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接下来,买房要小心了

终于,救市潮蔓延到了四大一线城市。
 
  近日,北上广深排队纷纷下调房贷利率:
 
  北京首套房贷利率降至5%,二套5.5%;上海首套4.8%,二套5.5%;深圳4.75%,二套5.05%;广州最低,首套房贷利率直接下调至4.65%。
 
  
 
  四大一线城市救市,意味着决策层从本质上扭转了对房地产的态度,救市进入最后的冲刺阶段。
 
  一线城市出山,不在于土地财政,更重要的意义在于:
 
  给全国楼市信心。
 
  北上广深一直是楼市的风向标、课代表,带动全国市场行情涨跌。
 
  然而目前北京和上海,两大核心城市被疫情封锁;深圳观望情绪浓烈,在等二手房指导价放松;广州不温不火,以一己之力难以扭转楼市趋势。
 
  从去年10月份救到现在,全国整体还是一滩死水。一来疫情下大家对收入预期普遍较差,二来情绪化市场人们都是“买涨不买跌”。
 
  这边救市锣鼓喧天,那边买房人暗自嘀咕,连四大一线城市行情都涨不起来,其他城市还有啥希望?
 
  现在楼市最缺乏的不仅是购买力,更多是信心。
 
  现在全国整体首套房贷利率已创近十年来低点,接下来,政策利好还会不断冲击市场,下半年逐渐出现“市场底”。
 
  疫情修复后,四大一线城市会不会带动全国行情上行,还要看当时的情况,但我们现在必须要关注的一个点是:
 
  现在被送进ICU的城市,哪些还能站着出来?
 
  1堰塞湖
 
  昨天一位哈尔滨的读者求助我:
 
  子木老师怎么办,房子挂了2年硬是卖不出去,去年还有几个看房的,今年更惨,连卖房的中介都跑光了。
 
  没办法,哈尔滨这座城市的楼市,出现了严重的“堰塞湖”现象。
 
  在自然界,由于火山熔岩流,冰渍物或山体滑坡,泥石流等原因,导致原有水系被堰塞物强行堵塞,时间一长就形成了湖泊,进得来出不去,这就是“堰塞湖”。
 
  前几年的哈尔滨跟着全国炒房,房价一路高涨,不可一世,但棚改货币化结束后,这座千万人口的大城,楼市瞬间冰封。
 
  后来几年里,只要楼市放松,哈尔滨必是第一个出台政策以图自救,然而收效甚微。这是因为前期购买力过分透支,后续购买力又跟不上开发商的开发速度,库存越积越多。
 
  数据显示,目前哈尔滨房地产库存消化周期已经高达144个月以上,除颤器再怎么“击”都无济于事了。
 
  而且最新数据显示,哈尔滨2021年人口跌破千万,成为我国近年来第一个跌破千万人口的城市。
 
  年轻人流出量庞大,自然楼市没了支撑力,也意味着上一轮在哈尔滨的投资客,成为最后一波接盘侠。
 
  东北没有增量,连当年的明星城市大连也扛不住这样的衰退。
 
  刚刚,南京和大连双双放开限购,南京被强制叫停,出现一日游,而大连却顺利执行。为什么呢?
 
  还是“堰塞湖”。
 
  根据4月份数据显示,大连房地产去化周期4年多,广义房地产库存高达1.5亿平米左右。
 
  这个数据很吓人的,如果按照目前大连人均住房面积来算,可以容纳当下整个城市500多万的人口,也可以说,未来大连所有乡镇人口全部转移到城区,也只能消化整体库存的一半左右。
 
  大省会战略下,辽宁省乃至国家层面都把红利给了沈阳,大连在尚未完成产业转型的局面下,丧失了下一个阶段发展的红利。
 
  其本身产业结构比较单薄,别说虹吸人才,就是简单的留住当地人才,困难度也非常高,这也为未来的“堰塞湖”泄洪,埋下了伏笔。
 
  2高风险
 
  很多人对东北楼市极其不看好,认为“堰塞湖”只会在经济下滑的城市中出现,别着急,这不是区域专利,而是全国通病。
 
  根据克而瑞研究最新数据显示,4月疫情冲击,全国楼市低迷,4月百城商品房库存再冲新高,达6亿平方米。
 
  去化周期较2021年翻倍,达24.78个月。
 
  
 
