导航菜单

买房最高获6万元奖励!楼市遮羞布,被这座城市扯下了

1真金白银鼓励购房
 
  “以前叫人家小甜甜,现在叫人家牛夫人”,大话西游中的这句话,可以作为当下楼市现状的注脚。
 
  而将这句话诠释的最彻底的城市,当属最新发布救市大招的淮北市。
 
  淮北市是安徽省下辖的地级市,GDP仅1200多亿,常住人口不到200万。
 
  面对失落的楼市,面对成交量的下滑,面对不断流失的人口,面对商品房超长的去化周期,面对众人对楼市不再青睐有加,淮北市政府作出决定,花钱请人来买房。
 
  根据财联社报道,安徽省淮北最新公布楼市政策:
 
  今年4月30日-5月4日春季房展会期间,个人或家庭购买首套新建商品房可获最高不超过6万元奖励,非首套可获不超过4万元奖励;购买新建非住宅商品房,也可获最高不超过3万元奖励。此外,本地、外地居民或企业在房展会期间购房,还可享受财政奖励、金融机构信贷支持和开发企业补贴。
 
  
 
  尽管淮北市政府强调,该政策仅在房展会期间有效,但花钱鼓励大家购房的举动,还是揭开了淮北乃至大多数三四线城市楼市的遮羞布。
 
  尤其是政策规定,无论本地人还是外地人,无论购买首套房还是二套房,无论住宅还是非住宅商品房,都会给予鼓励。
 
  如此难看的吃相背后,是淮北这座城市资源枯竭、人口流失、房产过剩的。
 
  2资源枯竭城市的楼市之痛
 
  如今的淮北楼市是个什么现状?
 
  据星空地产研究院的数据显示:
 
  截止到3月31日,2022年1-3月,淮北市住宅累计成交4063套,同比减少937套,同比下跌18.74%;成交面积累计47.28万㎡,减少11.28万㎡,同比下跌19.27%;成交总金额33.67亿元,同比去年减少11.67亿元,下跌25.76%;成交均价7122.52元/㎡,减少623.15元/㎡,同比下跌8.05%。
 
  另外,据淮北市官方房地产信息网披露的2021年年末数据显示:
 
  1、2021年年末,淮北房价为7192元/平方米,同比增长了8.05%。
 
  2、2021全年,淮北新房销售累计303.89万平方米,同比增加了13.38%。
 
  表面上看,淮北市去年全年销售情况还不错,但,和大多数城市一样,全年销量拉升主要是上半年快速增长的结果,下半年持续下滑,行情冷却一直到如今。
 
  
 
  更为关键的是,即便2021年淮北市商品房销量有所增加,依旧没有改变这座城市房产严重过剩的局面。
 
  淮北市住建局数据显示,2021年年末,淮北市新建商品房库存427.79万平方米,去化周期23.5个月。其中新建商品住宅库存382.21万平方米,去化周期23个月。
 
  非住宅商品房库存45.58万平方米,去化周期28.5个月。
 
  换句话说,淮北市的住房与非住房,即便不再增加供应,按照现在的销售速度,需要卖上两三年,才能消化掉。
 
  可叹的是,淮北市人口持续流失,这么多房子,很难卖出去,也不知道卖给谁。
 
  人口不断减少,是淮北楼市严重过剩的根本原因。
 
  去年公布的第七次人口普查数据显示,淮北市过去十年(2010至2020年)常住人口减少了14.4万人,是安徽省十个人口减少的城市之一。
 
  
 
  制图:城市财经;数据:安徽省第七次人口普查公报
 
  另外,根据淮北市统计局最新公布的2021年统计公报显示,2021年年末,淮北市常住人口规模为197.4万人,户籍人口218.5万人。这意味着,至少有21.1万淮北当地人背井离乡,到他乡去寻找生活。
 
  人口为何流失?当然是经济不行,要是在家乡能赚到钱,谁愿意离开故乡。
 
  淮北和安徽另一座城市淮南很像,都是资源型城市。两座城市都因煤炭而兴盛,也因煤炭而衰败。
 
  衰弱的原因也大体一致。
 
  淮南并非因为资源枯竭而衰败,事实上,根据《淮南市矿产资源总体规划(2016—2020年)》,淮南累计查明煤资源储量138亿吨,按照目前的年产量计算,淮南的煤炭还能再挖240年。
 
  淮南人口流失、经济衰弱的主要原因,是煤炭产能控制,煤炭产能控制之下,淮南不少煤炭企业关门撤退。整个煤炭产业遭遇重创,而前期由于资源型城市的通病,过度依赖煤炭以及煤炭衍生出来的电力产业,没能好好备份其他产业,导致在紧急关头无以支撑,才有了2014年淮南GDP的负增长(-0.4%)。
 
