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我有点担心疫情后的楼市走向

疫情还没结束,城市依然在战斗,关于楼市这本不该是现在可以讨论的命题
 
  但是我却有点担心上海楼市
 
  说实话是特别担心
 
  在疫情结束之后,市场会不会经历一轮不太正常的波动
 
  之所以这么说,是因为经历过2020年的那一段走势
 
  那一段行情在整个上海楼市的曲线里,也是有点特殊的
 
  正是因为同样也是疫情后的楼市动态,这才值得我们现在需要回忆那一段周期
 
  事先声明,今天的内容不谈论供需关系,不谈论购买力,也不谈论城市信心
 
  这三个因素确实今年也有很大的变化,但我没办法解读
 
  我只谈论疫情之后的政策走向对楼市本身的影响
 
  1
 
  2020年对任何人来说都是印象深刻的一年,大年三十还是春节联欢晚会,大年初一全国各地都进入非常紧急的状态
 
  我记得也是很久之后才能复工
 
  复工之后我的第一件事就是走访各个开发商,从他们的口中,我得到市场几个变化
 
  第一,一手房的预售证有了些许上调
 
  从2016年开始上海一手房的预售证价格已经很久没动了
 
  这一次虽然动的不多,但是有一些项目,特别是新项目可以比周边上调5%的价格
 
  这个举措很细微,但却也真实地给到开发商一些信心
 
  第二个特别明显,就是那一年上半年的上海一手房突然放量
 
  市场里储备了400张预售证,等待着进入市场
 
  这是直观的变化,更加微观的就是当年的土地市场
 
  一些优质地块也开始放量,现在上海很热的北外滩的土地供应就来自那一年
 
  很明显在经历疫情之后的上海是希望能够激活房地产市场
 
  因为不仅仅是因为疫情,本来2019年的上海楼市也非常的差
 
  几乎一手房都存在去化缓慢的现象,在如今小体量开发的节奏下,每次开盘也只能完成70%的去化,然后慢慢续销
 
  2
 
  这样的变化对于市场产生了什么变化
 
  我可能是最有感触的,因为我是那一年的购房者
 
  我已经卖掉了自己的房子准备在2020年置换
 
  首选的也是一手房,且已经有了具体的项目
 
  做这个决定是来自2019年年底,那时候我有钟意的项目,且看到大盘整体去化没那么难,所以也不太焦虑
 
  包括操盘手自己也觉得,只要你想买是一定能买到的
 
  但是就在5月之后案场就发生了变化,第一个反应就是:来客量开始变多了
 
  对于操盘者的信心也开始积蓄
 
  最后八九月份的开盘,400多套房子,600人的认筹,需要摇号
 
  那时候我的运气不太好摇到了500号
 
  我是抱着捡漏的心态去的,想着会不会有人弃号,想着我买别墅产品可能买的客户没那么多
 
  当我到了摇号现场的那一刻,这是我终身难忘的场景
 
  无数人拿着一张纸头,抬头看着大屏幕,见证着一套套房子被买掉的样子,一共400套房子,选到450号就全部卖掉了
 
  一套不剩
 
  第二更让我印象深刻的,最好卖的不是社区内的小户型,前面50号,全都蜂拥去选择了叠加别墅的产品
 
  我是最后一个进入选房现场,看着销售贴完最后一个楼栋,天空开始放礼花
 
  当我经历了这样一个过程的时候,当时市场对于是否回暖尚没有明确的判断,但是我脑子就一个想法:我可能要赶紧了
 
  所以当时我本来准备等第二个项目开盘,但潜意识告诉我不能等
 
  等一手还要摇号就有变数,但是现在的我好像不能承担这个变数
 
  所以当下我就决定,放弃一手房去选二手
 
  趁着二手房市场还没反应过来的时候,把房子定了
 
  选二手当时也意味着要和时间赛跑,我也不知道当时为什么,总是觉得很急很急,不能等
 
  所以二手房我也一反常态没有比较,而是认准了一个社区和总价,定向去选房
 
  买房的过程当然也很曲折,但是因为目标确定以及意向强烈,一周时间就看好了意向房子,并且付好了定金
 
  这个时候的时间点是2020年的10月
 
  为什么要说这个时间点
 
  因为2020年10月之后的上海楼市才是魔幻,一手房火热已经是事实,二手市场也伴随着周期的变化快速回暖
 
  最大的变化就是二手房价格
 
  我这套房子从付定金到最后拿到房子的3个月时间,市场行情总价上涨了300万
 
