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风向突变!13年来首次出现!房价,终于跌了

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  近日,统计局公布了2022年第一季度国民经济相关数据。
 
  总体看,一季度GDP同比增长4.8%不算特别亮眼,和全年预设的5.5%目标差距不小,但是考虑到疫情反复和突然爆发的俄乌冲突双重夹击影响,应该说能保持4.8%的增速实属不易。
 
  如果不是遭受疫情反扑加上俄乌冲突这只超级地缘政治黑天鹅冲击,一季度GDP增速超过5.5%应该是板上钉钉的事情,甚至达到6%也不是没有可能。
 
  
 
  虽然经济整体上保持了不错的增长势头,但具体到各行业,差别却是非常大。其中,涉及面最广,也是最受关注的房地产行业,可谓是“万红丛中一点绿”,出现了全面的下跌。
 
  数据显示,一季度全国商品房销售面积31046万平方米,同比去年下降13.8%;销售金额29655亿元,同比去年下降22.7%,超过五分之一。销售面积和销售金额呈现“双跌的局面”。
 
  而作为购房人最敏感、也是最关心的价格,同样出现了下降。
 
  数据显示,2022年一季度,全国新建商品房销售价格为每平米9552元,这是2021年全国新建商品房成交均价达到历史最高点的10141元每平米之后,重新跌回到万元以内,甚至比2020年的9859元还要低,跌幅达到5.8%。
 
  
 
  这也就意味着,全国房价在强力调控之后,再次回到了3年前2019年的水平。
 
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  自2008年以来,全国房价从3800元每平米一路单边上涨到2021年的10141元每平米,在长达13年的超级周期内涨了3倍,深圳北京合肥等城市甚至翻了四五倍。
 
  即使在楼市极其惨淡的2014年,全国房价也是保持了小幅的上涨势头。因此,今年一季度房价出现5.8%的跌幅,可谓是楼市近13年以来的第一次。
 
  而楼市只涨不跌的神话,这次也算是彻底打破了。
 
  那么,过去猛涨了13年之久,从未下跌的房价,为什么这一次偏偏就下跌并且跌幅还不小了呢?
 
  其中原因,主要在两个方面。
 
  第一,从开发商来看,在于本轮楼市调控首次对房企“动手”了。
 
  之前的历次调控,主要是针对购房人的,比如“三限两提高”的限购、限贷、限售,提高首付比例、提高贷款比例等。但对开发商来说,基本没有什么实质性的动作。通俗点说就是板子只打购房人。
 
  
 
  但很多人都知道,推高房价的,除了一部分炒房客之外,一些激进的开发商也是重要推手之一,比如曾经各地层出不穷的地王,就是少数房企给高烧楼市的火上浇油。
 
  而这一次,调控的板子终于是打到了房企的屁股上,而且下手还比较重,个别房企的屁股甚至都被打开了花。
 
  针对房企的调控,最具代表性的动作,就是“三条红线”的划定,可谓是稳准狠,直接从融资上卡住了房企的“命根子”。
 
  之前的调控,由于主要只针对购房者的,因此,市场不好的时候,房企宁愿房子拿在自己手里也不降价销售,如果资金紧张了,那就找银行贷款或者到国内资本市场上融资,甚至到海外高息发行美元债券来硬抗。
 
  从历次调控来看,扛到最后胜利的都是房企,而输掉六个钱包的都是购房人,毕竟作为购房者,买房是刚需,即使能扛得过开发商,但却抗不过丈母娘。
 
  而这一次“三道红线”划定之后,房企融资渠道被堵死了,要想回笼资金,寄希望于通过不断扩大债务的方法行不通了,要想回血,只有降价销售这一条道可以走。
 
  
 
  因此,我们才得以看到,自去年下半年以来,恒大、碧桂园、融创、雅居乐等各大房企在全国范围内纷纷降价销售回笼资金,有的甚至出现了5折甩卖的现象,这在之前历次调控中是不敢想象的。
 
  正是有了头部房企在全国范围内的大面积降价销售,才有了这次全国房价的明显回落。
 
  第二,从购房者来看,是居民的购买力基本已经接近枯竭。
 
  3月初,央行发布了2021年经济和和社会发展的统计公报,相关数据显示,截止2021年底,我国居民整体杠杆率已经超过60%,达到了62%。
 
  这些年,在房价的非理性狂热上涨中,不仅是各大房企热衷于加杠杆、铺摊子、上规模,就连历来信奉无债一身轻、有事没事爱存钱的中国人,也以贷款买房为载体,杠杆加的杠杠的。
 
  中国人保持了3000年的存钱习惯,被楼市20年的单边上涨给彻底击败了。
 
  相较于疯狂的房企们动不动就把负债率干到百分之八九十,甚至百分之百不同,很多人可能觉得居民62%的负债率就是个弟弟,有什么大惊小怪的?
 
