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再不松绑,广州还能撑多久?!

 最近,大湾区楼市松绑的政策一茬接一茬。
 
  上一秒还在ICU,下一秒就去蹦迪,官方态度来了个180度大转变。
 
  首付降低、取消限购限售、松绑限贷、买房送钱、放宽落户抢人、提高公积金额度等…怎么刺激就怎么来。
 
  对购房者来说,接踵而来的松限就像一服泻药,叫人坐不住,稳不起,在清醒中心急如焚,容易自乱阵脚;又像一剂麻药,麻得人美梦连篇,想着还能再松、更松、在迷迷糊糊中错失良机。
 
  一场击鼓传花的游戏,在全国风靡起来,而广州还没有任何动静,什么时候才能跟上大队伍?跟上之后,具体会怎么松?
 
  1佛山、东莞、中山都倒了…
 
  只有广州还在扛
 
  大湾区楼市调控政策密集出台,手段主要集中在放松限购区域、购房门槛,以及发放购房大礼包等方面。
 
  具体有多松?看下面:
 
  ➪3月中,六部委罕见刷频,集体发声表态维稳。
 
  ➪4月18日,央行发布23条救市举措,开始强调降首付、降利率,目的性明确。
 
  这是大背景,既然官方都发话了,那么下面城市自然也就不客气地开始放松了。
 
  佛山试探再三后,还是承认了二手房满五年之后不限购的新政,非限购区域恢复首付两成政策,人才T卡门槛降低;
 
  中山直接将购房门槛放松到了大专以上;
 
  东莞则在出台了7条楼市新政,恢复个税购房,取消新入户购房“双半年”限制等;
 
  惠州取消了对大亚湾和惠阳片区的限购政策;
 
  江门直接发放“购房大礼包”……
 
  为什么老大一点头,底下就纷纷“不装了”?原因很明确,市场真的太冷了,冷到令人打颤。
 
  克而瑞数据显示,2022年第一季度,佛山一手住宅网签成交16828套,同比下降41.09%,环比下降26.92%。
 
  而截至3月底,佛山一手库存累计10.6万套,去化周期也从去年同期的9.8个月延长至14.7个月。
 
  东莞市住建局发布数据显示,2022年一季度,东莞新建商品住宅网签5165套,同比大幅减少57%;网签面积为56.96万平方米,同比大幅减少60%。
 
  惠州合纵联行数据显示,惠州今年一季度全市住宅成交共计10339套,与2021年一季度相比下跌70%,成交量创近7年以来新低。
 
  中山1-3月一手住宅网签量仅6007套,相比去年同期1.6万套的住宅网签数据大幅下滑。
 
  并且,中山更惨的还在于一季度的GDP增速失速,GDP总量在大湾区城市中,排行倒数第二,所以作为中山经济支柱的房地产行业,中山必须要稳楼市。
 
  而相比较起来,广州楼市至少还有豪宅兜底。
 
  根据中原研发部统计,2022年第一季度,广州一手千万豪宅成交宗数占比为4.6%,2021年全年占比为2.3%,占比翻了一倍。
 
  有了豪宅做门面支撑,广州确实硬撑了一段时间,并没有进行明确的松绑动作。
 
  不过,在周边城市都放松了的情况下,广州还能坚持多久?这种由豪宅展示出来的“欣欣向荣”的姿态,还能支撑广州楼市走多远呢?
 
  2广州楼市真实写照:
 
  有钱人在刷卡,刚需退出群聊
 
  刚刚过去不久的五一楼市给不少人打了“强心剂”,我们不妨来看看期间成交最多的新盘都是什么“货色”。
 
  不完全统计,今年五一前后,广州大概有4000套新房供应,共20多个楼盘,其中成交超过50套的,只有10个项目。
 
  
 
  而且,你仔细看高成交的项目都有什么特点?
 
  天河保利天汇、珠江花城,海珠琶洲南TOD,荔湾白鹅潭广州幸福湾,都是广州中心城区重点发展区域。
 
  主城区之外,黄埔品秀星樾、星汇城等,也多是靠近地铁的盘。
 
  其次从价格来说,这些高成交的项目总价段大部分都是千万级别,琶洲南TOD总价1400-3800万一套,幸福湾1000-2000万一套,就连黄埔的五矿壹云台最高总价都去到了1500万一套。
 
  很明显,都不是刚需能接近的盘。
 
  位于增城的刚需盘,则是冷冷清清,无人问津。
 
  换言之,当下的楼市,当前的政策,已经让绝大部分刚需失去了入场机会。
 
  有钱人还在刷卡,刚需已经默默退出群聊。
 
  而如果光做有钱人的生意,相信这也不是所有开发商都顶得住的。
 
  根据克而瑞数据,4月份新房的供应其实已经达到了年内最高水平,供应量重回百万平以上,开发商已经在准备冲击二季度了。
 
  不过,疫情影响,加之没有更多利好刺激,买家明显持观望情绪,开发商也只能选择延后推新,计划往后一挪再挪。
 
  为什么会这样?
 
