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二线楼市,危机可能快来了

有没有发现
 
  那些看起来还不错的二线城市,最近在疯狂的放松政策
 
  表现的,比我们想象的要慌张
 
  今天和大家聊聊二线城市,就是我们熟悉的那几个
 
  去过几乎所有二线城市,最近二线城市不论是品质还是价格,已经算是站上了非常突兀的位置了
 
  当然我明白任何一个二线城市的期待
 
  一个城市的房产有力,背后代表着购买力的充沛,也代表着城市价值的认知
 
  几乎所有的二线都自我定义新一线,或者下一个一线
 
  那今天就和大家聊聊,那些二线城市,在房产发展这条路上想要迈入一线,最有可能的风险是什么
 
  而这个我眼中的最大一个风险,可能已经快来了
 
  1
 
  回答这个问题,先和大家聊聊,为什么上海房地产比较稳
 
  或者说上海楼市你极少听到所谓的暴涨和暴跌这些字眼
 
  当然我知道最近上海很多争议啊,毕竟这个城市如今大家评判的角度太多了
 
  但我还是只聊房产本身
 
  上海楼市是整体调控最严格的城市,单纯的限购政策放眼全国应该没地方比上海更严
 
  但是上海楼市的承载量不论二手的表现还是一手的韧性,都是很强的
 
  上海楼市稳,最重要的因素是什么
 
  因素有很多,但是我想提供一个角度:一个大的原因来自于这个城市有着庞大的二手房市场作为蓄水池的支撑
 
  
 
  这是上海二手房每年的成交套数
 
  平均每年的23万套+的成交量,最差的也在10万套以上,最好的接近40万套
 
  这样的成交量几乎是一手房的3到4倍
 
  换句话来说对于上海而言二手房才是主流
 
  这件事意味着,就是房产是可以流动的
 
  因为对于一手房而言,供求关系都受制于土地也受制于开发商,而二手都是一套一套一对一对的谈判积累的成交
 
  也就是说这个城市,房产有价有市
 
  另外也是因为有着足够的二手房成交存在,二手给整个楼市补充了强劲购买力的
 
  因为你想要买房,最快的办法就是把自己的房子卖掉,那么你就有购买力可以买更好的房子
 
  所以二手房存在本身既作为商品又作为购买力的存在
 
  成为整个市场的内循环的动力
 
  正是因为如此,上海楼市不论怎么调控市场都会比较稳定的原因
 
  因为再怎么调,市场面购买力还是充沛的,改善需求还在持续,市场基本面就不会出现大问题
 
  所以一个城市的楼市如果想要持久的发展,二手市场必须占据绝对主导,才能维持购买力和供应的双重匹配
 
  对于任何一个二线城市而言,城市本身是否能够构筑成稳定且庞大的二手赛道
 
  就是他们的下半场,也是他们的终局
 
  我们来感受下一些热点二线城市的二手市场规模
 
  
 
  苏州2021年二手房成交6.3万套,一手房成交9.3万套
 
  杭州2021年二手房成交7.92万套,一手房成交15.38万套
 
  南京2021年二手房成交10.98万套,一手房成交12.9万套
 
  我们可以发现,长三角那些热点二线城市,不仅二手房的成交没有像上海三倍于一手房的成交量
 
  甚至根本还不是二手房为主的成交
 
  这样的楼市购买力只会来自2个维度
 
  第一是个人收入,第二是银行杠杆,长期如果只依赖这两个购买力支撑楼市一定是不健康的
 
  因为个人收入肯定跟不上房价,而银行杠杆太大就会有泡沫
 
  所以某种程度上来说,所有的二线城市的楼市可能都没想象中的那么稳
 
  当然,这里还有一个维度不够精准
 
  那就是时间
 
  毕竟一线城市的房地产发展周期比较长,二手市场具备足够的孕育时间
 
  那么问题就来了,如果给到二线城市足够的时间,能够孵化出一个庞大的二手房赛道么
 
  2
 
  很遗憾,概率也很小
 
  甚至可以说很难很难
 
  因为上海能够有这么庞大的二手房市场,也确实有一些运气的成分
 
  为什么说能够形成这样的规模,有很大的运气存在
 
  一个很重要的数字常住人口
 
  2014年上海常住人口2400万人,但是2000年的上海,常住人口只有1600万
 
  换句话来说14年的时间上海完成了接近800万人的新增人口导入
 
  
 
