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这一次,楼市政策的利好“换了风向”!

今年以来关于楼市的利好政策不断,特别是近一两个月,各地放松调控的速度愈发加快。
 
  但是我一直强调,看似普适的政策其实倾向的群体是不一样的。
 
  比如这一轮货币政策放松,并不是谁都能接到水,而是更倾向于那些高科技和小微企业。
 
  同样,如果我们深入研究当下的政策方向,大家就会发现,这一轮的楼市放松明显更加利好改善性需求的人群!就是有房一族!
 
  1
 
  我为什么会突然关注到这条政策方向?
 
  其实来自于4月29日国常会中关于楼市政策的定调。
 
  在这次会议中,关于未来的楼市政策有一句话是这么描述的。
 
  要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。
 
  大家仔细把我标粗的字读三遍,因为以前的高层定调主要强调支持刚性需求,把改善型住房需求提到同等重要的高度,这还是第一次。
 
  这是中央的定调,我们再来看看各地具体是怎么执行的,我为大家吐血整理了今年以来出台的利好改善人群的购房政策。
 
  
 
  从上面汇总的这些政策中可以很明显的看出,当下以及未来利好改善人群的政策主要集中在两点。
 
  第一,让卖房变得更容易的政策。
 
  比如驻马店出台政策,购买二手房首付比例降至3成,降低购房门槛,促进二手房交易。
 
  苏州,调整限售期,二手房限售由5年改为3年,后来索性取消了限售的规定,缩短二手房的持有周期。
 
  无锡、沈阳,住房转让增值税免税年限由5年调整为2年,降低二手房交易成本,提升交易量。
 
  对于改善人群来说,大多数都是置换进行改善,如果你手里的房子一直卖不掉,还怎么怎么凑齐首付再去置换呢。
 
  所以这些政策的目的都一样,就是促进二手房的交易,提振二手房市场信心。
 
  第二,让改善性购房变得更容易的政策。
 
  这类政策明显被更多城市所采用。
 
  一种是通过金融政策的放松,刺激改善性置业,包括二次提取公积金政策、降低二次购房或者是二套房的首付比例、降低二套房的购房利率。
 
  另一种则是通过放松限购,增加改善人群的购房资格,包括二胎家庭增加购房名额、部分或全部放松限购区域。
 
  2
 
  从上面我给大家总结的政策出台的时间来看,虽然支持改善性购房需求是最近才在最高层的会议上提及。
 
  但其实各地从年初已经开始出台政策刺激这类人群的购房欲望。
 
  大家有没有想过为什么要这么做,以及未来政策的方向还不会进一步倾向于这类购房群体?
 
  我想答案是肯定的!
 
  原因其实很简单,对于刚需人群来说,无论任何时期,政策都是宽松的。
 
  所谓的刚需人群,就是还没有购置第一套住房的人,这类人群要么就是没有钱买,自己还在凑首付。
 
  或者努力赚钱让自己的资金流水足以支撑房贷。要么就是不想买,并不认为买房是一件急迫和必要的事情。
 
  那么对于他们来说,不是政策的松动就可以解决他们现在面临的问题的。
 
  但是对于改善人群来说,政策的松紧是完全不一样的,因为这些人已经有了一套房子保底了。
 
  如果大家有过置换经验的就会发现,这是一件非常麻烦的事情。
 
  比如你通过卖了老房子去买新房子,从挂牌到成交要经历漫长的过程,然后就是搬家,如果是期房还要租房子住,然后新房子还要装修。
 
  这一顿操作下来,几乎没有人想经历第二次。
 
  除非这些人有非常强烈的置换需求,比如家庭人口增加,原来的房子不够住了,或者向往更好的小区的户型、品质、物业,是没有人想要折腾的。
 
  所以除非政策特别友好,否则对于大多数家庭来说是很难接受牺牲居住的便利完成一轮改善型购房的。
 
  其次,将大量的改善性购房群体推向市场其实是有利于当地的房地产市场发展的。
 
  因为在一般情况下,改善型购房群体是要比刚需人群更懂得房子的价值的。
 
  我知道我们的很多粉丝,虽然没有买过房子,但是对于板块、房子的品质、甚至是未来房价走势的判断都是非常深刻的。
 
  但是相信我,看别人做100次永远比不上自己亲自做1次,唯有躬身入局,才能了解事物的本质。
 
  因为在第一次买房过程中,你肯定会碰到各种突发的意外,就算是你百分之百心水的房子,住了一段时间以后你才会发现这个房子的各种缺点。
 
  所以将这类人群推向市场,一方面可以释放出一批非常不错的房源,另一方面这些人对于房屋品质的挑剔是可以促进开发商做出更好的产品。
 
  3
 
  既然政策方向已然明确,未来会有更多的城市出台利好改善性需求的政策,那么如果你恰好是改善群体,现在应该做什么?
 
  首先,应该把手里不太好的老房子拿出来卖了。
 
  但是现在大多数城市的二手房市场并不好,很多热点城市的二手房库存都屡创新高,即使拿出来卖可能也卖不到自己理想的价格,那还有必要现在拿出来卖吗。
 
  如果你是卖房进行变现,现在确实没必要,可以再等等,但是如果你是卖掉老房子进行置换,那就非常必要。
 
  你要明白,房子和任何资产一样,价格都会有变动,你不可能买在最低点,也很难卖在最高点。
 
  对于置换人群来说,可能在卖房的环节上吃亏了一点,但是如果能买到性价比更高的新房和二手房,完全可以弥补卖房的那一点损失。
 
  其次,开始看房,并且做好房产真空期的安排。
 
  有很多人觉得自己的房子都卖掉,手里都没有钱,有没有必要急着去看新的房子,就算看中了也没有钱付首付,不是浪费时间吗。
 
  但是你要相信,这世上没有白走的路,也没有白看的房子,你每看一次房子,其实都在增加自己的认知。
 
  通过不同房子的对比你会了解到板块的价值,房子和物业的品质对于价格的影响。
 
  以前有句话叫做想成为买房的专家,首先得看房200套。
 
  虽然有些夸张,但是你在一次次的比较中就能发现自己的真正需求在哪里,也能找到房价差异的原因,帮助自己发掘真正的笋盘。
 
  在这个过程中你还要考虑置换过程中,这段房产的真空期,最重要的是你要在哪里租房子,以及这段时间小孩如果要上学应该怎么安排。
 
  最后,如果你的城市开没有放松政策,那么静等风来。
 
  把前面两点做好,然后静静的等待政策的放松。
 
  千万不要在政策利好来临前,硬着头皮改善,这个时候往往是黎明前的黑暗期,可能你要付更多的首付,或者贷款利率更高,就真的不合算了。
 
  4
 
  从年初以来很多城市的政策放松已然进入深水区。
 
  所谓的深水区就是要不要彻底放开对改善人群的限制。
 
  对于当前的大多数城市,改善型需求都是被压抑的,这些人明显更加的专业,视角更加的刁钻,也更有购房的实力。
 
  所以一旦放开,虽然能立刻激活市场,但是也可能让市场最终走向疯狂,现在的政策对这些人真是又爱又恨。
 
  作为一个聪明的购房者,一定要在政策放松的最初期出手,这样才能占尽政策的红利。
 
  否则一旦市场反转,可能调控的势头又要卷土重来,白白浪费了一轮周期的机会!

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