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大湾区楼市,开始动了

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         昨天一读者发来一则报新闻道,题目是:
 
  《广州五一楼市直击:有盘要排队半小时进场,有盘可无理由退房》
 
  他很紧张,因为手上的钱还不够房子首付,如果广州房价开始上涨,这意味着,又错过了今年的上车机会。
 
  
 
  我查了一下,这条新闻来源于南方都市报,有意思的是,在留言板,一边是焦虑房价要涨,另一边是质疑和谩骂。
 
  基本都是什么,消息一定是假的,这是不是开发商的套路,疫情人们都没钱了,谁还去买房,真是纯扯犊子消息,花钱请来的演员吧……
 
  楼市就是这样,越是转折点,越是迷乱。就跟这几天的北京天气一样,穿羽绒服的跟穿T恤的排队一起做核酸,互相打量一番,心中默默来一句:
 
  这人有病吧。
 
  为此,我特地采访了几位广州地产老炮,得到统一的口径是:
 
  消息属实,五一小长假,广州看房的人明显增多。
 
  广州的朋友给我发来多组照片,天河区的保利天汇,黄埔区万科城市之光、星樾TOD……这些楼盘在五一假期期间,基本都是热销状态,买房人排队买房,案场火热冲天。
 
  新闻里,排队半小时进场,并非夸谈。
 
  我们不能说,几个新盘热销就代表广州楼市已经在全面复苏了,而是传递出一种信号:
 
  广州不缺购买力。
 
  这种信号对于此阶段的广州来说,异常重要。
 
  回顾广州四月份,楼市寒风萧瑟,新房成交同比去年大跌49%,市场一度传言,广州老大哥不行了。
 
  事实上,四月全国楼市都很差劲,并不是疫情消灭了购买力,而是疫情反复,严重打击了购房者预期。
 
  这种预期分为两层意思:
 
  其一是人们对经济环境看空,主张“现金为王”,收紧钱袋子,驻足观望;其二在于房价走势,你不买,我不买,房价会不会继续下降?
 
  这段时间,广州也很着急,虽然没有出台什么大型松绑政策,但是房贷利率却一直在下调,基本已经进入了近5年来的最低区间,甚至还搞出接力贷大法。
 
  五一小长假,鞋子落地,广州老大哥终于松了一口气,基本面没问题。
 
  现在的广州分化严重,但“刚需基本面”已经启动。
 
  一旦刚需入场,购买力反弹,预期扭转,就会激发连锁反应,刚需们排队上车,紧接着就是改善族加入战场,整个市场实现触底反弹。
 
  一般情况下,楼市复苏分为三个阶段:主核心区新房或二手房成交上行;次级核心区行情上涨;最后向外扩散,带动郊区物业。
 
  现在的广州楼市,已经进入第一阶段。
 
  而这,对于整个大湾区楼市,就是冬日里的一把火。
 
  2
 
  数据显示,2021年大湾区的GDP是12.6万亿,以不到全中国0.6%的面积,创造了全国12%的GDP。
 
  在当下混乱时期,大湾区经济维稳对全国大盘来说,举足轻重。
 
  所以你会发现,去年以炒房名义,被围追堵截的各个大湾区城市,现在基本都放开了。
 
  4月26日,佛山打响大湾区放松限购第一枪:
 
  限购区满五年二手房不再纳入限购;非限购区恢复首付2成政策;人才T卡申领门槛降低。
 
  紧接着一周内,中山直接将购房门槛放松到了大专以上;东莞则在出台了7条楼市新政,恢复个税购房,取消新入户购房“双半年”限制等;惠州取消了对大亚湾和惠阳片区的限购政策;江门直接发放“购房大礼包”。
 
  如此高频松绑楼市,在大湾区楼市历史中并不多见,明摆着,大湾区真着急了。
 
  很多人问我,大湾区楼市逐步放开,会不会造成2015年的热象,房价再疯涨一轮?
 
