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关于2022年楼市的13个思考!​

关于2022年楼市的13个思考!
 
  买房,每一个阶层买房的需求点都是不太一样的,对于买顶级豪宅的人群来讲什么是最重要的?
 
  有没有地铁、学区如何、装修是什么风格、选材如何、户型怎么样、周边的商业配套是否齐全,都不是最重要的。
 
  这些大众的关注点在豪宅购买群体看来根本就不重要,豪宅购买群体关注的点只有一个,那就是要独占这座城市最稀有地段的景观资源。
 
  例如纽约哈德逊河以及东围起来的曼哈顿、金角湾与博思普鲁斯海峡合围起来的伊斯坦布尔、伦敦的的泰晤士河、巴黎的塞纳河、多伦多的安大略湖、首尔的汉江、香港的天平山、上海的陆家嘴和外滩、广州的珠江新城…
 
  富人的买房逻辑就是这么简单粗暴,然而普通人买房需要考虑的点比较多,操作的技巧和逻辑极为复杂繁琐,特别是刚需一族,大多数是买第一套或第二套房,对于房产的理解还处于一个朦胧期,那么选房就更需要格外谨慎了,毕竟买房对刚需族来说,这差不多是全部身家了。
 
  在此,我想给认知和资金有限的刚需们一些真诚的建议,希望大家能有较大的收获,在今后买房时能用更理性的思维去判断房子的优点和缺点。
 
  1.买房先选择城市
 
  不要在县城买房和置换,在小城市买的房子,随着时间拉长,你会发现那些在一二线买房的朋友的房产升值,身价倍增,而你的房子价值改变不大,甚至有些房子会随着房龄折旧贬值,所以请记住一点:在小城市买房是会越买越穷的。
 
  我在很年轻的时候,就跟朋友说过这样一句话:如果我们手里有50万,就要想办法把它变成80万,然后变成150万,260万…
 
  聪明的人钱是越花越多的,富有是一种势能,当你方向正确,财富是会不断增加的。
 
  如果你想在所处的城市购买房产,请记住以下原则:资金充裕可以优先买一线城市:北京、上海、深圳、广州;资金偏少可以去强二线城市:杭州、南京、成都、重庆等城市。
 
  在大城市工作的朋友,切记不要回老家买房,特别是那种四五线城市和小县城,对于资金紧张、又要买房结婚的朋友,可以选择去强二线城市的近郊,买一套有地铁的房子;你用青春换来、全家仅有的积蓄绝对不能浪费在县城里。
 
  不要给在老家的父母和兄弟姐妹在县城买房,也不要借钱给他们在县城买房和装修,你需要的是劝他们到强二线城市投资置业,那是你们家族逆袭的机会。
 
  如果你已经买了县城,赶紧降价卖掉,渣男始终是渣男,不可能改变的,既然您买错了,就要接受市场的教育,及时降价卖掉,拿钱去别的地方投资,把钱赚回来。人生是一个账户,需要算动态计算收益,要看增量。
 
  2.关于升值
 
  刚需买房除了在城市扎根之外,房子核心的价值还是升值,所以不要想着一步到位,等房子升值以后置换,再来享受人生吧。
 
  刚需买房第一原则就是升值,自己辛苦熬几年,才能换来家人和下一代更高的起点、更好的生活条件,那么买到升值快就是最最重要的目标了。
 
  买进第一套房子之后,千万不要搞精装修,装修尽量一切从简,置换的时候买家一般是不太认可折旧的装修和家具家电的;另外车位更不需要买了,刚需买房通常已经用尽六个钱包了,并且过几年经济上缓过来了还要置换,尽量去节省一切可节约的钱,努力攒钱争取早日换房。
 
  3.关于洼地及老破小
 
  由于资金预算有限,刚需族很容易碰到一类让人心动的房子——老破小,因为相同预算对比,老破小往往比其他房子位置要好一点,但买老破小的弊端是卖出难,除非你选的这套老破小是顶级地段,或者带学区,否则都不建议购买,否则你会浪费名额和资金,失去向上置换的机会。
 
