年轻人”,营造了一个温暖而明亮的节点。
 
  有了这个节点,年轻人得以留在这座城市。有了这个节点,年轻人得以融入这座城市。
 
  去拼搏,去分享、去让闪闪发亮的青春碰撞!去以年轻人的视角感染这座城市!
 
  5年成长,龙湖越来越懂年轻人,越来越懂长租公寓。
 
  ——截止2021年底,冠寓开业10.6万间,整体出租率92.9%,首年实现盈利。
 
  前面我们提到的“核桃”,开业没多久,出租率就稳定在95%以上。
 
  进场长租公寓的房企中,龙湖成为首批实现正向盈利的企业。
 
  3、龙湖的产业地产,越来越有模有样。
 
  半年前,大碗的办公室租约到期了,考虑换个办公场地。
 
  我去看了龙湖在杭州做的一个创新型办公:龙湖杭州西溪蓝海引擎。
 
  说实话,我很喜欢。
 
  ——它区别于绝大多数的写字楼和产业园,有惊艳感,十足的惊艳感。
 
  比如,它很通透,没有传统办公空间逼仄和压抑。
 
  下面这张图,是它的空间平面图。
 
  
 
  它与传统办公空间最大的不同就是,有大量的公共空间。
 
  这些公共空间落地到现实中,就是以下这些通透明亮的功能区——
 
  开放式咖啡厅、休息区、接待区、交流区、阶梯空间……
 
  
 
  又比如,它很全能,足以满足绝大多数的商务办公需求。
 
  刚性的办公空间,属于独立的租客。
 
  而非刚性的功能空间,被搬移到公区,并高标准的配建,由全体租客共享。
 
  比如,共享会议室、共享休息区、共享餐厅和共享接待区……全部配齐。
 
  甚至,针对电CALL业务较多的销售类企业,还在公共区域,专门配备了独立电话亭。
 
  
 
  由此一来,企业租户既高标准的保证了基本功能,又降低了租金成本。
 
  再比如,它很龙湖,能满足其他商办物业无法满足的功能。
 
  龙湖杭州西溪蓝海引擎,属于天街上盖的创新型办公。
 
  设计之初,就直接与龙湖杭州西溪天街打通,独立电梯下楼就是商场。商务宴请、中午简餐和下班购物,原地就能解决。
 
  企业进驻之后,龙湖还将申请针对产业孵化的诸多扶持政策,比如房租补贴和税费补贴等等。
 
  2017年,龙湖进入产业地产。5年成长,龙湖越来越懂企业,越来越懂产业地产。
 
  曾经只是配建的写字楼,正被龙湖运营成一座座与城市共生的企业摇篮。
 
  今年,是龙湖进入浙江的第13个年头。
 
  以上举的这些例子,都是龙湖入浙13年踩下的一个个脚印。
 
  沿着这些脚印走过去,你会发现——
 
  龙湖越来越不像是一个住宅开发商,而更像是一个细水长流的生意人。
 
  对,一个做空间服务的生意人。
 
  对于房地产来说,“生意人”是个褒义词。
 
  生意人讲究的是什么?
 
  诚信经营、细水长流、兢兢业业、通过利他来完成利我。
 
  自2014年开始,地产开发这门生意越来越不像生意,而像是一场“快周转”金融游戏。
 
  ——借钱-拿地-扩规模-业绩好-借更多的钱-拿更多的地……
 
  这叫生意么?
 
  这不叫生意,这叫资本游戏。
 
  反观龙湖,你会发现它更讲究经营、更讲究运营、更讲究细水长流,更讲究做生意——
 
  天街,是做消费空间服务的生意;冠寓,是做青年人空间服务的生意;蓝海引擎,是做企业空间服务的生意……
 
  继续反观龙湖的财报,你会发现它更像一个生意人——
 
  负债率在慢慢减少,财务面持续稳定;
 
  销售的底色在慢慢减少,服务的底色愈来愈浓;
 
  传统开发的营收占比在慢慢减少,自持运营的营收占比在慢慢提高。
 
  龙湖在回归客户需求,在回归生意本身。
 
  通过天街,让消费者过的更好;通过冠寓空间服务,让刚进入城市的年轻人过的更好;通过蓝海引擎,让企业活的更好;通过一个个住宅项目,让业主住的更好……通过利他,完成利我。
 
  ——把消费者、年轻人、企业和业主服务好了,自己就赚钱了。
 
  3
 
  大碗成立近两年,很少单独去写一家房企。
 
  ——即便写,也是提醒风险和负面。
 
  当我看到龙湖的财报后,忽然就想起了近两年与龙湖的种种交集,就很想去给龙湖写篇稿子。
 
  ——不为别的,就觉得这样一家“慢下来、做生意”的企业值得。
 
  她值得所有房企去学习,也值得被更多人看到。
 
  这些年,龙湖的变化太大。
 
  十年前,提起龙湖,第一个能想到的是“园林很好、五维景观”。
 
  五年前,提起龙湖,第一个想到或许是“龙湖天街,好逛好吃”。
 
  到去年,提起龙湖,第一个想到的应该是“绿档房企、安全健康”。
 
  在今年,提起龙湖,我们可能会忽略了“它还是一家开发商”的身份。
 
  龙湖未来会成长什么样子?
 
  我不知道。
 
  前段时间,龙湖倒是提出了她关于未来的品牌新主张:至善龙湖、与城共进。
 
  我喜欢最后的四个字“与城共进”。
 
  别的城市,我不好说。
 
  但龙湖入浙13年,起码让我看到了她在这片土地上做到了“与城共进”。
 
  ——她浸润在杭州的肌理里,浸润在这座城市的脉搏中,与它一起跳动了整整13年。
 
  通过6座天街、24个冠寓、2个蓝海引擎和一座座住宅……这座城市里的大多数人,都慢慢与龙湖建立了一种连接。
 
  ——一种温情、成长和共生的连接。
 
  自从进入这个行业以来,我对于这个行业里的女性创业,天然带着一重敬意和略带偏心的喜欢。比如龙湖的吴亚军女士。
 
  我敬重她们能在野蛮生长的地产业生存,不易。
 
  与此同时,我也喜欢她们在“风里来雨里去”之中,给这个野蛮生长的行业带来一股女性特有的——
 
  耐心与温情。

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