  答案是否定的,大湾区楼市跟其他区域不一样,楼市已经深度关联,存在「区域轮动效应」。
 
  2019年的时候,我就通过数据推算和行情演绎,提出了「大湾区轮动学」。
 
  摊开地图,我们可以把大湾区分为东西部,东部的核心是深圳,西部的核心是广州。
 
  东部,只有深圳楼市行情起来,购买力外溢,买房需求才会传递至东莞和惠州,还有隔岸的中山;西部,只有广州行情起飞,才会带动佛山。
 
  传动机制就是“需求外溢”,比如深圳房价上涨,买不起房子的就会选择在临深片区置业,以图先有一个落脚的地方,从而再辗转腾挪,最后买回深圳。
 
  当然这其中也有投资客的身影。
 
  深圳和广州,两个龙头城市分别是独立行情,一般是深圳先涨,广州紧随其后,两者行情相距可能也有半年时间。
 
  现在的情况是,深圳因为去年炒房过于疯狂,房价涨得太厉害,被二手房指导价政策强行冰封,整个市场异常低迷。
 
  隔壁的东莞和惠州,也跟着熄火。
 
  到现在为止,东部楼市已经暂停了一年左右。现在虽然东莞和惠州都放开了政策,成交可能会有一定回暖,但距离反弹,还很遥远。
 
  整个东部现在都在盯着深圳,深圳起,东部起,深圳落,东部落。
 
  深圳前段时间传出要上调二手房指导价,主动复苏楼市,但目前还没有具体消息,估计官方在评估政策带来的影响。
 
  毕竟炒房第一城,楼市不是那么好管控的。
 
  答案在5月就会揭晓。
 
  因为按照目前的局势,深圳放也得放,不放也得放,四月数据不好看,经济运行受阻,所有买房人都在观望政策变化,卖房人也不敢挂牌。
 
  而西部,广州房价还没有那么高,之前也没有经历类似于深圳的大涨行情,整体楼市调整空间足够。
 
  所以这一轮楼市周期中,很可能被安排为舞台上的主角,接下来行情逐渐复苏,带动西部城市行情上行。
 
  3
 
  为什么我把大湾区西部楼市只设定为广州、佛山两个城市呢?
 
  因为肇庆和江门本质上是传统三四线城市,跟不上一线城市节奏,而珠海则更多是全国性市场,走的是独立行情。
 
  佛山这轮政策出台比较温和,没有提出较大规模的刺激动作,可能是对楼市比较自信,毕竟工业起家的城市,也不想把房地产经济天天放在嘴上。
 
  接下来在广州行情的带动下,佛山楼市会进入触底反弹的行情阶段。
 
  但这座城市最大的问题是库存比较大。
 
  截止到3月末,按照已经批租出去的土地计算住宅库存量(广义库存),佛山库存量高达8000万㎡以上,库存总量排名全国第18位。
 
  二手房也很多,基本是近几年的历史新高,链家数据显示,佛山目前房源挂牌量在8万套左右。
 
  大库存就是大分化。
 
  这意味着佛山房价整体上涨的概率很低,接下来主要是主核心区,尤其是佛山东部临广片区行情起势。一部分是本地客群买房,另一部分是广州客源。
 
  佛山买房,打的是明牌,只有限购区有价值,非限购区尽量别碰。
 
  
 
  西部的中山,我一直都不太看好,没增量没概念也没基本面,广州不带他玩,之前全靠深圳客过来一顿瞎炒。
 
  克而瑞数据显示,中山1-3月一手住宅网签量仅有6000套左右,对比去年同期(1.6万套),基本是膝斩水平。
 
  第一季度经济奇差无比,GDP增速仅有2.2%,在整个大湾区城市排名倒数。
 
  
 
  唯一有概念的地方,是靠着深中通道发家的东部组团,但经过几轮爆炒,利好已经提前兑现甚至透支,现在很多炒房客都被套着,再想打深中通道概念圈钱的可能性基本为0。
 
  即使接下来利好频出,这个地方也要谨慎上车。
 
  最后是珠海。
 
  珠海在楼市层面,非常特殊,它不跟广州和深圳,走的是独立行情,毕竟横琴概念是未来大湾区的规划核心,是人民币国际化的重要窗口。
 
  除了产业外,气候舒适的宜居环境,让珠海的客源扩展到全国市场。去年由于大湾区集体调控,珠海也在回落调整。
 
  但基本都是炒房客抬高,泡沫比较严重的地方,比如北围新区,航空新城等等,横琴和斗门的湖心新城价格基本没动。
 
  冷市抗跌,热市就能领涨。
 
  
 
  通过第一季度的数据发现,斗门成为珠海目前成交最高的区域,这里的刚需购买力最强,也是当地房价的重要支撑。
 
  目前珠海也在跟着大湾区逐步利好楼市,逐步下调房贷利率,行情也进入复苏阶段。
 
  最后再做个总结。
 
  1、“稳增长”大基调下,大湾区城市群作为主要经济承担角色,楼市是必然要稳的,接下来调控放松政策只会越来越多,力度越来越狠。
 
  2、大湾区行情反弹是时间问题,但不会复刻前几年的“非理智行情”—无论任何地方,一顿乱炒,而是学会与价值匹配成长,实打实地跟着产业和人口走。
 
  3、板块轮动效应会更加明显。西部率先回暖,广州和佛山为主力,珠海复苏,而东部,更多要看深圳接下来是否会放开政策刺激楼市。
 
  如果深圳放开调控,东莞会跟着反弹,但惠州整体很难跟上行情,唯有紧临深片区和金山湖核心区有购买力。
 
  至于其他比如肇庆、江门这类城市,跟全国三四线城市一样,继续横盘阴跌。

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