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燕郊楼市的这一天和那些年

“燕郊购房松绑了!首套房仅20%首付,二套房仅30%首付。”4月6日下午,多个微博房产号及大V在社交平台发布燕郊下调首付比例的消息,引发网友关注。
 
  但这条“新政”昙花一现仅仅一天,就被直接叫停。这既在意料之外,又在意料之中。
 
  燕郊的楼市实际情况如何呢?二手房市场应该是最能反应楼市供需真相。58安居客房产研究院的数据显示,燕郊二手房的挂牌价格2017年4月最高点28611元/平方米,而2022年4月二手房挂牌价仅为17917元/平方米。可以看出,近五年来燕郊楼市不断降温。
 
  实际上,早在燕郊之前就有很多地区明确发布实行降低首付的政策,相比房贷利率,首付比例的下调更能直接刺激购房者的购房需求。那么,燕郊的楼市需求被“刺激”出来了吗?
 
  1疫情之下购房者在哪?
 
  工作群里接到首付降低通知的那天,中介小立觉得在这个行业苦苦坚持四五年的自己终于否极泰来了。
 
  这几年,小立为了卖房,各种宣传方式如微信、抖音、微博都试过了,但燕郊楼市利好太少,利空倒是不时出现,导致小立的各个社交平台的账号处于更新频率很高,但基本无人问津的状态。
 
  尽管朋友圈没人点,微信没人理,抖音没人看。但收到这个通知后,小立还是习惯性的发了一个小视频——低首付施行,燕郊解封后,房价会涨吗?
 
  出乎意料的是,这则视频发出后,引发了大量阅读及讨论,让一直以来浏览量惨淡的小立受宠若惊,他有预感,燕郊的下一批购房者可能要出手了,自己的职业“第二春”也马上要来了。
 
  但没想到,幸福来得如此短暂,仅仅享受了一天“流量博主”的待遇后,第二天政策就被喊停,小立感觉一切又回到了原点。
 
  小立认为首付降低是最直接的催热燕郊楼市的办法,燕郊现在的问题是没有购房者,这一政策可能会带来一批购房需求。
 
  当下,北京的通勤还没恢复,主要的购买力只能靠当地的改善需求,但实际上,燕郊很大一部分成交量是靠在北京工作的人撑起来的,疫情之后,北京的购房者过不来,让本就冷清的市场雪上加霜。巧妇难为无米之炊,没有购房需求,任你售楼处和中介使出浑身解数,也难以达成成交。
 
  在近二十天的封城期间,小立只能通过发现场视频、线上VR看房、直播讲解来跟客户以及潜在客户沟通。
 
  在楼市本就不景气的燕郊,线上带看这种方式能促成的成交量可想而知。
 
  “来燕郊买房的人,其实对当地的行情非常了解,所以根本不会盲目的交定金或者是很快决定买房。这种大宗交易,如果不能实地看房,促成的概率是很低很低的。”
 
  2燕郊楼市政策“潜规则”?
 
  实际上,这并不是燕郊楼市松绑政策第一次被叫停。
 
  自从2017年6月开始,燕郊开始限购,“非本地户籍居民家庭在当地购房,需缴纳3年社保或提供纳税证明,首套房首付统一为30%”。
 
  近几年,受疫情以及政策影响,燕郊房价一路下行。与之伴随而来的,是不断有传闻说限购政策已经放开,但每次舆论发酵后,都被相关部门立即否认。
 
  不过,当90度地产以购房者身份与售楼处人员沟通时发现,在执行层面,政策基本已经全面放开了。
 
  据当地置业顾问介绍,“燕郊从去年七月开始,二手房都已经放开了限购,更何况新房。没有燕郊的户口、没有燕郊的社保都没有关系,购房客户基本都过了网签。燕郊位置敏感,稍有风吹草动,就会引来大量关注。所以大家都是只做不说,很低调,你是不可能看到红头文件的。”
 
  “本次的两成首付也是如此,尽管相关部门已经叫停,但目前仍有两个项目售楼处可以实现两成首付。不过目前二手房还不行,等新闻热度过了,未来有可能会开口子,留有操作空间。”该置业顾问如此说。
 
  即使首付比例真的降低,燕郊楼市就会转而上行吗?
 
  当地一家经纪公司销售人员分析称,“燕郊和别的地方不一样,当地房源太多,其中,二手房在售房源达28000多套,新房方面,各楼盘为争夺客户降价促销的也较多,而购房人群短期内不会增长太多,再加上目前出手的人群以置换为主,因此,预计降低首付比例不会对市场有太大影响。”
 
  合硕机构首席分析师郭毅认为,之前,在环京楼市成交“腰斩”的过程中,燕郊是个比较有代表性的城市。同时,燕郊在环京市场中具有旗帜的作用,只有燕郊楼市真正出现成交量回暖、市场升温,环京楼市才有重启回暖的契机和可能性。
 
  不过,在郭毅看来,燕郊楼市目前的问题,不是降首付能解决的,反而可能因为类似宽松政策的出台,导致一部分购房群体出现更深的观望,市场反而可能在短暂政策观望期后出现下行的趋势。
 
  3实现同城化还要等多久
 
  实际上,最近除了燕郊首付比例下调外,还有两则关于北三县楼市的利好消息。
 
  一个是香河正在商讨检查站外迁,最快年底动工。
 
  第二个好消息是,总是“只见楼梯响,不见人下来”的地铁线路开通也终于正式敲定了时间。在最近召开的《北京城市副中心2022年投资暨重大工程专题发布会》上,已经明确说明:“要确保平谷地铁线在2025年底实现通车”。2025年底平谷地铁线通车,也就预示着燕郊在3年半后正式进入地铁时代。
 
  这给饱受通勤之苦的打工人园园带来了一丝希望。园园在燕郊跨城上班已经将近十年,疫情发生后,通勤频频受到影响,廊坊出现疫情,燕郊要核酸封控,北京出现疫情,燕郊也要核酸封控。这让本来在今年准备跳槽的她疲惫不堪,“很多公司已经不招京冀通勤人员了,其实也可以理解,动不动就不能到公司,放哪家公司都受不了。”
 
  园园认为,距离近是优势,可现在的确有很多问题,疫情的问题、交通的问题、检查站的问题。但如果随着时间推移,疫情会过去,交通会改善,检查站会东移,而距离近的优势会发挥出来,希望燕郊尽快等到那一天。
 
  而对于燕郊楼市,园园认为,作为生活在这里十几年的人,不希望大家提到燕郊只能想到房价,也不希望燕郊再对房地产恋恋不忘甚至有意亲近。这是在自曝其短,这样的城市已经公开告诉大家它们已经失去了竞争力,对于当下的市场背景,任何的刺激,都可以理解为困兽之斗。
 
  燕郊作为京津冀协同发展的桥头堡,在大的政策背景下,前景利好。但就现状来看,燕郊想要真的实现同城化,需要时间。

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