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比数据冰冷更可怕的事,正在上演!

有没有比房价下跌更可怕的事情?
 
  烂尾?减配?
 
  错,还有一件事尤为重要:
 
  那就是开发商不拿地,以土地为命根的开发商竟然不拿地了。
 
  这无异于自掘坟墓,楼市最为魔幻的时刻正在上演!
 
  1到底都有谁在参与这场魔幻的时刻?
 
  直接来看一张图:
 
  
 
  这是2022年1-4月30家企业新增土地统计的情况,从这张图你第一眼就会看到:
 
  1、2022年1-4月份月均新增均小于2021年,其中碧桂园降幅最多,万科崭露头角。
 
  在这30家房企中,碧桂园2021年月均拿地是最多的为498万方,其次是万科,保利。
 
  2022年碧桂园前4个月只有17.22万方,拿地下降的最多,排名顺序也发生了变化:万科,中海,华润,绿城,保利拿地比较多。
 
  2、4月份,只有10家房企还在拿地。
 
  在这30个房企中,接下来几个月一定要谨慎这些房企:
 
  阳光城,融创,中梁,蓝光,绿地,新城,荣盛,世茂,正荣,雅居乐,金科,禹洲,恒大,合景泰富,祥生集团,融信,富力,新力。
 
  上一季度不拿地,房企观望,我们也要观望,不要一时冲动就让烂尾圈住了。
 
  而此时此刻还在拿地的,我们可以乐观对待。
 
  3、楼面价上涨,拿地成本变高。
 
  万科4月份的平均楼面价要高于2021年月均平均楼面价的2倍多,将近3倍。
 
  中海,华润,保利,龙湖,金地这几家房企拿地楼面价都有上升。
 
  楼面价上升跟土地出让的地块有很大的关系,不少城市开始出让主城优质地块了。
 
  比如杭州这次土拍:
 
  钱江新城二期的四堡七堡单元JG1404-47地块起始价高达38亿元,这是起始价最高的地块,就这还有20家左右的房企参与。
 
  奥体博览中心地块,正式开拍前就触顶,34家房企进入一次报价区间。
 
  土拍火热的地块也是一些热门区域。
 
  优质地块被疯抢,边缘地块底价成交或者流拍一直是目前土拍的特征。
 
  不过4月,热门城市的深圳,杭州,南京,宁波等城市的土拍也撑起了一波楼面价。
 
  对于整个房地产来说,土地是命根子,没有土地无异于战场上缴械投降!
 
  有土储待开发的话,说明没有现金流只是短暂的情况。
 
  而现在开发商连土地都不要了,也就意味着未来几年内,他们出现在大众视野的概率越来越少,甚至为0,进入安乐死的状态。
 
  只想提醒大家一句:现在还在拿地的,基本上算是相对安全的。
 
  万科,中海,保利,华润,龙湖,绿城,金地,金茂,招商,旭辉,碧桂园,拿地越多,安全系数越高。
 
  现在还不拿地的,除了大家已知暴雷的,如:恒大,富力,荣盛等,又有不少房企倒在了黎明之前,至于其他都需要谨慎:比如融信,正荣等,一定要观望。
 
  2为什么不拿地?
 
  最关键的就是钱,4月可以说是开发商最为艰难的一个月。
 
  看这张图:
 
  
 
  这是房地产销售端资金回笼的一个概况,我们明显的可以看出到底有多难?
 
  动不动就打折的碧桂园,我们看,前4个月同比下降了40%,喊着活下去的万科也逼近碧桂园的降速,同比下降39.8%。
 
  恒大不提,连两年前并购了福晟的世茂,都同比下降69.6%,接近了7成啊,什么概念?
 
