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实锤!底牌,亮明了!

不讲废话,主要跟大家聊聊:大降息之后的楼市。
 
  接下来的楼市——
 
  可能跟中介正在刷屏的“大救市和大反弹”,不太一样;
 
  可能跟绝大多数人心中的“心态崩了,救也没个luan用”也不太一样。
 
  1前天早上,央行公布了最新的LPR价格。
 
  降息了,大降息!
 
  1年期lpr价格为3.7%(保持不变),5年期以上的lpr价格为4.45%,下调15个基点。
 
  此次降息,与之前有极大的不同!
 
  准确的说,是超预期的不同!
 
  来来来,我们来说说是怎样的超预期?
 
  第一,节奏超预期。
 
  正常情况下,央行的降息是有节奏的。
 
  每月15日,央行先通过利率招标的方式,选择商业银行。按照中标利率,把钱借(输送)给各家商业银行。这个中标利率,也就是所谓的MLF。
 
  每月20日,18家商业银行根据MLF利率报出LPR,去掉最高值和最低值之后形成的价格,就是每个月公布的LPR利率。按照LPR利率,把钱借(输送)给各个普通人。
 
  也就是说——
 
  LPR利率,是在MLF利率基础上加点形成。
 
  MLF利率的上调或下降,一般都会传导给LPR利率。
 
  历次LPR的利率上调或下降前,大都能看到MLF利率的上调或下降。
 
  ——每月15日,MLF利率先动;每月20日,LPR利率再动。
 
  但是,但是,但是!
 
  5月15日,MLF利率丝毫未动,市场都以为“完犊子了,降息又落空了”。
 
  昨天上午,LPR五年期的利率大幅下降,远超市场预期。
 
  第二,降息结构超预期。
 
  正常情况下,央行的降息是有节奏的。
 
  自2015年起,高层都不断强调一句话“金融机构要优先支持中小企业”。
 
  因此,我们看到历次降息中——
 
  1年期贷款利率的下降幅度,要远超过5年期以上的贷款利率。
 
  因为,1年期贷款的主体主要是中小企业,而5年期以上贷款的主体主要是个人房贷。
 
  比如自2021年底以来,我们先后经历了三次降息——
 
  
 
  2021年12月,第一轮降息。
 
  1年期LPR利率下降5bp,而5年期lpr利率不变。
 
  2022年1月,第二轮降息。
 
  1年期LPR利率下降10bp,而5年期lpr利率仅下降5bp。
 
  毕竟要优先支持中小企业嘛,要降息也要优先降“中小企业为主体”的1年期贷款。
 
  哪怕是为了救楼市,哪怕是为了给房贷降息、给5年期贷款降息,怎么也要多多少少给中小企业喝口汤。
 
  但是,但是,但是!
 
  这次的第三轮降息,有点不同——
 
  “房贷为主体”的5年期贷款利率,大降15bp。
 
  “中小企业为主体”的1年期贷款利率,丝毫未动。
 
  2这轮降息,释放出一个信号——
 
  我摊牌了,我不装了,我就是要大张旗鼓的救楼市了!
 
  不仅要救,甚至要高高举起!
 
  此时此刻,问题出来了。
 
  不是早都已经开始救楼市了么?不是救了整整三个月么?
 
  自春节后,先后近百个城市放松限购;
 
  高层会议上还公开释放,支持房地产健康平稳发展。
 
  这难道不是大张旗鼓的救市么?
 
  的确不是!
 
  什么叫大张旗鼓的救楼市?
 
  不仅仅是对“政策松绑”默许,也不仅仅是口头上“支持发展”,而是要从上至下的用实质性的政策把“楼市放在更高的位置上”。
 
  甚至是,超过中小企业地位的更高位置。
 
  而此轮降息,就足以证明——
 
  楼市被放在了更高位置,超出中小企业的更高位置。
 
  别急着反驳,耐心听。
 
  当下我们所处的背景是什么?
 
  受鹰酱的加息影响,我们的货币政策和信贷政策受到了汇率的掣肘。
 
  生怕一个不小心,就加速了资本外流和人民币贬值。
 
  当震荡下行已成定局时,4月份央行却只降准了0.25个百分点,堪称史上最小力度放水。
 
  当高层多次强调“稳增长政策要早出快出、能出尽出”时,5月份MLF利率和1年期贷款利率丝毫未动。
 
  当下的环境,用一句话总结——
 
  受汇率掣肘,我们的货币政策空间并不大。
 
  置于当下环境下,我们再来看这轮降息。
 
  货币政策空间已经不大,针对中小企业的1年期贷款利率不降,而针对楼市的5年期以上贷款利率大幅下降。
 
  这意味着什么?
 
  孩儿都嗷嗷待哺,但却只有一口奶,先奶楼市半口。
 
  记住!
 
  这可不是地方的松绑行为,而是央行层面的行为。
 
  难道这还不叫“高高举起,放在更高的位置”?
 
  有些话,不能讲太明,懂的都懂。
 
  有些事,已经实锤摊牌了。
 
  3接下来,楼市会发生什么?
 
  上周五,我们的新晋编辑卓君写了篇稿子,这篇稿子中,大碗提到一个观点——
 
  楼市的复苏方向和政策的松绑方向,出现了错配。
 
  春节至今,救市一波接一波,松绑一波接一波,足足近百个城市松绑政策。
 
  但是,但是,但是!
 
  需求最旺盛、购买力最强、离钱最近、复苏力最强的一线和强二线核心区,反而至今都没有放松政策。
 
  政策松绑的,反而是那些“即便松绑了,也暂时起不来”的城市。
 
  就好比——
 
  给80多岁的老爷子发了个美女,却把20多岁的棒小伙摁在地上。
 
  看起来是天大福利,其实屁用没有。
 
  为什么?
 
  为什么一线城市和强二线核心区不敢松绑?
 
  因为这些地方只要一松绑——
 
  只要像那些松绑的城市那样,把限购和限贷打开,就会出现楼市的反弹!
 
  换句话说——
 
  一线城市和强二线城市核心区,才是引爆市场的炸药包。
 
  炸药包引信,因为高层决策方向的不明朗,而迟迟未点燃。
 
  现如今,高层的方向明朗了。
 
  楼市再次被高高举起,举到了甚至比中小企业更高的位置上。
 
  接下来,就是一线城市和强二线城市核心区的表演时间了……
 
  一旦它们全面放开,会发生什么……
 
  4最后,我想说的是——
 
  这轮降息,的确对刺激市场复苏有一定的实际意义。
 
  但是!但是!但是!
 
  其背后的信号意义,是要远远大于实际意义。
 
  这是一次方向性的扭转!
 
  信号之后,楼市会发生什么?
 
  包括,我知道一定会有人说:可能方向还不够明朗。
 
  前天南京刚刚宣布“二手房全面不限购”,紧跟着就被叫停了。这是不是也是一个信号,说明高层还是不允许“政策松绑”。
 
  而我想说的是——
 
  有些事情,上面鼓励你干。
 
  但上面不鼓励你“赤身裸体,毫不掩饰的干”。

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