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醒醒吧,在这些城市买房,终将成为财富垃圾!

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  你知道吗?
 
  防城港,基本上不卖地,房子去化也需要8年;
 
  二线城市哈尔滨、大连、长春、兰州、呼和浩特、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过2年;
 
  2021年,百城库存房企近5年创新高;
 
  2022年2月末,三四线库存涨幅扩大到20%并且去化周期需要2年;
 
  房产去库存化已经迫在眉睫,为什么?
 
  对一个城市来说,除了宏观调控外,最关键的就是库存了。
 
  库存的多少,供求关系就是一目了然,特别是土地,直接影响了未来两三年的楼市走向。
 
  那么,在全国到底哪些城市的库存比较多呢?今天就给你答案。
 
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  先来看一则住宅存量库存:
 
  
 
  数据来源克尔瑞
 
  一线城市:
 
  上海库存环比下降,供应量少,成交比较热,上海的新盘去化率都能保持到80%,高端盘最为火热,就像招商云玺,苏河望等当天售罄。
 
  北京就不如上海,而广州和深圳也是低迷。
 
  二线城市:
 
  青岛,沈阳,武汉在2月份库存总量比较多,除此外,哈尔滨,南昌库存积压也严重。
 
  其余的环比相差不大,而杭州,合肥等库存减少的多,比如合肥,可以归于市场成交热度好些,去化率为69%。特别是学区与倒挂的盘,去化都相对好些。
 
  三四线城市:
 
  分化是比较严重的,山东,江苏,广东,河南城镇存量在全国来说,都是比较多的,已经超过了20亿。宁夏,青海,西藏相对比较少,不到2亿。
 
  而从2月份的存量来看,临沂,钦州这些库存上涨比较多,宁波由于前期的火热,现在也出现了回调的情况,库存多了些,太仓,三亚2月份相对较少一些。
 
  仅从存量上来看,开年相对热闹的城市是上海,杭州,合肥等这些有价值的城市。
 
  属于北方城市以及东北城市的春天,并不那么美好。
 
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  再来看去化周期:
 
  
 
  防城港,连江,大连,烟台,河源,梅州这6个城市排名靠前。
 
  万万没想到,大连在这个行列,在这top20行列里面,除了三四线城市外,东北的一些二线城市大连,长春也没有跑出这个圈。
 
  大连相对于长春还好些,最起码楼市还算热闹,特别是高新区。
 
  而长春真的是老大难的一个,哈尔滨已经取消限售了,估计再有行动的话,长春会第一个跟上。
 
  为什么?
 
  长春的难不仅难在数据上,营销上更加的难。
 
  降价,腰斩的刺激已经很难让购房者买单了,于是把卖公寓的手段都用在了住宅上:返本销售。
 
  全款购买,1-2天内返,贷款买3个月返,占比40%
 
  0首付,超长分期,10-20年不等,房子成为了白菜价。
 
  知道的以为在长春,不知道的还以为是在鹤岗。
 
  在长春,不仅购房者不买单,房企也是惴惴不安。
 
  不妨看去年的土拍:
 
  
 
  图片来源:米宅
 
  三轮土拍流拍率,长春达到了82%,位列第一名。
 
  土地市场是哀鸿遍野,两次土拍都不好,就是价格下降,依旧激不起开发商的厮杀。
 
  4
 
  跟长春同病相连的还有一个三四城市,那就是每次都是全国库存第一的防城港!
 
  2月份的去化周期是90多个月,也就是需要8年。
 
  也就是说,即使8年不供地,防城港楼市也是相当稳定的。
 
  在如此高库存的情况下,防城港的楼市如何呢?
 
  这是防城港10年的一个销售数据:
 
  
 
  图片来源:米宅
 
  2021防城港的销量,只有18606套,算是近8年的最低数量,这里面最高的就是2018年的那波行情延伸,卖了48486套,从2018年之后,算是直线下降。
 
  惨淡的2021年,房价也是相当的魔幻,从1月份5295元/㎡,到12月份的4997元/㎡。
 
  在这种情况下,房企的心态也崩了:
 
  龙光的千亩大盘,一下子卖了10年,随后是恒大来了,碧桂园也紧随,蓝光等百强房企都选中了这个城市。
 
  但是后来呢,龙光和碧桂园走了出来,算是清盘了,蓝光,恒大都不中了,还有些直接躺平了。
 
  脱身的龙光和碧桂园以后再也没有见身影。
 
  房企,已经开始大撤退!
 
  或许你会认为,都这个样子了,是不是直接躺平了?
 
  没有,这不,在上一波,这个全国库存第一的城市也加入了救市的大军:
 
  降首付,首付降到2成。
 
  
 
  对于防城港的做法,不管有没有用,起码值得称赞。
 
  在楼市行情不景气的时候,受到影响最大的就是这些城市。
 
  一方面是库存的走高,一方面是消化不动,未来只会越积压越严重!
 
  为什么这么说?
 
  来看这张图:
 
  
 
  2022年开年并没有那么火热,2022年1月末全国平均还是17多个月,到2月份持续增加,上升到了19.53月。
 
  一线城市的去化周期比较短,北京去化周期是比较长,接着是广州,深圳是10个多月,上海相对比较少,不足5个月,一线城市也分化。
 
  三四线城市1月份末的去化还是21.09个月,而2月份直接干到23.25月,高于平均值,并且同比增加了83%。
 
  这也就意味着未来三四线城市的去化周期达到了两年,库存压力和风险是比较大的,未来楼市风险会更大,特别是防城港、烟台、淄博、临沂等本身库存就比较大的城市。
 
  不管是一线城市还是二线城市的去化周期来看,基本上都在10个多月,基本面上的存量很少低于7个月的,宏观来看,市场上的房子并不紧缺。
 
  单点的区域以及楼盘在受市场的青睐。
 
  如何买房,如何买对房成为我们目前面临的最严峻的问题。
 
  5
 
  最后想说句掏心窝子的话:
 
  1、现在是置换的好时候,比如从北方的城市置换成南宋版图内的城市,长三角,珠三角是重点。
 
  2、从区域版块来说,这是掐尖,去主城,去买改善的好时机。在一些市场扁平化的城市,就买有价值的区域和楼盘,比如长沙就紧盯豪宅,郑州就买金水北,东区。
 
  3、对于三四线城市,有人就留一套自住,没人就没必要留恋。因为不少城市房价已经属于坍塌的状况,就比如开封,房价回到了2015-2016年,有些轮回终会留下一层沙,这是我们向上的渠道,有些则是连根都拔起的状态。
 
  4、学校,地铁,商圈是硬通货,特别是学校,你会发现这条理论适合一二三线所有城市。

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