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中国楼市的这个秘密,藏不住了

4月25日,天津和杭州同时进行今年第一轮土拍,南北两大城市呈现出“冰火两重天”的奇异走势,什么原因导致完全不同的结果?又对楼市有着怎样的指引?
 
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  2022年的土拍是在市场一片看空之声拉开帷幕的,时间刚刚进入2022,恰逢中国房地产市场正在经历历史上最严的调控,一场面对房地产开发企业、商业银行、购房者的全面政策收紧正在一步一步推进。
 
  从历史上第一次的“三条红线”“两道红线”,到“二手房指导价”,再到房地产税的高度预期,房地产市场正在经历8年来最低迷的阶段。
 
  在这种大环境下,重点22城市中已经土拍的城市,整体看市场处于低位运行。
 
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  先看看最先开始土拍的五个城市情况。
 
  2月16日,北京打响2022年集中供地“第一枪”,首轮集中土拍溢价率不足8%,一批次供出的18块地,底价成交的占50%,其余的9块还有一块流拍的。与去年火热场面相比,今年真的是比较冷。
 
  此后,福州、厦门、青岛、合肥4城也陆续完成了首轮集中供地。
 
  从土拍热度来看,5个城市整体热度仍未回归,土拍热度虽较2021年第三轮收官时有所回升,但整体溢价率仍处于低位,表现最佳的合肥首轮溢价率11%仍较2021年首轮27%的溢价率低16个百分点。
 
  而除了合肥、厦门热度有所回温,福州、青岛等地土拍热度仍充满凉意。 
 
  
 
  不过2022年首次土拍与去年最低迷的第三次土拍相比,整体上却有所回升。溢价率最低的青岛也在2%以上,合肥明显回温至11%。
 
  但是这究竟是市场回暖所致,还是政府应对所致尚有待观察。
 
  例如青岛2022年一批次是自实行“两集中”以来供应和成交最少的一批次,无论是从面积还是总价,成交总价不及去年第一批次的四分之一。
 
  由于去年土拍持续走冷,多地政府限制土拍地块数量,放出更多优质地块供市场选择,是导致溢价率提升的一个因素。
 
  
 
  热度明显回升的合肥、厦门就有政府调控的痕迹。合肥放出了滨湖科学城,成为最热门板块,5宗地块参拍房企数量均达到10家以上,部分地块更是达到20家。
 
  厦门拿出了岛内的地块,而岛内地块均溢价成交,其中2宗触顶摇号。各个城市好的地块显然拉高了溢价率。
 
  
 
  从流拍率看,分别出现了不同程度的下降,厦门、北京降幅明显,而福州则维持不变。这也与地块数量和质量息息相关,应该说政府吸取了去年的一些经验。
 
  从各个城市来看,合肥出现了高溢价和流拍共存的态势,市区和外围地块冷热严重分化。厦门优质地块推出较多,市场热度有回升。此次推出地块整体较优质,岛内地块供应明显增加,半数地块位于岛内。
 
  而青岛则市场冷清,供求量大幅缩减。3月18日,青岛市2022年第一轮集中供地落幕。最终实际出让15宗地块,1宗地块流拍。
 
  在成交的15宗地块中,3宗地块溢价成交,12宗地块底价成交,福州热度较去年三批次进一步降低。
 
  北京虽然供应大幅缩减,只推出了18个地块,但仅有9个地块成交,市场热度仍较去年三批次只是略有回升。
 
  
 
  3月以来,各地陆续开始放松的房地产政策终见成效,到3月底本年度第一个未出现流拍的城市出炉。
 
  3月30日,重庆中心城区2022年第一批次集中土拍共计推出13宗商住类地块,涉及重庆主城7个区域,经过2个多小时的激烈竞拍,13宗地块全部成交,平均成交楼面价约7254元/㎡,成功夺地的房企共13家。
 
  进入4月以来,22个重点城市又迎来密集土拍。
 
  4月8日成都共50宗涉宅用地,44宗地块成功出让,其中28宗地底价成交,6宗地达到最高限价进入“抽签竞拍”,6宗地块流拍。在微妙的外部环境下,成都房企拿地更为谨慎,主城优质地块被追捧,近郊不太热门或是操作起来有困难的地块被舍弃。
 
  6宗触及最高限价的地块位于主城的成华区、武侯区、高新南区以及天府新区,均为生活氛围成熟、城市配套完善的优质地块。
 
  而此前被看好的三圣乡108.8亩地块因无人应价流拍。该宗地是此次土拍中清水房限定价最高的一宗,达32000元/㎡。主要原因是价格与周边相比没有优势,且总价较高。
 
  4月12日,长沙在多轮宽松政策刺激之下,本轮土拍所有土地全部成交,总体热度有所回暖。22宗地块全部成交(或熔断),总面积约1788.48亩,其中滨江、洋湖2宗熔断,共3宗溢价,19宗底价成交,溢价率2.6%。
 
