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四环新房+学区加持,全新板块值得买吗?

捡漏了,手慢无!
 
  最近,大兴区西红门镇东区的详细规划图出炉了。西瓜说房经过实地考察,发现这个片区有三大优势:
 
  五环内的环线价值;
 
  成片规划、集中开发,后期城市界面好;
 
  片区内规划了三所名校(即蓝色块)。
 
  
 
  四环新房+学区加持,潜力十足!接下来西瓜姐就带大家详细了解一下这个片区。
 
  1环线价值
 
  从板块地段来看,西红门位于五环内四环外,是大兴区最靠内环的板块之一;距离南四环约4.5公里,20分钟可达丽泽金融商务区,4号线40分钟可直达海淀中关村。
 
  
 
  从北京新房成交数据来看,五环内均处于“供小于求”的局面,需求比较旺盛;从新房住宅库存套数来看,五环内总库存仅1万套左右,占比为总库存的10%。可以看出,五环内新盘比较稀缺。
 
  
 
  北京近期成交土地45宗,二环内到五环内成交11宗;就成交总建面而言,二环内到五环内共计占比27%,五环外占比73%。由于五环内的土地项目户型面积定位普遍偏大,预计入市后按套数来看,五环内供应套数占比依然是10%左右。
 
  
 
  从大兴各个商圈的二手房成交数据看,西红门商圈二手房涨幅是8.5%,仅次于亦庄。
 
  
 
  再看西红门商圈内部情况。西红门商圈内部楼盘涨幅分化较大,涨幅最高的楼盘达到20%以上。“鸿坤板块”几乎囊括了涨幅前10名的楼盘。这个板块是10年前政府整体规划集中开发的板块,城市界面算是目前最成熟的。
 
  
 
  涨幅最差的楼盘跌了8%,位于城乡结合部区域的老破小楼盘。
 
  这与我们实地走访的体感结论是一致的:
 
  南城目前仍然有很多楼盘位于城乡结合部,城市界面很差,楼盘老旧;而有的板块则是近年成片集中开发,城市界面新,配套齐全。这就导致西红门板块内部各楼盘的涨幅分化很大。
 
  2成片规划、集中开发
 
  京开高速西侧是西红门西组团,这个板块是十几年前的成片规划区,主要由鸿坤开发,发展非常成熟,有鸿坤大量的次新住宅小区,有4号线,有荟聚和鸿坤广场等商业购物广场;有兴海学校、北京第二实验小学大兴实验学校;有兴华公园、兴海公园等。整体的城市界面和居住环境比较好,西组团也就是我们上述说的二手房涨幅最好的板块了。
 
  
 
  大兴区政府汲取西组团的规划经验,规划了京开高速以东的西红门,也就是西红门东组团。多年来一直未有动静,直到2020年首开龙湖、新城拿下西红门限竞房地块才又重新进入大众视线。在熙悦宸著、熙红印之后,华润也在此拿地了,也就是目前正在热售的华润西红门橡树湾,之后兴创也在此拿地。
 
  从大兴区政府公布的《大兴新城西红门组团街区控制性详细规划(2020年—2035年)》来看,板块成片规划有住宅、学校、公园绿地,还有一些其他的市政服务设施,如邮政、社区医院、养老设施用地等。
 
  也就是说,这个板块未来的综合配套服务体系还是不错的,加上都是全新建设的住宅、学校等,城市界面会非常好,居住品质会比西红门西组团要好一些。
 
  但是从成熟的配套来讲,这边不如西红门西区,因为西区距离荟聚、鸿坤广场、4号线都更近。
 
  3三大名校
 
  详规中有三个蓝色块,就是西红门镇教育规划中已明确的三所新学校,其中东南侧(6041)新建一所中学,南侧(6036)新建一所小学,目前这两所学校正在征地阶段。北侧(6003)新建一所小学,将于2023年9月1日正式开学。6029、6042、6004、6007是幼儿园。
 
  大兴区城市管理中心明确:在市教委的协调下,目前可以确定,三所学校均与市区名校合作办学,但具体合作事宜还在洽商中,合作对象尚未确定。
 
  与名校合作是板上钉钉,这个力度着实不小!
 
  
 
  4选筹建议
 
  对于关注环线价值和学区价值的购房者来说,具体该如何选筹呢?
 
  新房方面,目前热售的是华润西红门橡树湾,距离三个学校最近,政府指导价是6.6万,户型有75平米两居,89-107平米三居和122-128平米四居。
 
  75平是卡468万北京普宅线定价的,值得入手。
 
  
 
  三居89、95、107平米,一共有4个户型,预算有限又有三居需求的,首选89平三居,目前这个户型比较稀缺;其次选95平,总价约620万;预算充裕的建议选择107平的三居两卫,三面宽户型,全明格局,总体性价比较高。
 
  
 
  
 
  
 
  
 
  要知道北五环海淀区的橡树湾,房价从开盘到现在已经涨了10倍以上;且以品质著称,在清河的地位难以被撼摇。虽然西红门橡树湾很难再现这种涨幅,但至少品质是有保障的。
 
  板块内在售的还有熙红印和熙悦宸著,项目目前几乎处于尾房状态,多为顶底房源,建议不要买顶底楼层。
 
  对比新房市场,西红门的二手房上车门槛不高,但小区比较多,面积跨度大,总价范围也比较大,且大多都是老破小,选筹难度比较大,很容易买到高位站岗的楼盘。

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