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楼市大消息!最硬气的省会,也松绑了!

松绑大潮轰轰烈烈,还没加入的城市或许会迟到,但一定不会缺席。
 
  果不其然!就在昨天,最硬气的省会城市长沙,也忍不住松绑了。
 
  楼市调控优等生,也熬不住啊。
 
  这是什么信号?
 
  1
 
  今天上午,一份重磅文件在湖南省政府官网发布。
 
  《中共湖南省委湖南省人民政府关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见》。
 
  其中,值得注意的有两点:
 
  对长沙新增城镇建设规模及新增建设用地指标予以倾斜
 
  放宽人才落户限制,具有大专及以上学历在长沙就业人员可即时申报落户,享受在长沙购房资格。
 
  推动高层次人才在长株潭三市自由落户。
 
  前者意味着长沙未来供地会保持充足,算是给未来的买房人一剂强心针。
 
  
 
  而后者,则是本文的重中之重。长沙,对更多人口开闸了!
 
  要知道,此前对于大专生,长沙的首套房购房政策是:
 
  ①落户满一年且在长沙工作并已连续缴纳12个月个税、社保;
 
  ②在本市连续缴纳24个月个税、社保;
 
  ③落户长沙满2年。
 
  上述条件满足其一即可。
 
  这种大专生落户还要“落户一年+社保一年”的严格规定,在当下大多二线省会执行零门槛落户的当下,显得非常严苛。
 
  而此次意见的出台,或许能让大专生跟本科生站在同一起跑线,通过人才落户,就能实现落户即可买房,而不再需要一年社保的限制。
 
  不论如何,此次湖南的表态,已经让长沙的购房门槛出现了松动。
 
  长沙,也终于加入了楼市松绑大潮。
 
  然而,早在一周前,长沙的“霸气回应”还持续刷屏——
 
  一位长沙市民向市政府提出建议,表示当下行业不景气,收入暴降,自己即将断供,希望长沙可以调整限购限售政策,好让自己把房子卖出,减少经济压力。
 
  
 
  而长沙方面,则是表示要坚持“稳地价、稳房价、稳预期”,继续严格执行,精准落实。
 
  当时大量网友为长沙叫好,盛赞这座城市“有骨气”。
 
  如果楼市也有饭圈,长沙绝对是最努力最圈粉的那位。
 
  没想到,短短一周的时间,翻脸比翻书还要快。
 
  长沙,怎么就变了呢?
 
  2
 
  事实上,也可以说,长沙从来没有变过。
 
  这座城市,只不过是在执行其“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳方针罢了。
 
  在楼市调控这一方面,长沙一直都有自己的顶层设想和规划。
 
  3月1日,长沙表示要强化房价地价联动,并为房价涨幅定下了明确的标准:
 
  刚需型住房按每年指数不超过5%;
 
  改需型住房按照长沙城镇居民收入增长水平,从5%的涨幅上限上调至8%到10%。
 
  10%,这个涨幅可不低了!
 
  可见稳房价,不代表要打击和遏制房价上涨,而是实现房价水平跟城市发展同频,通过合理调控,达到房价平稳上涨的目的。
 
  同理,松绑也不等同于炒房
 
  眼下,全国楼市低迷,一季度全国商品房销售面积同比下降13.8%,销售额则是下降22.7%。
 
  大形势下,“大厦将倾,焉有完卵”?长沙也不例外。
 
  今年一季度,长沙的新房环比涨幅分别为0.1%,0.2%和0.4%,涨幅基本延续了去年底的低迷态势。
 
  而二手房更是出现了15个月首次下跌,今年前三月的环比涨幅分别为-0.1%,-0.2%和0%。
 
  不管是新房还是二手房,跟去年全年的上涨势头相比,都有些弱化。

  
 
  从成交量上来看,今年3月长沙内五区商品房低温复苏,共成交6598套,环比增长55%,同比下跌40%,在疫情的侵袭下,成交远不如2021年同期。
 
  为了避免进一步的楼市下行,长沙先知先觉,灵活施策。这一点也在土地市场上有所体现。
 
  去年三轮集中供地,长沙经历了流拍率从“8%—66%—12%”的转变,后期压力颇大。
 
  因此,今年首轮土拍,长沙也调整了土地出让政策,变相对项目限价放松,给开发商留足了利润空间。
 
  效果显著。
 
  4月12日,长沙首轮集中供地结束,结果是:
 