  
 
  但是市场从来都是“几家欢喜几家愁”,并非政策宽松就能取得满意的结果。
 
  4月22日南京迎来2022年首场集中性土拍。共推出20宗地块(包含2宗商办用地、1宗商住混合用地),最终成功出让14幅地块,6幅地块因无房企报名而流拍。
 
  而2022年天津首场集中土拍更是以“透心凉”的姿态落下帷幕。
 
  4月25日第一轮集中土拍推了30宗,未曾想土拍前,尚未等到保证金截止时间,官方就发布了15宗停牌地块公告。剩余的15宗地中流拍9宗,成交6宗,5宗地均为底价成交,只有1宗溢价,溢价率为15%。
 
  与天津相映成趣的是同一天土拍的杭州,可谓市场火热。2022年4月25日杭州首轮集中供地结束,总共揽金826.75亿元。60宗地块中,除1宗流拍外,36宗直接成交,23宗封顶转线下竞价。最热门的地块奥体博览中心单元共有34家房企参与竞价,其中24家进入摇号。最终中签率只有4.2%。
 
  综合土拍的溢价和流拍情况来看,杭州的一级市场最为健康,长沙和重庆做到了全部地块无一流拍,其市场表现要好于其他城市。
 
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  土拍除了要看溢价率,流拍率外,还要看到底是什么性质的开发商在拿地,国企、央企拿地,多少都有托底的意味,民企拿地则说明市场更为健康。
 
  北京土拍是清一色的国企兄弟们,在土拍现场甚至出现互相谦让的现象,福州的土拍更完全是国央企托底为主。
 
  而成都从去年“双限地”集中土拍开始,国企、央企已经开始接力民企成为了拿地的主力军。此次成都土拍虽然吸引了众多房企参与,但大型国企、央企才是这场“角逐”的主要参与者,其中中海拿下3宗地,保利拿下2宗地。
 
  重庆土拍,从企业角度,拿地的房企除了清一色的央企、国企等开发商外,龙湖是拿地最积极的民企。
 
  
 
  长沙本次土拍,华润、中海、旭辉、招商等知名房企继续深耕长沙,还有多宗地块由本土国企、城投公司、平台公司拿地。
 
  主城区的熔断地块吸引了保利、建发、龙湖等品牌房企,本土房企润和也有参与。本土企业中,湖南梦想置业拿下2宗岳麓区地块,总价27.4亿元,顺舟地产、雨花城投以及红星实业均有所斩获。
 
  可以看出,与其他城市不同,虽然央企、国企仍是主角,但是民企、本土企业也不甘示弱。
 
  杭州土拍与其他城市有所不同,杭州的民营房企十分活跃,“国进民退”未能上演。
 
  杭州民企仍拿地占比38%,本土房企坚定深耕,滨江、绿城、大家、众安等房企表现亮眼。这也说明杭州的房地产市场活跃度很高。反而是外来房企的“声音”少了不少。
 
  4
 
  回看这4个月来不同城市的土拍,可以看出哪些趋势?
 
  1.各个城市纷纷拿出核心区域的“好货”来吸引买家。但是成绩仍然不尽人意,未来“好货”只会越来越多。
 
  2.鉴于目前状况,有可能会参拍门槛降低,多重举措降低房企压力。接下来,地价调整将成为聚焦热点。
 
  3.大部分城市土地市场持续萎缩,地方财政受压。尽管一批次已采取了更为积极和灵活的土地出让政策,市场依然难见起色。
 
  4.“国进民退”仍是房地产市场的主流。国央企才是最大的赢家,从侧面说明民企在资金层面,并没有完全解困,并且短期市场看,仍有压力。
 
  5.南热北冷的现象延续,城市间冷热分化较为严重。
 
  
 
  6.房企未来拿地对资金实力、市场预判、决策能力的要求大大提高,企业之间也会出现分化。
 
  7.地价遇冷、土地交易遇冷的情况大概率还会继续,土拍市场受到楼市影响,全面进入存量竞争时代。
 
  8.随着市场的回暖,国企、央企一家独大局面可能会被打破,由于财政需求的原因,未来土地市场可能形成“国央企+品牌民企+本地平台企业”三足鼎立的格局。
 
  9.土拍如果持续走弱,会对房价的走势产生不利影响。目前的房价是阴跌态势,即房价长期持平或涨幅微弱,市场感觉不到下跌的痛苦和恐慌,但实际价值在不断缩水。土拍走弱会强化这一走势。

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