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多少上市公司,最终不如总部一栋楼

有人说,每个地产商的心目中,一个科技梦。
 
  于是,这两年有好多房企热衷于造车,有的风头甚至还盖过了正经车企。
 
  但这话只说了一半,另一半是:
 
  每个科技大佬的心目中,也有一个地产梦。
 
  据戴德梁行市场报告,TMT行业过去五年是写字楼市场的中坚力量。
 
  2016年-2020年,TMT行业在北上广深四个一线城市的写字楼市场占比分别达到36%、20.3%、28.3%、23%。
 
  1
 
  每个科技大佬的心中,都一个地产梦
 
  有恒产者有恒心,即使是大佬如雷军者,也不能免俗。当小米买房置业的时候,他忍不住发博感慨:
 
  “北漂,奋斗九年多,终于买房了!”👇
 
  
 
  有地产梦的,当然不止雷军,还有张朝阳。
 
  记得上一次去宇宙中心五道口时,发现所有的大厂都搬到西二旗大农村了,只有一栋孤零零的搜狐大厦矗立在那。
 
  一问才知,当年在五道口呼风唤雨的大厂们,只有人家搜狐在那有房!其他都是租的。
 
  有房,就是底气足,搜狐至今可以留在市中心笑看风云,这离不开张朝阳的眼光。
 
  他在建造搜狐媒体大厦时曾说,中国城市扩张使得资产升值较快,买地盖楼可以盈利。他说到做到,在买楼方面绝不手软。
 
  2006年,搜狐一次性动用30%的现金储备,斥资18亿买入位于北京五道口的搜狐大厦。紧接着,2010年搜狐还在中关村核心区域自建搜狐媒体大厦、花9亿元从融创购买的位于石景山区八角东街的搜狐畅游大厦。
 
  时至今日,搜狐这三座大厦的价值(估值高达68亿元人民币)早已超过了搜狐公司的市值(46.28亿元人民币)。
 
  上市公司市值不如总部一栋楼,搜狐成了一个经典的例证。
 
  大厂们为啥热衷买楼?关键时刻,能救命。
 
  2019年,连续亏损15个季度的LG把双子座大厦售出,双子座大厦是14年前LG花30亿元在建国门买下的。万万没想到,LG卖手机亏了这么久,卖个楼反而净赚60亿。
 
  新浪最初就因为没房,差点没能活下来。
 
  1996年,政府准备提供2000万人民币银行贷款,给新浪的前身公司。
 
  手续办完了,但就是贷不出来钱。
 
  银行说,软件在国内没办法评估,问新浪创始人王志东用什么抵押。
 
  王志东说了句:“用这帮人的脑袋”。
 
  银行的人听了很是感动,然后果断地拒绝了他们。然后,新浪不得已去海外融资。
 
  听说业界现在有这么一句话:
 
  “三流企业卖产品,二流企业卖服务,一流企业卖概念,超一流企业卖大楼”。
 
  这也是大厂爱买地盖楼的主要原因,既能实现保值增值,而且不动产更方便抵押做融资,万一企业经营不当,还能卖办公楼回血。
 
  要知道,写字楼号称“垂直印钞机”,是银行体系、资本市场都非常看重的优质资产。
 
  在北上广深,一栋甲级写字楼的年纳税额可以超过10亿,甚至100亿元,真正是一栋楼可以打败一座城,厉害了我的楼!👇
 
  
 
  “垂直印钞机”这个称号,真不是吹的!
 
  2
 
  这些大厂,偏爱市区拿地
 
  大厂买地盖楼的案例,想必比大家早已耳闻目睹了,今天就不啰嗦了。
 
  作为一个城市号,我更好奇的是,大厂们拿地都有什么地段偏好呢?
 