  推出的22宗地块全部成交其中3宗溢价,19宗底价成交,溢价率2.6%。
 
  值得注意的是,0流拍的傲人成果,在当前已经完成首轮土拍的八座城市(合肥、福州、北京、青岛、重庆、武汉、成都、厦门)中,已经是数一数二的——
 
  另一座零流拍城市,是重庆。可见市场信心已经回来了。
 
  
 
  从结果来看,长沙避开了“土拍转凉-财政下行-大幅刺激楼市-土地回暖”的恶性循环。
 
  健康平稳的房地产运行,离不开灵活的政策调整。
 
  长沙,不负“全国楼市调控标兵”之名。
 
  3
 
  相比起刺激楼市,长沙放松落户门槛,更意在抢人。
 
  长沙,可以说是天生跛脚。
 
  这座城市,没有重磅的行政级别,地理位置非常尴尬,生于忧患之中:
 
  向北是中部第一大省会武汉,向南是人口虹吸大市广州和深圳。
 
  当前,全国增量人口越来越少。2021年,全国人口净增43万人,就连一线城市都相继失守——
 
  广州净增7万,上海1万,北京负增长0.4万。
 
  接下来,城市之间的抢人大战,主战场已经转移至存量人口上。
 
  而长沙,2021年人口增速也出现了颓势,全年增长19万人,虽然仅次于武汉、成都和杭州,但也低于预期。
 
 
 
  要知道,长沙定下的目标,是到2026年,常住人口要突破1200万人。
 
  这意味着,长沙接下来平均每年要增长超35万人。
 
  叠加近几年的疫情防控形势,目前有45座城市共计3.73亿人正处于某种形式的封控之下,人口流动更显阻滞。
 
  长沙,面临的人口增长压力很大。
 
  如果稍微进行调整,能让大专生也能落户买房,在长沙安居乐业,则能更好地留住人才。
 
  4
 
  长沙的另一个松绑动力是,来自上方越来越响亮的松绑号召,以及多个兄弟城市的表率作用。
 
  4月18日,金融主管部门疾呼,要合理确定最低首付比例和最低房贷利率,更好满足购房者合理住房需求;
 
  4月20日,经济日报发表文章,强调要发挥稳楼市在稳经济大盘的作用,要“采取积极措施畅通房地产市场循环”。
 
  而今年以来,已经有超70城因城施策,松绑楼市,就连苏州、南京、天津乃至上海,都结合当地情况进行了一定松绑。
 
  长沙出手,也在情理之中。
 
  据禧泰全国房价行情,截至2022年4月15日,长沙新房、二手房价格在15个新一线城市中均为最低。
 
  
 
  不仅如此,长沙的房地比跟热点城市相比,也是低位——
 
  从首轮集中供地城市的供地来看,长沙的房价地价差已经超过7000元/㎡,地价占比仅为34%,几乎是目前最低。

  
  而武汉、厦门、北京、成都等城市,地价占房价的比值均在50%以上,分别为67%、66%、58%和57%。
 
  这意味着,在长沙,拿地房企有着更大的利润空间。
 
  低房价,低地价,相对高品质的生活,更大的利润空间,人才和房企都向长沙奔赴。十年来,长沙人口新增300万人,相当于一个海口市在此地凭空出现。
 
  “低房价-人口涌入-房地产平稳运行-房价适度上涨-房企拿地”,这样的良性循环才能持续。
 
  十年来,长沙的GDP和居民收入都实现了翻倍上升。
 
  很有意思的一点是,十年前,长沙的GDP就已经跟今年的南宁一样高,但十年后,这两座省会的房价居然相差无几。
 
  不知道南宁心里有多尴尬。
 
  
 
  因此,实现房价平稳上涨,也是让更多长沙市民能够享受城市发展红利的应有之举。
 
  当然,长沙的进一步松绑,也意味着湖南的强省会战略还在坚定不移进行。
 
  跟长沙表现不同的是,湖南的其他地级市,行情异常惨淡。
 
  如岳阳、株洲更是跌跌不休,重压之下只能通过行政力量遏制楼市的下压势头,出台了限跌令。
 
  七普数据显示,过去十年湖南省8个城市人口持续流出,衡阳、邵阳、常德、岳阳、怀化、益阳、湘潭、湘西颓势明显。

  
 
  当前楼市发展,犹如跷跷板,一城起,则多城落。
 
  作为这个时代的普通人,我们能做的,就是找到翘起的那个城市。

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