  归根结底,还是大家对于房地产的未来不够有安全感。
 
  经过这一年以来的猛烈调控,但凡手里有点钱的都不太敢狂加杠杆往上买房了,因为未来太不可测。
 
  现在市场上成交最乐观的是顶流豪宅,可以说是一个和普通购房者完全不相干的领域。
 
  哪怕是刚得不能再刚的刚需,都是在退回到安全边界上挑选房子,例如婚房、学区房等,开发商所期待的刚需像以前那样加杠杆、踮着脚去够的场面已经一去不复返了。
 
  如果说牛市当前的刚需买房还有投资的欲望,那么现在就只能打着风险可控的算盘。
 
  所以说,如果广州楼市再不发点糖,那么无论是对于开发商还是购房者来说,就会一直是慢性折磨。
 
  反正,你不买我不买,耗都耗到你房价下降!
 
  大家都普遍抱着这种心态。
 
  3来自GDP和深圳的双重压力
 
  广州楼市必须启动
 
  广州楼市必须要启动了,有双重压力。
 
  一重压力,来自于GDP。
 
  4月18日,国家统计局公布了中国一季度经济“成绩单”,GDP增速4.8%,远低于两会提出的全年5.5%的总目标。
 
  落到广东省,虽然经济总量依然领先,但如果与去年同期的初值相比,广东省GDP增量不仅再度低于江苏,而且还被山东和浙江赶超。
 
  数据显示,广东省一季度经济同比实际增速只有3.3%,即使加上物价变动因素,名义增速也只有5.1%。
 
  
 
  其中,广州、深圳均不及全国增速。
 
  这种压力之下,房地产作为稳增长、拉经济的主力军,必须发挥重大作用了。
 
  二重压力,来自于深圳。
 
  按照往年的规律,楼市存在轮涨效应,在大湾区,往往都是深圳启动了,广州随后就会跟上;广州启动了,佛山的才会启动。
 
  深圳就像是大湾区楼市的晴雨表,他压着,东莞惠州就起不来,同为“老大哥“的广州,也难免唇亡齿寒。
 
  从广州、深圳今年的首轮土拍来看,从溢价率、热度以及参与民营房企的数量看,广州总体来说四平八稳,但底色还是没有深圳好。
 
  在深圳首轮土拍中,全部触顶溢价15%成交,房企拿地热情也高涨,甚至出现了几家房企疯抢同一宗地,这是一个楼市回归的信号。
 
  而广州除了1宗地有溢价之外,其余均为底价成交,并不能起到明显的提振市场的作用。
 
  所以,深圳或许有可能抓住土拍这个拐点,进入松绑的前兆,而只有深圳松了,湾区楼市才能真正站起来。
 
  数据不好看,经济运行受阻,买房人都在观望。一句话:深圳放也得放,不放也得放。
 
  而如果深圳放了,广州有什么理由不放?双重压力之下,广州真的迫在眉睫。
 
  4关于广州松绑的方向分析
 
  那么,广州松绑,有什么方向呢?
 
  我们先来看看广州用来压住楼市的“三板斧”——限价、人才政策以及增值税。
 
  限价——新房备案价+二手指导价,极大削减了开发商的利润空间以及二手业主的议价空间。目前虽然有所放松,但有6%的调价限制,并且分了豪宅线,豪宅线以下限制依旧严格。
 
  人才政策——去年黄埔、南沙收紧人才政策之后,市场出现下行。
 
  增值税——满2未满5的房源,交易要给5.6%的增值税,直接冰封二手市场。
 
  所以说,如果广州出现放松,很有可能从这三板斧中提取灵感。
 
  其一,限价再放开,尤其是针对新房。
 
  具体手段可有下调房贷利率、降低非限购区首付,特别是后者,可以直接拉动刚需的消费力,吸引刚需入市。
 
  其二,人才松限,特别是南沙。
 
  为什么大家都期盼南沙传来好消息?很重要的一个原因是,南沙作为大湾区几何中心,面向购房群体应该是整个大湾区乃至全国,结果它的人才购房政策却是最严格的:
 
  南沙高端领军人才中持A、B、C证的人员
 
  广州市认定的高层次人才
 
  领取广州人才绿卡的人才
 
  持来华工作许可证A证的外国人才
 
  海外高层次留学人才
 
  高管人才、骨干人才
 
  获得副高以上专业技术职称的人才
 
  获得高级技术职业资格(高级技师)的人才
 
  并且,自从去年南沙购房政策收紧后,南沙的二手成交瞬间冰冻!
 
  人才政策执行的时候南沙每个月的二手成交在700套的水平,而政策收紧后瞬间下滑到了每月200套左右,甚至今年2月份的时候南沙二手成交仅145套,为全市垫底,还不如从化的成交量大。
 
  不过之前这件事就传了很久,到现在也没一个准信,希望5月能落实。
 
  其三,促进生育,三孩家庭买房有优惠。
 
  这个是几天前就传出来的消息了,没想到吧,广州楼市松绑政策也可能是广州卫健委发出来的。
 
  
 
  总的来说,放松的手段是很多的,但如何才能做到真正“房住不炒”,为刚需着想,为购房者提供一个合理的市场环境,这才是难题。

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