  4.关于配套
 
  普通人买房,最重要的是要买对配套,有些配套有用,有些配套就比较鸡肋,因此需要仔细区。
 
  给房产加分的配套有:学区、地铁、商场、CBD、江景、湖景、公园等,这些配套将来能为你的房产带来更大的增值空间。
 
  影响轻微的配套有:机场、游乐园、批发市场、花鸟市场、火车站、汽车站、国际学校、高尔夫球场、体育场等,这些配套你在日常生活中不会经常用到,所以对房价的影响几乎是忽略不计的。
 
  
 
  买房决策图,核心因素是人,一座城市人群往哪里迁移就布局哪里,提前发现地段的潜力。
 
  优先兼顾产业和交通,有赚钱的产业才有值钱的房子,新型产业的人群有旺盛的购买力,可以把房价推上去。至于交通,一条地铁能拉来多少新的购买力,就意味着以后有多少接盘侠。尤其是近郊区,交通对房价的推动作用非常大,靠近地铁口,意味这地铁沿线几百万居民将来都是你卖房的目标客户。
 
  最后才是考虑商业和教育,当然自住需求,追求买菜购物方便,家中有小孩的另当别论。
 
  5.关于财富转移
 
  钱这个东西像一头跑得飞快的小鹿。你越是追着它跑,越觉得累,还抓不住。这就是追风口创业失败的原因。
 
  正确的做法是,在它可能未来跑过来的必经之路上进行布局,然后加点耐心,等待收获。过去三十年,中国整体上经历了以下几个风口:倒卖农产品-家庭作坊生产-小商品批发-煤老板-通讯设备-淘宝开店-跨境电商-直播卖货,不管社会如何变迁,无论哪些人,如果他们赚了钱都会买房,只要你提前把房子买好,将来高价卖给他们,就把他们的财富转移过来了
 
  小鱼才浮出水面找吃的,大鱼都是躲在水底下,什么也不干,默默等着小鱼吃饱长大然后吃小鱼。
 
  6.关于房住不炒
 
  房产不会年年涨,一般三五年一波涨幅,并不属于超级赚钱的东西。但买房投资,普通人实现千万级以上的资产,过上小康生活肯定是没问题的,吃喝玩乐的钱都可以赚到。
 
  更重要的是它让你能够在持续通胀之中避免被洗劫,在不确定性的社会中留有一条后路。
 
  说真的,现在中国这个环境,一个家庭才有两个按揭贷款名额,真正炒房的人是少之又少的,90%都是自住和改善。不要相信媒体宣传的话,房价涨了他们就会赖给炒房客,其实大家可以想想通货膨胀是谁造成的,土地的垄断供应掌握在谁的手里,银行的贷款又是谁放出来的。想明白这些,你再来回答谁才是真正炒房的人。
 
  7.哪些房子不能买
 
  如果不是富豪,不要买海外房产、旅游度假房产以及商铺。不要买非标房产:公寓、小产权房、动迁房、法拍房、售后包租房、烂尾翻新房,这些房产普通人碰都不要碰,坚决只买70年产权的住宅。
 
  8.关于小区体量
 
  小区的体量对房价影响也不小,总建筑面积超过200万平米的巨型小区不要买,小区体量大了以后物业管理难度会不断增大,维护会越来越难,久而久之小区会越变越差,卫生没人搞,楼道贴满小广告,污水臭垃圾清运不及时…
 
  另外大体量的小区停车难、上班早晚高峰交通拥堵,居住体验很差,最重要的是周边小区已经涨了两轮,而你所在的小区还是原价。
 
  9.关于房产过剩
 
  中国每年手机出货量几十亿台,手机持有量12亿,几乎人手一台,完全过剩了。那为什么还是有那么多人买手机?因为旧机换新机,新机换好机,还有一部分人手机丢了也要买。
 
  房产也是一样的,真正房产过剩的是县城,至于优质城市,没房的想买房,有房的想买好房,还有拆迁带来的需求。人们追求生活的脚步不会停止,房产也在升级变换中,享受型的需求是没有止境的,另外,房产不仅仅可以用来住,还可以用来升值。
 
