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房地产周期卷土重来,这次谁会踏空?

不用怀疑,我们所有人再次卷入循环!
 
  因为房地产周期再一次的卷土重来,使命不变、功能不变、作用不变。
 
  可悲的是,无数次的循环之后,仍然有人看不懂、猜不透。
 
  这轮周期,谁会再次踏空呢?我觉得是多数人!
 
  1
 
  房地产周期卷土重来
 
  4月18日,国家统计局公布了2022年全国一季度的经济数据,一季度GDP增长4.8%,而今年的目标是5.5%,下半年压力巨大,任重道远。
 
  而历来作为火车头的房地产明显拉胯,拖了后腿。一季度,全国固定资产投资同比增长9.3%,其中,基础设施投资增长8.5%,制造业投资增长15.6%,而房地产开发投资仅仅增长0.7%。
 
  房地产行业的各项指标已经全面严重下滑。一季度全国商品房销售面积同比下降13.8%;销售额同比下降22.7%;新开工面积、竣工面积下降超10%;全国商品房均价为9252元/平米,同比跌幅为10.3%;房地产开发企业到位资金同比下降19.6%;资金不足导致开发商拿地动力严重不足,土地购置面积同比下降超过40%。
 
  一句话,房地产行业的所有指标都在大幅下滑。
 
  易居研究院数据显示,在全国新房销售面积增速中,历史上只有2012年、2014年,2020年的增速是负数,而这三次都是房地产宽松年,都有过轰轰烈烈的救市,房价都经历了大涨。而现在2022年初,我们再次进入了负增长。
 
  
 
  千万不要怀疑,2022年是继2008年、2012年、2015年、2020年之后的又一次大救市之年。房地产周期已经卷土重来,所有人务必高度警惕,抛弃房价大跌的幻想,时刻准备着!
 
  2
 
  全面救市
 
  春节后,领衔回暖的城市有上海、北京、成都、郑州。但是热度最高的上海突遭疫情反扑,全城静默,楼市暂停。北京小阳春出现,但是热度远低于去年,并且不可持续,即将结束。现在放眼全国几百上千座城市,有热度的只有成都和郑州,但是尚未达到火爆。
 
  弱二线和三四线就懒得说了,就是一线强二线城市比如深圳、广州、东莞、佛山、南京、杭州、苏州、福州、厦门、武汉、青岛都是一片凉凉,半死不活。
 
  至于原因嘛再明确不过,就是“三道红线”“两道红线”人为去杠杆失手造成的。
 
  弥补虽已晚,但是还要做。从去年9月底开始,央行纠偏实施信贷宽松,但是效果不理想,房地产仍旧下滑明显。
 
  无奈之举,春节过后,在高层的教导下,全国开始大举放松楼市调控政策。截至4月20日,全国已有85个城市出台了松绑政策。一季度楼市未止跌,所以高层还会不遗余力的鼓励各地刺激楼市。
 
  4月18日,央行、国家外汇局发布《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》,在这个23条通知里,最有份量的就是:“合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,更好满足购房者合理住房需求,促进当地房地产市场平稳健康发展”。这条一出,就是授意各地银行赶紧给首套和改善二套降低首付、降低利率。
 
  4月20日,官媒《经济日报》在文章《发挥稳楼市在稳大盘中的作用》中明确:“当前,有必要采取积极措施畅通房地产市场循环,让房地产市场尽快恢复。只有对未来市场有平稳的预期,刚需和改善性需求的购房者才敢入市,只有销售上去了,房地产市场的循环方能畅通”。
 
  放松的指令越来越明确,越来越直白。2021年,收紧就是政治正确,而2022年,放松才是政治正确。
 
  3
 
  实操忠告
 
  一、
 
  今年楼市放松是绝对的主基调,全国所有全部的城市都会出台楼市刺激政策,包括三四五线城市,弱二线、强二线以及四大一线城市。
 
  上海已经开始放松临港人才购房了,疫情之后还会继续放松,我之前反复警告过,上海会报复性回暖。深圳会上调二手房指导价,另外还会出台其它利好。广州历来调控最没诚意,收紧最慢,放松最快,接下来也会松动。
 
