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重要信号!楼市风向变了

楼市调控,已经进入脑洞大开阶段。
 
  昨天,长沙市楼市的一个政策引起来轩然大波,其影响甚至超过了郑州的政策。
 
  
 
  1
 
  这个政策被很多人误解。
 
  最初有人解读这个政策短短几个字,就将过去的看似非常严格的限购政策完全打破。
 
  逻辑也很简单,就是有购房需求的业主和其他人签署一个虚假合同,然后上缴一点租房税,就可以获得购房资格,这样子就可以完全打破限购。不停复制这个过程就可以无限套购房。
 
  真的就这么简单吗?
 
  5月11日,长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。
 
  其中明确,业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》,由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管,将存量房盘活供作租赁住房,运营年限时间不低于10年。
 
  先行试点企业为两家具有租赁住房管理经验的市属国有企业,长沙房产(集团)有限公司和长沙市建设发展集团有限公司。
 
  可以看出,文件中“租赁”不是通常意义的租赁,而是租给特定的企业,时间也是确定的,不能低于十年。
 
  
 
  在满足这个条件下,已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋,盘活供作租赁住房后,才是不纳入家庭住房套数计算。而且业主在履约期内的租赁住房信息将在不动产登记系统中进行标注,并确保履约。
 
  还有一个关键点,住房租赁相关企业和租赁当事人的失信行为都将纳入诚信体系管理。
 
  也就是说这个政策,不存在市场猜测的可以签订虚假合同的可能,通过特定企业运作、规范签约时间、诚信管理等方式规范了整个行为。
 
  虽然,理论上仍然可以将购房后与特点企业签约出租后再次获取购房资格,但是由于10年的租赁期,以及企业强大的谈判能力导致租金可能低于市场,很多人未必会选择这么一条路。
 
  这个政策的意义在于,全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”,对于各类政策的放松给出了示范。
 
  在这个时间点,出台与房屋租赁有关的政策,让人很难不与“自建房”的管控、规范化联系起来。
 
  未来可能会有更多的城市采取类似政策,通过规范化将属于自建房的租赁市场,逐步转化为更加“规范”“安全”的政府租赁市场,如果真的这么做,其影响是更为深远的。
 
  2
 
  我一直说一句话,楼市政策不是投资决策依据,而是买卖决策依据。
 
  为什么这么说,我们来看看2021年和2022年政策的“过山车”。
 
  2022年前3个月,全国已经有超过60城出台了松绑楼市的措施。4月份楼市纾困政策加力,39省市出台45次相关放松政策。
 
  其中,12城放松限购,6城放松限贷或下调首付比例,4城放松限售,19城放松公积金贷款,4城下调房地产交易税费,6城实行购房补贴。
 
  还有对企业端的纾困政策。包括放松预售资金监管,土拍规则放松,延长土地出让金缴纳时间等等,5月前9天,又有18个城市发布了超过20条相关“稳楼市”政策。
 
  2022年短短4个多月,已经有涉及房地产链条方方面面的上百个支持性政策的实施,如果按照这些政策逻辑,房地产一定是极具投资价值的品类了?
 
  
 
  但是如果把时间推到5个月前的2021年,你的结论会大相径庭。
 
  根据中原地产研究中心的数据显示,2021年,全年调控次数达到了651次,同比上涨幅度高达33%(2020年调控政策发布489次),平均每月调控次数高达54次,调控次数创历史新高。最严厉的时候,“房地产税”试点的传闻几乎被所有人接受,整个市场都认为这个税种必将在2022年出台。
 
  所以,有媒体把2021年称之为中国房地产市场的政策大年。
 
  站在2021年看,房地产又似乎是政策最不待见、最没有价值的品类。
 
  所以,要想通过房产对家庭财富进行增值保值的人,最好不要去关心政策是怎么讲的,而要关心我国房地产的最底层逻辑和相关的经济规律,这样子才能做到风轻云淡静待花开,否则就像无头苍蝇,来回折腾而没有收获,徒增烦恼。
 
  3
 
  但是政策却是买卖的重要决策依据,因为政策会导致市场波动,出现更好的买点和卖点。
 
  我们先看看在这一轮的政策放松给出了哪些新的思考。
 
  一是住房更多地是一种福利,获取渠道从过去的人才扩大到人才和多孩。
 
  过去各地限购政策的放松往往都是针对人才,受过大专及以上高等教育的人更容易在各地获取购房资格。
 
  这一轮的政策中多地涉及多孩家庭限购的放松,例如浙江对多孩家庭倾斜,提高三孩家庭公积金贷款额度并优先放款;
 
  无锡明确二孩以上家庭可在限购区多买一套房子;
 
  沈阳明确,对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的,可在沈阳限购区域内再购买1套新建商品住房;
 
  扬州对于在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房的,可不适用现行限购政策。
 
  
 