  也就是说,如果去年卖了10套房子,今年就卖了3套,一个品牌房企,销售业绩真的很惊人。
 
  同样下降7成左右的还有正荣,阳光城,中南这三个,销售金额同比腰斩的房企高达18个,占比一半还要多。
 
  房企经历了史上最魔幻最让人心疼的四个月,清一色的下降,100%的开发商都中招。
 
  就这还是开发商断臂求生:降价的结果。
 
  在这些冰冷的数据面前,下面这些优惠政策就像三四线的救市政策一样,尤其辛酸:
 
  
 
  仔细瞧瞧,5.5元锁定房源,打断骨头的一口价,全民营销,折上折,8这,7这,20年的物业管理费……
 
  真刺激,真热闹,房价仿佛成为了白菜价。
 
  开发商为了抢跑,也是竞争激烈,就以郑州来说:
 
  瀚宇天悦城原价2.2万,五一特价1.7万,直接5千没有了。
 
  谦祥万华城五期原价1.2万,特价9xxx,三环边直接卖出了地市价。
 
  ……
 
  房地产市场本身没有流动性,对于房企来说,盖的房子也跟板砖无疑啊!
 
  尽管有如雨后春笋般的救市+开发商甩卖的气势,依旧没有改变楼市局面。
 
  3于是伴随着降价甩货,开发商开始拔刀断尾,斩断认为拖累大局的两件事情:
 
  1、裁员,开始频繁的人事变动。
 
  这个是最为常见的一种手段,华夏幸福吴向东辞去相关职务,华侨城也开始变动,建业调整结构体系,碧桂园从106个区域调整65个……
 
  2、收缩没有价值的区域,紧急撤退。
 
  此刻,房企选择城市来说,更为谨慎。
 
  就拿旭辉来说,前四月拿地都不多,但是在2022年,北京土拍中成为一个民企的独苗,14.07亿斩获顺义平各庄地块,也是北京集中土拍一来唯一一家,四次均参与,三次有收获的。
 
  碧桂园在三四线的甩卖,以及收缩紧急叫停三四线战略等等。
 
  再来看2021年的房企布局城市的数据:
 
  一线城市上升19.3%,二线城市东部地区上升13.7%,北部相对收缩1.3%,西部稳定,负1.2%:南部下降34.2%:中部下降39.6%:
 
  而去年拿地最多的城市:重庆,杭州,长沙,广州,南京,温州,武汉,佛山,苏州。
 
  而这些城市大部分都属于南方。
 
  未来三四线城市更见不到一些品牌开发商的踪影,这种情况甚至蔓延到非核心的二线城市。
 
  这两个算起来,其实都可以用一次来形容:资源整合。
 
  一边寻求白衣骑士,一边资源整合,一边疯狂找钱,这个时候的开发商是最忙的,特别是债务到期的时候。
 
  找不到,就只能躺平,让自己淹没在房地产的历史长河中。
 
  就像此刻提起恒大,顺驰一样,摇头,叹息,无奈。
 
  4前4个月对房地产来说,真的是处于黑暗时刻。
 
  5月份,属于房地产的黎明已经到来:
 
  5月16日,鼓励碧桂园、龙湖、美的3家民营被选为示范房企,允许发债,民营房企拿到发债“入场券”。
 
  这个信号,对房企来说具有重大意义,简单来说,钱来了。
 
  除此以外,据传,奥园与山东某国企的合作,具体怎么合作不清楚,不过,郑州奥园某项目工地上有人了。
 
  国央企也在救援中。
 
  但,在安全性为第一要素的情况下,不要摇摇晃晃房企,不要内购的房企,不贪图便宜,目前可以优先:
 
  万科,中海,保利,华润,龙湖,绿城,金地,金茂,招商,碧桂园,旭辉,这些房企中选择。
 
  5月过后,再看拿地的情况,就一目了然了,如果救市以后,还不行,要彻底放弃。
 
  在疫情之下:
 
  动不动就停工的状态下,我们必须要忍受房子的延期交付。
 
  动不动就降价的状态下,我们必须要忍受房子的减配。
 
  所以,此时此刻,请一定要保住我们买房的红线:烂尾!
 
  千万不要因为一个烂尾楼,圈住了你整个人生!
 
  你认为对的,请一定要转给身边的人,让更多人的跳出来!

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