  如果你要觉得居民杠杆率62%只是个弟弟的话,那就大错特错了。
 
  正所谓没有对比就不知道自己有多无知。放眼全球,62%的杠杆率,已经非常之高。这已经超过英国、法国、德国等西方主要发达资本主义国家,逼近次贷危机前的美国和上世纪90年代初楼市崩盘的日本。
 
  
 
  因此,购房者再往上加杠杆的空间已经不大,除非不顾后果,直接拉爆,而这,显然是各方都不愿意看到的,尤其是监管部门不能忍受的,因为一旦拉爆,出问题的就不仅仅是房地产市场,而是整个中国经济了。
 
  所以,我们看到前段时间广州把封禁了几年的“接力贷”放了出来(就是父亲贷款买房儿子还钱,俗称父债子还,因此也被戏称为“传宗接贷”),但很快就被叫停了。
 
  因为这种“贷贷相传”、寅吃卯粮的做法,相当于二次加杠杆,成倍放大杠杆率,类似于美国次贷危机中的金融衍生工具,潜在危险太大,后果难以估量。
 
  同时也必须注意到,我国居民的高杠杆率是在很短的时间里加起来的。2008年的时候,居民杠杆率还不到18%,短短13年就涨到了62%,而英国、法国、美国等发达资本主义国家,居民杠杆率从20%到60%,平均大约用时80年。
 
  很显然,我们的杠杆率,上升太快太猛。这就像一个正常的人,从幼年到成年,身体各个器官发育成熟需要18年,但我们在非常规模式下,只用了3年时间,就从婴儿到成年了。
 
  这已经不是补点钙、吃点生长素催长的问题了,明显是直接往身体里面注射人工合成激素了。
 
  这其中的痛苦和危险,以及带来的后遗症,也就只有自己才知道了。所以我们看到,稍有风吹草动,楼市就惊涛骇浪。
 
  开发商层面,看似强大的恒大、富力、融创等房企,虽然个个号称万亿规模的五百强企业,扒开一看,却是外强中干,华丽外衣下面,是无数的大小窟窿,“三条红线”的镜子一照,一个接着一个暴雷,几个亿的债务都还不上,甚至走到破产的边缘。
 
  购房者层面,很多人盲目信仰房价只涨不跌,抱着“赢了会所嫩模、输了下地干活”的赌博心态,信用卡、信用贷、抵押贷一股脑全用上。
 
  后果就是很多人月还款金额接近甚至超过自身收入,在悬崖边玩走钢丝的危险游戏,而当房价一旦下跌或者自身收入减少,就出现大规模的断供潮。
 
  所以我们看到,最近两年全国法拍房数量暴增。某平台数据显示,截止2022年3月,全国住宅法拍房达到惊人的175万套,相较于2017年的9000套,激增接近200倍。
 
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  自1998年我国住房制度改革以来,各种调控政策就一直伴随着楼市,已经持续了二十几年。热的时候收紧,冷的时候放松,政策反复交替,房价也在时紧时松中螺旋上涨,偶尔还来个急速垂直暴力拉升。
 
  因此,关于楼市的调控也被称之为面多了加水,水多了加面的“和面大赛”。最终,在和面大师一边加水一边加面的过程中,面团越滚越大。
 
  自去年年底以来,全国楼市入冬,因此,政策层面也迎来了新一轮的宽松期。过去的两个月,从郑州到南京,从武汉到昆明,从三线城市到二线城市,从西部地区到中部地区……楼市宽松已从星星之火逐渐变为燎原之势。
 
  不完全统计,目前全国已经有70多个城市陆续出台了救市政策,甚至棚改货币化这个超级大招也在郑州、昆明再次出现;一百多个城市不同程度降低了房贷利率,苏州首套房利率甚至降到4.6%,全国最低。
 
  
 
  或许是一季度GDP4.8%的增速低于年度5.5%的预期目标,4月18日傍晚,央行和外汇管理局发布了“关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知”,出台了23条“金融救市”政策,涵盖面广,力度很大。
 
  这其中,和房地产直接相关的有4条,有针对房企的,也有针对购房者的。特别是针对购房者的,有两点值得高度关注。
 
  第一点是,对其存续个人住房等贷款,灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。这一点是对已经贷款的购房人的。
 
  关于延后还款时间和延长贷款期限,这在之前的历次调控中基本没有出现过,这次算是开了先例。
 
  第二点是,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。这一点是针对潜在贷款购房人的,也是很多人一直在期待的超级大招“双降”!特别是降低首付比例,算是楼市的终极大招。
 
  可以遇见,在经济稳增长的形势压力下,特别是有了央行和外管局“关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知”这把尚方宝剑,接下来,还会有更多的城市,加入到这一轮的楼市放松的行列之中,甚至不排除上海和深圳这样的楼市上涨压力很大的一线城市。
 
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  德国著名哲学家黑格尔说过的一句话:人类从历史中学到的最大教训,就是人类不会吸取任何历史教训。
 
  但这一次,我们希望中国楼市是个例外,毕竟,如果再来一次像2016年那样的暴涨的话,等待我们的可能就是2008年的美国,或者上世界90年代初的日本了。
 
  
 
  而如果楼市真的重蹈美国次贷危机或者日本楼市泡沫崩盘的覆辙,那些由少部分利益集团的贪婪而捅出的巨大窟窿,注定最终还是要由所有的老实人接盘买单。
 
  就像虽然美国很多普通人在次贷危机中因为还不起房贷被赶出了房子,但这并不妨碍华尔街的巨头在危机中赚的盆满钵满并且全身而退。
 
  就像虽然日本的年轻人在失去的三十年里一步步沦为宅男废材,而日本几大家族财团的地位依然牢不可破并且代代世袭。

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