  升值=赚钱,赚钱的欲望是无穷大的,所以房产最终慢慢会集中到一部分头脑聪明的人手中,形成所谓的“结构性供求失衡”,从而导致房价居高不下。
 
  10.给单身一族的建议
 
  给毕业的大学生一点建议,毕业后先买房,再考虑读研读博,现在学历变现的可能性比房子低很多。花500多万去美国留学回来,月薪也只是1.5万而已。
 
  有点积蓄的单身一族,特别是女孩子,结婚前能贷款买一套属于自己的房子是再好不过的,新婚姻法对婚前财产是有法律保护的,万一未来家庭婚姻有变,这套婚前房产依旧会一直属于你,房子不会跑,它比老公要更靠谱。
 
  如果目前没有足够的钱买房自住,可以先到外地投资,住投分离,投资赚了钱,以后自住的问题就很好解决了。
 
  11.关于买房贷款
 
  关于买房贷款,首房首贷一定要选择30年等额本息的贷款,这是普通人能从银行贷款时间最长、利息最低的福利性质贷款;夫妻买房的话,务必保证只有一个人贷款,最好是收入高的那个,保证夫妻双方有一方的征信没有贷款记录,这样下次换房的时候,通过某些手段,还能有一次首房首贷的机会;房子贷款的杠杆要加足,月供越低越好,不到卖房时万不要提前还款。
 
  公积金贷款买房的话,一定要同时申请商贷做组合贷款,不要做纯公积金贷款,纯公积金贷款虽然利率低,但它可贷额度也低,不仅浪费了首贷资格,还不能最大限度的获得银行贷款。
 
  通货膨胀从来没有停止,所有人都低估了印钞机的威力
 
  1990年,我国GDP为1.87万亿,M2为1.53万亿,M2/GDP比值为0.82;
 
  2000年,我国GDP为9.92万亿,M2为13.46万亿,M2/GDP比值为1.36;
 
  2010年,我国GDP为40.15万亿,M2为72.59万亿,M2/GDP比值为1.81;
 
  2019年,我国GDP为99.09万亿,M2为198.65万亿,M2/GDP比值为2.00;
 
  2020年,我国GDP为101.60万亿,M2为218.68万亿,M2/GDP比值为2.15。
 
  而预计到2025年,M总量将会突破300万亿,纸币的数值毫无意义,实物资产才是真正的财富,贷款买房等于远期套利,月供是30年不变的,你2008年买的房,还到今天依然是月供1800元,但是物价、工资早就翻天覆地了,同样的,你2022年买房,今日的月供,在以后洪水滔天一般的货币供应之下,都变得不再重要,10年,20年后,苹果都要100元一斤,大部分人月薪5万。
 
  12.关于股市
 
  关于股市,股市是宽进严出,楼市是严进宽出,大家都能轻易参加的股市,其实是一个博傻的平台,资金总量就那么多,不可能人人赚钱,亏钱的基本都是散户,如果散户赚钱那就代表庄家亏钱了,你觉得合理吗?
 
  如果你计划未来几年买房,尽量远离炒股的人,尤其将大半身家投入到股市中的人,这种做法与豪赌无异。
 
  和房子多的人做朋友,远离不想买房的人,房子多的人会带动你逐渐买到第二、三套房子,甚至更多。
 
  13.关于下一代
 
  买房子其实是在给下一代铺路,给下一代一个更高的起点,有了大城市的房子和户口,下一代才能接受更优质的教育,才能有更开阔的眼界,才能有更高的起点去追求更好的生活。
 
  如果现在不买房,可能你会没什么压力,但是要担心的是:20年后,你子女的首付从哪里来?
 
 
  好了,说了那么多,是时候写几句牛逼的话总结全文了。
 
  房价不涨的时候,你觉得没潜力,涨不动;房价涨了,你又嫌贵,总之就是横竖都不买,这是很多人的通病。
 
  再大的雨也会停,疫情受到有效控制之日,就是房价上涨之时!人生有几个十年,抄底时机不是想有就有的。

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