  可以看出,管理层认为住房是一种福利,是对这个城市所需要的个体的一种奖励,所以长期看空楼市的人,其认知和管理层差距非常之大。
 
  二是本次政策开始向“改善”需求倾斜。
 
  过去的各城市的政策收紧呈现明显的“压制投资支持刚需误伤改善”的特征。
 
  大部分改善都是要通过卖一买一方式进行,但是无户口常住人员单套限制、高首付、高利率,加上市场“好卖时不好买,好买时不好卖”的节奏,导致改善型需求非常痛苦,很多人甚至放弃了置换的念头。
 
  这一次的政策各地明显开始关注改善的需求,长沙的政策对于改善就是明显利好。
 
  长沙房价便宜,很多人都可以多买几套,但是其政策要求二套要和首套间隔4年对于严重压制了改善需求,目前的政策完美的破解了这个限制,对于本地人,以及无户口但是满足二年社保的常住人口,多买几套长期持有没有问题,还是有意愿签署10年租赁合同的。
 
  包括苏州二手房取消限购也是一个思路,只有二手房能卖得掉,才有钱和更低的首付去购买足够好的改善型一手。包括无锡、沈阳等地增值税免收年限5改2,北海、驻马店等地的二套3成都极大的刺激了改善需求。
 
  所以,大家也一定要看懂,如果下一轮会有行情,改善型才是市场的主流,这是由市场和政策共同决定的。
 
  4
 
  政策越来越精细、精准。
 
  这一点是非常明显的,就拿限购政策来看,你会发现不是简单地说放松限购就是面对市场的一刀切,二是有着明显的分类。
 
  还是拿长沙的政策举例,这个租赁可获得资格的政策就是面对已具有资格的,也就是长沙本地人和常住人口的。对于外地想来长沙的,一切都没有改变。
 
  而过去的限购放松是什么样子的?大部分是缩短社保时间,这一轮的苏州、东莞还是这个套路;或者是人才落户放松,这两年的上海、北京,已经开始征求意见的大连都是这个模式。
 
  这类模式就是吸引外部增量,而长沙却是“盘活内部存量”,这种政策最可能被一线城市模仿,而且不容易被问责,我盘活存量,让更多本地人和做了贡献的人享受社会发展红利有什么错?
 
  苏州的二手房不限售也是类似政策,更为精准,而且是全国第一家明确针对二手房放松的城市。
 
  从2021年2月8日深圳率先在全国针对二手房出台“指导价”,对二手房进行针对性打压,历时1年3个月,终于有城市开始针对二手房放松,这类政策也最可能被一线、强二线效仿。因为低能级城市就没有二手房市场,你的放松毫无意义。
 
  5
 
  那么目前的政策是不是导致买点出现了呢?
 
  看看郑州市场就明白了。郑州楼市3月1日出台的政策可谓是放松力度最大的,但是整个市场依旧不温不火,楼市放松调控已经历时2个月多了,郑州房东们期待的郑州房价大反弹还是没有出现。
 
  “五一”假期期间,郑州新房5天总计成交374套,这个成交量甚至都不及假期前4月29日一天的销量多。
 
  什么原因导致的呢?从目前全国的市场情况看主要有两点,一是这两年疫情冲击和国际市场变化,经济增速放缓导致居民手中资金缩减;二是以上原因衍生出对未来经济预期的悲观,使普通人投资欲望大大缩减,更愿意持有现金而不是资产。
 
  
 
  针对特定城市,可能还有新房供应量过大、二手房挂牌过多等原因。
 
  很多郑州业主希望有一波上涨,但是不是买房赚钱,而是卖出手中的房产,增加流动性或者去更好的城市投资,这反而是可以观察到的主流现象。
 
  所以,这一轮的政策放松暂时并不代表着买点,但是,请相信政策会持续放松的。
 
  6
 
  我们脑洞大开一下,未来楼市松绑的政策可能是什么样子的?
 
  答案是只有想不到,没有做不到。
 
  从松绑的因素看,“五限”也就是限购、限售、限贷、限价、限离都可以调整;
 
  从交易环节看,税收、过户时间点确认(网签、备案、拿证)都可以修改;
 
  从松绑标的看,一手、二手都可以分别出政策;
 
  从房产因素看,楼龄、面积、户型、持有年限都可以区别化对待;
 
  从房屋权属看,购买、租赁可以打通;
 
  从人才引进看,学历、年龄、专业都可以差别化区分;
 
  从家庭看,一孩、二孩、三孩,甚至家庭抚养比、工资性收入(考虑金税体系)都可以准确掌握。还有很多我们根本想不到的因素。
 
  以上因素做一个排列组合,想想看有多少种可能,理论上这是一个无穷的政策组合包。
 
  反过来想,政策收紧时也是一样。
 
  所以,房地产管理部门一直说一句话---我们的政策工具箱还有很多工具可以使用。
 
  你,理解了吗?

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