  首先迎面走来的是,市区代表队,它们偏爱在市区置办自有物业。
 
  代表选手有腾讯、百度、字节跳动、搜狐等。
 
  腾讯2006年第一次拿地,就选在市区,是南山区的深圳腾讯大厦。
 
  这是腾讯第一座自建写字楼,也是深圳闻名全国的城市地标。
 
  另外,腾讯现在的总部大楼腾讯滨海大厦,以及在建的腾讯数码大厦(又称腾讯前海大厦),也都位于深圳南山区,寸土寸金的中心城区。
 
  此外,腾讯在北京、上海、广州、成都都是拿中心城区的地块做总部大厦,分别位于北京海淀区、上海徐汇滨江、广州琶洲、成都高新区。
 
  百度,拿地虽然没有腾讯那么多,但也是坚定的市区专业户。
 
  在北京海淀区,2007、2014年,百度先后置办下百度搜索框大厦、百度科技园两处自有物业。
 
  在深圳南山区,百度置办了百度国际大厦,作为百度华南总部和国际总部所在地。
 
  热衷于市区拿地的还有字节跳动。
 
  在北京的互联网大厂,很多都在中关村、西二旗,但张一鸣却对市区情有独钟,甚至通过内部信呼吁员工:不要住在城乡结合部。
 
  “我们是少有的在帝都中心知春路的公司,毗邻各所大学、华星影城、几条地铁线……这是北三环,不像那些在上地、通州等城乡结合部的公司……年纪轻轻不要着急在郊区,尤其房山、沙河、天通苑之类的远郊定居,买了房我也建议搬到市区里来。”
 
  最终,张一鸣用实际行动践行了他的话。
 
  字节跳动的第一个自有产权办公楼,是北京海淀区的方恒时尚中心。
 
  这座楼是北三环一带罕见的低密度写字楼,想来张一鸣也非常满意。
 
  字节的第一个自建楼,也在市区,在深圳南山区。
 
  2020年4月,字节耗资10.82亿元,拿下深圳后海总部基地一地块,在著名的粤海街道上,未来,今日头条大湾区总部将和腾讯总部做邻居。
 
  置业上海,字节依然选了市区,在上海杨浦拿下了一个紧邻黄浦江的地块
 
  不只是国内大厂,硅谷的大厂们同样也热衷于市区买楼。
 
  2021年,谷歌斥资21亿美元,买下纽约曼哈顿区的一栋写字楼——“圣约翰码头。
 
  据悉,买下这栋楼后,谷歌顺势成为曼哈顿最大的商业地产所有者。
 
  这还不够。今年初,谷歌又花费10亿美元,约合64亿元人民币,买入位于伦敦市中心的一栋大楼。
 
  此前,谷歌一直租用这座大楼,如今也变成了自家物业了。可见租房不如买房香。
 
  3
 
  这些大厂,偏爱郊区拿地
 
  有人喜欢灯红酒绿、高楼大厦,就有人喜欢好山好水、任我逍遥。
 
  代表有华为、阿里巴巴、网易。
 
  华为最典型,特别喜欢拿山旮旯的郊区地块。
 
  最著名的就是扫货东莞松山湖了,华为以一己之力,让“天然水库”拔地而起成了“科创中心”。
 
  据统计,华为在松山湖所有基地加起来,约占地8000亩,超过5平方公里,接近一个珠江新城的面积(6平方公里)。可以说,非常的庞大。
 
  作为华为终端公司新总部所在,现在有近七万华为人在松山湖奋斗。
 
  在广州,华为拿的地块也在郊区,是白云区的华侨糖厂地块,总用地面积约178.94亩,将建成华为广州研发中心。
 
  在深圳,华为总部就是不去深圳湾,就待在坂田郊区,还在去年斥资2.98亿拿下一块巨无霸产业用地,位于深圳龙华区。
 
  4
 
  大厂拿地到底有多便宜?
 
  但政府的地也不是白给的
 
  大厂拿地潮,背后是政府为了支持大企业和地方经济发展,愿意给出非常便宜的地价,甚至是底价、定向出让。
 
  有多便宜呢?
 
  在“宇宙最牛街道办”深圳粤海街道,字节准备做总部的地,综合楼面价才1.7万元/平方米。
 
  这里可是全深圳房价最高的深圳湾后海区域,抬眼能直接看到春笋,周边住宅市场的价格已经突破20万。
 
  不只是深圳,广州对大厂拿地也是很慷慨。
 
  2021年7月,腾讯音乐拿下广州金融城东区一地块,二线临江,楼面价仅15390元/㎡。
 
  而目前,金融城的写字楼都卖到4-5万每平米了,所以1.5万的楼面价可以说非常笋了。
 
  而在郊区,大厂拿地的地价就更便宜了。
 
  2021年12月,华为两次在松山湖拿地,一块楼面地价882元/㎡,另一块也才865/㎡。
 
  当然,这么便宜的地价,政府绝对不是白给企业的,一般都有严格的限定条件,比如要承诺3年内纳税额、营业额达到多少。
 
  而且,政府一般会要求企业有相当的自持比例和自持年限,不允许把地块轻易出售或者出租,避免大企业把自己干成开发商。

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