  全国只有北京无法确定是否会松动,毕竟一季度成交量平稳,价格分化有一些小涨,松或不松都说的过去。
 
  一句话总结:除了北京,全国所有城市一定都会在今年放松楼市。但放松不代表值得投资。
 
  从目前的各项指标来看,今年现在暂时还不具备大牛市的特征,最终涨幅能有多大,要看接下来放松的尺度和领头羊一线崛起的速度了。
 
  2022年是大救市之年、大宽松之年,但能否造就大牛,就看命运的安排了。虽然我也不希望牛市如此之快的到来,但我是党员唯物主义者,一切皆以客观实际来定论。
 
  二、
 
  目前来看,郑州放松力度最大,基本面可以,值得投资;
 
  苏州利率已经降至“零加点”最低4.6%,然后限购限售又都放松,最近首套公积金贷款额度再提高,接下来还会继续松动,毕竟这三招还没有撬动苏州楼市大幅回暖,现在热度还差的远,目前可以抄底苏州,因为不会再跌。
 
  4月20日网传非户籍常住重庆满三个月或者在重庆有租赁合同办暂住证即可办理按揭贷款。从2018年6月开始,三无人员无法在重庆按揭贷款,假如这次三无人员贷款放开,对于重庆楼市是重大利好,必定看涨。年后我团队已经抵达重庆,目前正在和各大银行对接、梳理和打通三无人员贷款环节,如果有进展我会第一时间通知大家。
 
  4月23日网传南京限购放松,力度很大,本地户籍放开购买第三套房,七个郊区大部分板块外地人直接可买或者6个月社保可买。目前没有官方文件,假如没有辟谣将来基本属实可执行,那么赶紧抄底南京,如果并未实际执行,请耐心等待。
 
  三、
 
  至于其它城市是否值得投资,不能一概而论,比如,福州取消限购已经一个多月,但是热度仍然不行,不建议外地投资客入场;昆明的25条宽松政策力度太小,P用没有,而且昆明商住和住宅库存都太大,外地人本地人慎入;取消限购的秦皇岛、兰州只适合本地人改善置换;取消限售的哈尔滨本地人最好也别重仓。
 
  四、
 
  目前我们的房地产救市正处在扭转预期的阶段。楼市下行是有惯性的。现在是高层频繁出利好,托市、救市,但老百姓暂时还不买账,预期仍然下跌。
 
  所以,不诚意的松动,继续观望;取消限购限售限贷、首付降低这样的重大利好出台后再第一时间抓紧入场。
 
  救市政策出台到房价开始上涨是需要一段时间过渡的,一般是2-3个月。所以,入场时间是充足的,只要你意识到了领悟到了,抄底都是来得及的。
 
  总而言之切记一句话:现在的熊市里,没有重大刺激政策,不要盲目抄底。
 
  五、
 
  我在多篇文章中反复给大家强调,房地产二十年来,没有任何一次是想救市没有救起来的。宽松必涨、收紧必跌,这是铁律,更是纪律。
 
  六、
 
  等到年底,我们5.5%的增长任务顺利完成了,房地产也就功成名就了,楼市会再次迎来收紧。这就是楼市的宿命。不要抱怨,不要疑惑,事物本该如此,是你自己太教条主义了。
 
  一切事物,最怕没有规律,有规律你还怕啥。只是太多人,自欺欺人,对于二十年来的规律始终不愿意承认和接受,不知道是智商问题,还是情商问题,但不论是何问题,这类人注定再次踏空。
 
  踏空一小步,白上五年班,踏空一大步,这辈子白上班!
 
  人不能总是固执己见,要让自己具备“被说服”的能力,认真听听别人的见解,你会打开另一个世界,对你来说可以更上一个台阶!

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