  
 
  而淮北市,也因为煤炭产能调整以及此后不断对环境加大投入治理资金而衰败。
 
  公开资料显示,建市60多年来,淮北市累计生产原煤11亿吨。此外,根据淮北市政府官网披露的数据显示,截至2019年年底,全市探明煤炭矿产地52处,煤炭资源保有储量48.80亿吨。
 
  相比于淮南,淮北市的存量小得多,但还算可观。不过,淮北市在2009年已经被国家评定为第二批资源枯竭型城市之一。
 
  根据南方都市报披露,淮北煤炭鼎盛时期,煤炭工业对其经济的贡献度高达80%。后来,煤炭资源枯竭、产量下降、产业结构单一等因素叠加下,淮北经济日渐衰退。
 
  如今的淮北,已经沦为需要帮扶的对象。在去年国家发改委发布的《沪苏浙城市结对合作帮扶皖北城市实施方案》,安徽省淮南市、淮北市、亳州市、六安市、阜阳市、宿州市、蚌埠市被钦定为被帮扶对象,它们与帮扶城市的对应关系是:
 
  上海市闵行区帮扶安徽省淮南市;
 
  上海市松江区帮扶安徽省六安市;
 
  上海市奉贤区帮扶安徽省亳州市;
 
  江苏省南京市帮扶安徽省滁州市;
 
  江苏省苏州市帮扶安徽省阜阳市;
 
  江苏省徐州市帮扶安徽省淮北市;
 
  浙江省杭州市帮扶安徽省宿州市;
 
  浙江省宁波市帮扶安徽省蚌埠市。
 
  更为重要的是,因为不断挖煤产煤带来的环境破坏,以及之后对环境的治理,耗费了淮北市大量资金。
 
  数据显示,淮北市因采煤沉陷的土地多大41.6万亩。
 
  多年来,淮北市累计综合治理沉陷地20.6万亩,治理率为50%,投入治理资金150多亿元,累计搬迁村庄498个。
 
  煤炭主业衰弱,同时又没有像样的备份产业,双重因素叠加下,淮北人口大量外流。于是就有了我们看到的景象,过去十年常住人口减少14.4万人,才有了房子过剩,卖不出去的后果。
 
  3三四线城市的遮羞布被拉下
 
  淮北面对的人口流失、房产过剩问题,其实是当下大多数三四线城市共同的难题。
 
  人口方面,我曾梳理过所有城市第七次人口普查数据,结果发现,全国有149个城市(自治州、盟)常住人口减少。
 
  这149个人口减少的城市,主要集中在东北、中部和西部地区。其中东北地区占了33个,中部地区占了47个,西部地区占了55个。东部地区只有14个。
 
  其中绝大多数都是三四线及以下城市。
 
  房产过剩方面,根据克而瑞披露的2月末数据显示,三四线库存压力稳步增长,同比上涨12%,在不同能级城市中居首,且涨幅有不断扩大的趋势。
 
  与此同时,三四线城市的商品房去化周期也在不断被拉长。目前三四线城市的整体去化周期高达23.25个月,远超住建部划定的12个月安全警戒线。
 
  
 
  在大多数三四线城市人口流失,房产过剩的背景下,大多数三四线城市的房子,已经逐渐失去金融属性。
 
  这种背景下,包括淮北在内的大多数三四线城市的房子,除了真正的刚需还可以买,投资根本无需考虑。

水库论坛微信社群平台汇集各城市投资大咖,本圈是房产多军众多资深大佬坐镇 ,主要投资城市:重庆、上海 、杭州 、苏州 、杭州、北京、 深圳、 广州  、武汉、 南京、 沈阳、郑州、成都等, 房友自由交流各地投资心得 ,帮助小白解疑释惑, 定期交流楼盘信息及贷款信用卡等申请指南 。 铸造资产长城。抵御纸币通胀 ,集 体智慧打造一个有思想的财富管理交流平台。各省会城市均有群。

水库微信大群:目前是从1群到59群。 1群又称元老院。主要是水库元老在里面。目前可有名额的可免费加入的只有59群。大群免费,原则上每个人只能加一个大群。已经在水库 各大群的,请不要再次加群,以节省群资源。

水库a8群需要验资,净资产达到1千万以上方可入群。 

水库信用贷信用卡交流群:交流各种信用贷信用卡大额申请技巧,使用技巧,撸羊毛实战凑首付技巧。

需要入群的朋友请微信搜索:689574 添加,验证语:入群