  一点都不夸张
 
  过程中每次办手续经历流程我都会庆幸,幸亏买的早,幸亏当时果断没有犹豫
 
  经历过那段周期的朋友一定知道我在说什么
 
  这算是上海楼市最近一个火热周期了
 
  当然也是最短的一个周期
 
  到了2021年过完年,伴随着融创拿下了普陀那块地之后,上海楼市就进入了下一个周期
 
  所有的游戏规则都变了
 
  一手房积分,二手房核验价,土地集中出让……行业彻底换了玩法
 
  每每我回忆这段经历的时候,我都感慨当时的果断
 
  半年时间对于一个买房人来说不是一个特别长的时间,但是如果我慢了半年,那么我就会进入一手房分不够,二手房买不起的阶段
 
  其实很多时候世道就是这样,拼的不是你懂多少,而是你够不够果断
 
  3
 
  为什么要和大家分享这段经历,一个很重要的背景就是
 
  这是一段诞生在疫情之后的上海楼市,并且很明显是政策驱动的市场变化
 
  从政策驱动一手,一手带动二手的主动式回暖市场
 
  这也是我说我会担心的原因
 
  就是我特别担心疫情结束后的上海楼市会不会经历一个加强版的2020
 
  有没有可能
 
  我觉得是可能的
 
  因为2022年的上海是虚弱的
 
  今年上海疫情和2020年不可同日而语,每天因为全城居家隔离带来的经济影响可以用惨烈来形容
 
  不论是城市信心还是产业信心哪怕是居民信心都跌入谷底
 
  几乎所有行业都陷入了困顿,行业萎缩企业破产员工失业这件事
 
  疫情后的上海如何解决,或者如何挽救,是一个至关重要的问题
 
  这个时候的房地产已经不是夜壶了,当下似乎也只有这一个好用的武器,我几乎可以预见疫情结束之后楼市里会有什么样的政策
 
  但是
 
  我想和大家说的另一面,如果楼市过于放松,整个市场后面经历的才是真正需要担心的
 
  4
 
  未来的宏观环境,毫无疑问是货币宽松,政策宽松,这两个一定会是主旋律
 
  但是在另外一面,现在的购买力是虚弱的
 
  大家可能会失业,对于自己的未来也是焦虑的,虽然在家憋久了都觉得自己家小,但是对于未来的收入预期是悲观的
 
  这不是可能,当下的就业环境就是告诉大家这个事实
 
  所以如果宏观是宽松的,但是购买力是虚弱的,楼市极有可能会走向泡沫式繁荣
 
  什么意思,就是行业不是被需求带着走,而是被资本带着走
 
  典型的金融式风险的叠加
 
  这种场景在上海不是没有经历过,2016年就是如此,那是半年房价上涨20%的年代,经历过的人都知道当下所有个体的恐慌
 
  而后面从2017年的整体政策史无前例的严控,才推动行业需求重新推向真实购房者
 
  上海楼市去泡沫用了极大的代价
 
  但与此同时这个城市几乎没有泡沫
 
  我去过超过一百个城市,没有一个城市的楼市健康程度要胜过上海
 
  但是如果在这个时候单纯的为了GDP过度放松楼市,那么后果就是造成行业的泡沫
 
  上海楼市在经济特别好的时候和经济特别差的时候都容易走向疯狂,这在过往中的发展都曾真真实实发生过
 
  政策需要极度避免的是泡沫式繁荣
 
  如果重走2016,就是一个典型的被资本套利后的房地产市场
 
  5
 
  所以此时此刻特别想提几个建议
 
  在不久的将来可能会面对的
 
  针对市场
 
  1、降低土地成本,让开发商有利润赚钱,或者说多点利润,现在首先要保的是开发商,让他们有信心在上海楼市继续深耕
 
  2、一手房预售证不放松,一手容易传递二手,而且一手的低中签率也容易传递需求到二手房市场
 
  3、二手房核验价调整,调整的本身不会影响房价,但是却能够降低税收,买房人群如今也要减税
 
  4、五大新城可以给到定向政策倾斜,临港已经做了表率,其他区域也可以定向参考
 
  5、信贷正常,不再严也不放松,保证现阶段的有序进行
 
  6、银行房贷利率我支持下降,银行吃了房地产20年的红利,现在是时候患难与共了
 
  我知道这一次的疫情之后,上海这个城市有了很多的争议,包括这个城市最基本面都开始被质疑
 
  但是我希望这个城市自己要知道,这个城市的底色是什么,任何时候都不能动摇这个城市的根基
 
  愿楼市稳定,城市安康

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