  感受下这个常住人口每年的新增量
 
  这是一次史无前例的人口导入
 
  那个时期的上海海纳百川,敞开怀抱接纳了大量的外来人口
 
  这样的流动性为城市注入活力的同时,也为市场带来了强大的购买力
 
  而二手房市场伴随着2008年的四万亿计划被瞬间点燃
 
  一手市场强大的供不应求让大量的需求瞬间转入二手房市场
 
  上海从2000年到2014年的人口导入可以说是非常稳定,如果没有后来的2500万人口指标的严控,应该这样的势头不会停止
 
  所以为什么说有很大的运气成分,一边有楼市利好一边人口在大量导入
 
  时间都碰在一起,这就是机缘巧合
 
  所以现在各位反观二线,或许可以理解他们的焦虑
 
  二线城市曾经给我们非常好的预期,那就是2020年
 
  2020年是几乎所有二线城市抢人最好的一年
 
  杭州完成了160万的人口新增,苏州200万,南京80万
 
  按照这个速度,只要持续5年楼市二手房市场就将驻稳
 
  但是到了2021年出现了强烈的后继乏力
 
  
 
  这是每年这三个城市的常住人口新增
 
  2021年的杭州,相比较去年增加30万,2021年的苏州增加10万,2021年的南京增加11万
 
  而且除了2020年之外,过往这些二线城市的人口增速并没有特别明显
 
  这样其实挺让人怀疑2020年的成绩到底是人口的自然移动还是某种利益驱动
 
  这或许就是最大的问题
 
  我们或许可以等来再一轮的市场刺激,但是二线城市们,能够保持十年如一日的人口导入速度么
 
  这是一个很好的问题,这也是大量二线城市会头痛的问题
 
  3
 
  还有一个元素
 
  上海的二手之所以有序,是因为在2000-2014年这人口导入最快的十年,二手和一手形成了很好的角色分配
 
  那就是刚需买二手,品质和改善买一手
 
  在这上海楼市的14年时间里,还是一个一手房售价定价自由的年代
 
  而大量的二手房的产品还没有是新房变成次新之后在市场上的流通,主要还是老公房为主
 
  所以对于客户来说自然会有认知
 
  就是刚需或者看性价比买二手,改善以及看预期的买一手
 
  正是因为刚需集中在二手,所以上海二手房成交很长的时间都集中在总价段300万上下
 
  包括到现在,上海60%的房源总价还是在400万以下
 
  也因为一手自由定价而二手主流老破小,再加上那时候的上海没有严格的限购,当然那时候也没啥自媒体,一手房本质上也是个小众赛道
 
  汹涌的外来人口导入全都进入二手房,接下了很多土著住了十几年的老房子
 
  也正是因为有这样的角色分配,行业内才有了上海土著购买力的崛起
 
  从此上海市场,卖掉二手买一手的当地土著开始兴起
 
  所以也是因为这个模式
 
  上海购买力成为了金字塔
 
  塔尖10%的全国购买力,30%土著改善购买力,60%的外来刚需,再加少数本地刚需组合的购买力
 
  所以上海楼市的稳定,背后其实是购买力的稳定,整体的金字塔结构非常健康
 
  但是这件事在如今的二线城市好像也出现了问题
 
  当然不是二线城市的问题,一线也会有
 
  那就是:一手房限价
 
  一手房的预售证模式使得定价被严格限制,从而一瞬间一手房变成了性价比的产品
 
  而且标签性非常的明显,一个更好楼盘比隔壁次新房还要便宜20%
 
  这样的利差空间造成了强烈的购买冲动
 
  而这个结果就是
 
  在二线城市人口导入最猛烈的2020年,这些外来人口购买的不是二手,而是一手
 
  在客户眼里,买一手房是产品力好而且极具性价比的产品,而对于二手房来说只是被迫无奈的选择
 
  所以这种氛围下的,大量这些城市的二手市场就变成:第一规模没那么大,第二有价无市严重
 
  这种情况已经在部分次新房市场有所表现
 
  杭州楼市经过巨量的一手房开发将面临巨量的二手房交付,而这些产品未来在市场的流动性将成为重要的考验
 
  4
 
  今天举例的这几个二线城市,不是因为他们表现的不好
 
  反而恰恰相反,选择的都是最优秀的几个二线,所以大家可以感受下其他的二线城市
 
  那这个问题现在严重么,可能还好
 
  因为问题或许还需要三四年的时间才会彻底显现,某种程度上城市还有时间
 
  那时间之下有哪些解决方案
 
  目力所及范围之内,大概有三个
 
  第一个,这些二线城市在未来能够保持接近上海的虹吸效应,将自己推向1500万人口规模的城市
 
  如果实现不了也没关系,本地人也可以努努力
 
  如果出生率能够大幅上升,二胎或者三胎成为常态,那么本地刚需将会弥补外来人口导入不足的城市活力问题
 
  当然如果人口问题觉得有偶发性,也可以用一个比较可控的方式
 
  针对每个城市可以每年都落位一个国家级利好
 
  如果能够每年都举办一些国家级别的会议赛事,让城市持续保持在舆论热端,那么热度会掩盖所有问题,将城市楼市推向一个极致
 
  这三件事其实只要任何一个能够发生,二线楼市长线将没有基本面的问题

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