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北京房价又涨了

前不久,均价9万的东城区永定府正式开盘。原本计划为期4天的选房,但仅仅一天后,永定府就宣告首批391套房源已全部售罄。如此火爆的场面,让许多行业人士认为,北京楼市迎来了“小阳春”。
 
  “北京楼市的确在回暖,但是没有小阳春。”一位深耕北京的知名房企项目负责人坚定地对90度说。
 
  其实受行业下行影响,我们已经习惯用“疲软”“遇冷”等词语去形容北京楼市。但最近经过90度实地考察北京的一些新开楼盘,发现现场的购房者虽称不上人山人海,但也可谓人头攒动、络绎不绝。
 
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  关键指标三跌一涨
 
  从监测机构发布的一季度数据来看,北京楼市主要呈现出“三跌一涨”的特征。所谓“三跌”就是在成交面积、成交量和成交金额三方面,跌幅继续扩大。
 
  诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年首季度北京新房成交13092套,环比下滑37.71%,同比下滑40.12%;在二手房方面,北京二手住宅成交套数为35880套,环比小幅下滑3.53%,同比下滑幅度达30.81%。
 
  
 
  针对这三个指标的下滑,业内人士分析认为,有以下几个主要原因:
 
  一是供应力度明显不足。据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年一季度新房批准上市套数为14378套,新房供应量较去年四季度而言,大幅减少五成多,同比下滑也达36.36%。
 
  二是存量仍在高位运行。截止到3月末,北京新房市场存量,住宅7.3万套,别墅1万套,合计约8.3万套。再加上商办与公寓15915套,合计达到10万套,库存持续在高位运行。
 
  三是新房品质参差不齐。限房价、竞地价,开发商因为利润空间有限,为了能够有利润,在得房率、配套装修等房屋品质方面大打折扣,对购房人的积极性有一些影响。
 
  在成交面积、套数和金额都呈下滑态势时,一季度的北京楼市显然并没有达到预期,自然也不存在“小阳春”。
 
  而“一涨”则是新房成交均价涨幅创近7年新高。网易房产数据中心监测数据显示,北京一季度的新房成交均价达57341元/平米,同比上涨9%,为近7年历史新高。
 
  成交大幅缩水,成交价却创下历史新高,那自然只有考虑单套价格这一变量了。市场成交情况显示,北京改善和顶豪产品的存在,拉高了整个一季度的成交均价。
 
  所以,一季度的北京出现了另一种局面,有人将其概括为“谈笑有豪宅,往来无刚需”。
 
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  豪宅逆市热销
 
  北京购房者素来以“强悍购买力”著称,在一季度表现则更为明显,掀起的“豪宅潮”将北京豪宅推入逆市模式。
 
  中指研究院数据显示,从豪宅成交量来看,一季度北京1000万以上住宅成交套数同比增长8.1%,而同期1000万以下住宅成交同比下降53.4%;
 
  
 
  从成交占比来看,一季度北京成交的商品住宅中1000万以上总价段占比均有所上升,其中北京1000万以上住宅成交套数占比15.8%,同比上升8.3个百分点。
 
  在经济环境整体活跃度不足、楼市下行阶段,核心城市的高端豪宅市场更具抗压性,北京楼市的高端产品销售表现,优于刚需产品。
 
  从具体项目来看,诸葛找房数据研究中心监测数据显示,学府壹号院持续网签备案,网签金额超66亿元,成交均价为89645元/平,位居榜单首位;海淀圆明天颂项目网签金额33.4亿元,115711元/平,位居次席;未来逸园共有产权房居第三位,网签金额达24.7亿元。
 
  而一直被称为北京豪宅届天花板的万柳书院,网签价高达170249元/㎡,也在一季度卖出了6套。
 
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  3月末迎来了“窗口期”
 
  清明节后,在石景山区首钢园附近一新开楼盘中,置业顾问小李在售楼处一下午步履不停,向购房者讲解楼盘、带看房型,十分忙碌。
 
  小李明显感到,与一、二月观望看盘的气氛十分不同,这一批购房者问的十分仔细,而且近期成交量明显增加,成交速度也显著提升,小李感觉到此时来售楼处的,多是打算最近入市买房的。市场回温了,他要抓住这个窗口期。
 
  根据中指数据显示,在新房市场上,2022年3月北京新房成交4910套,环比上涨74.36%,同比下跌40.81%。而新房成交均价为44347元/㎡,环比持平,同比1.66%上涨。
 
  
 
  而二手房市场的回暖则表现的更加明显,首先表现在价格上,3月北京二手住宅市场均价为74258元/㎡,环比上涨0.62%,同比大涨8.16%。
 
  
 
  3月北京二手房在成交量方面也十分可观,达去年7月以来月度成交峰值,为15771套,环比上月增长89.10%。虽然较去年同期而言,降幅仍然显著,但明显高于2019年同期水平。
 
  
 
  “3月北京二手房、新房价格涨幅都十分可观,将成为全国最先修复的城市。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示。
 
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  新盘来了
 
  而经历年初两月的低迷后,北京3月新房供应也大幅放量,供应规模几近与去年同期相当,诸葛找房数据研究中心数据显示,2022年3月新房批准上市套数为7286套,环比上涨164.4%。
 
  近期北京许多房企推盘节奏也明显有所加快,在推盘力度、宣传声量上也明显有所增加。不禁感叹,许久不见销售贴身肉搏的场面,一度以为房地产是个“温文尔雅”的风格。90度的朋友圈中,也看到许多沉寂许久的开发商频繁营业了。
 
  据住建委消息显示,北京4月预计将会有15个左右项目取证入市,主要分布在顺义、通州、门头沟、大兴等近郊城区,具体项目来看,不乏一些品质、配套等较好的项目。
 
  中建学府印、天时汤山御邸、西红门橡树湾、天恒学府里、中海云庭、中铁兴创逸境等均为首次取证。
 
  
 
  比如,其中售价最高的项目为天恒学府里,也是市场热度最高的,该项目不到6小时就已售罄。天恒学府里销售均价8.5万/平方米。
 
  海淀区于3月再推出1个品质项目,翰学雅居,该项目位于海淀区北二环附近,交通便捷,临近交大和中财两大高校,教育资源丰富,本月共推出354套房源,准许销售面积17767.5㎡,入市后市场青睐度或较高。
 
  大兴区的红橡润园项目本月多栋住宅楼也获取了预售许可,共888套房源,是本月取证项目中推出房源套数最多的项目,红橡润园位于大兴区西红门板块,项目打造了约75-128㎡的二居至四居室,比较契合刚需群体的购房需求。
 
  
 
  诸葛找房数据研究中心认为,当前房企推盘积极性较高,市面上可供购房者选择的空间较大,政策环境缓和下利好刚需及改善性购房需求入市,同时房贷利率下调,购房成本也会有所降低,加之北京楼市政策基本保持稳定,房价水平凸显稳态,购房者可结合自身情况恰当入市。

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