  也就是说,全国前100个城市的整体去化周期跟当下哈尔滨一个水平,其中三四线城市,去化周期已接近30个月,同比去年增123%。
 
  接下来我们看一张表。
 
  
 
  全国“堰塞湖”现象最严重的就是防城港,去化周期高达152个月,意味着用12.6年时间才能勉强卖完当地的房子。
 
  看到这个数据,不得不佩服中国炒房客的实力,硬是把一个广西百万人口的边陲小城,炒到上万元的房价,更佩服当地政府的魄力,能把土地开发到未来十几年都卖不完的程度。
 
  准确说,防城港才是当下炒房客的第一大坟场,还有同在广西的北海,海景房房价,跌到腰斩,也是一计惨痛的教训。
 
  
 
  广西北海海景房鬼城
 
  继续往下看,连江、长春、呼和浩特、宝鸡、惠州、兰州、铜陵、钦州、张家港……
 
  这些城市有一个算一个,超过30个月的去化周期,接下来只能在ICU里一直呆着了。
 
  细心的读者可能发现,表单里还有二线强市,诸如东莞、郑州、武汉、珠海等城市的身影。
 
  没错,我们再看下面一张图。
 
  
 
  在全国商品房库存量TOP20表单中,青岛、成都、佛山等城市也同样在列。这些城市的房子也没有投资价值吗?
 
  也对也不对,主要在于板块。
 
  近几年很多二线城市都在加大马力拓展城镇面积,房地产开发力度较大,形成了庞大的库存。
 
  高库存也会让这些城市形成分化大市场,核心区价值恒定上升,而郊区价值则被摊弱,遥遥无期。
 
  比如青岛,城阳和即墨这种偏远地区,库存太大,很难发展起来;成都的东部新区、青白江区、崇州、新津区……;武汉的黄陂、新洲、蔡甸、江夏……;佛山的西部郊区;珠海的北围和航空片区非核心区等等。
 
  这些城市如果考虑投资属性,买到核心区和新兴重点发展区,没问题,房价升值性也会不错,毕竟基本面摆在那里,但买在郊区,极大可能被彻底套死。
 
  3不能买
 
  接下来我们再看广义库存。
 
  什么是广义库存?
 
  现房库存和期房库存之和,,即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。它包括已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子,已出让地块还未动工的房子。
 
  
 
  它比狭义库存更具有说服力,而且透支了城市未来的购买力。
 
  我们再看下面一幅图。
 
  
 
  我们看到,贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台4月末广义库存量遥遥领先,高位持稳,突破1亿平方米。
 
  而南昌、长沙、兰州、沧州、岳阳、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之,广义库存量也达到了8000万平方米以上。
 
  可以准确的说,这些城市无论城市能级强不强,在这波救市中,都很难再泛起波澜,投资属性极其微弱。
 
  长沙因为是调控大城,长期维持大批量供地,出现这样的现象很正常,能被理解,而其他城市都是之前因炒房过度,购买力过分透支,得到的“因果”。
 
  这些城市即使是刚需,完全不用着急,可以等到年底。因为救市大潮过后,市场还未复苏的话,到时候会有大量的二手房笋盘抛售,这时候刚需还可以捡个漏。
 
  而对于高库存城市持有多套房产的读者,接下来趁着救市,还可以勉强出货,不然就很难再有机会了。
 
  在经济学角度,“堰塞湖”其实还有另一层意思,如果湖泊继续积聚,很容易在某一天冲垮堵塞物,造成山洪,类似于93年的海南楼市大崩盘。
 
  现在的楼市,政策调控力度太猛,可以分分钟在山洪爆发之时冻结楼市,很难出现随机溃坝的风险。
 
  但高库存、产业薄弱、人口外流的城市,会陷入漫漫无期的“阴跌沼泽”,这比泄洪更危险,大家一定要注意风险。

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